2007年11月27日 星期二
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土地市場(chǎng)頻爆“天價(jià)地” 房?jī)r(jià)、地價(jià)誰(shuí)更瘋狂?
2007年11月27日 15:01 來(lái)源:新華網(wǎng)

    漫畫(huà):升騰的地價(jià) 中新社發(fā) 劉道偉 作


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  近來(lái)土地出讓市場(chǎng)呈現(xiàn)出的狀態(tài)令人震驚:“地王”不斷推陳出新,動(dòng)輒每平方米過(guò)萬(wàn)元的地價(jià)成本,早已高出周邊房?jī)r(jià)。

  眼下相當(dāng)多的房地產(chǎn)企業(yè),“不是已經(jīng)上市在增發(fā),就是走在上市的路上!彪S著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)格局的不斷改變,房?jī)r(jià)上漲——地產(chǎn)股升值——巨額融資圈地——土地儲(chǔ)備充足抬高股價(jià)、高地價(jià)再拉高房?jī)r(jià)……一幅房、地、股聯(lián)動(dòng)圖不時(shí)浮現(xiàn)到人們眼前。

  土地市場(chǎng)頻爆“天價(jià)地”

  11月8日,上海郊區(qū)青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)一幅面積14.4公頃的地塊,掛牌底價(jià)為4億元左右,最終被重慶龍湖地產(chǎn)有限公司以15.42億元的“天價(jià)”一舉摘牌,創(chuàng)下上海郊區(qū)地價(jià)之最。每平方米過(guò)萬(wàn)元的地價(jià)成本,遠(yuǎn)超出當(dāng)?shù)刈≌壳懊科椒矫?000元的售價(jià)。

  在掛牌現(xiàn)場(chǎng),當(dāng)報(bào)價(jià)員報(bào)出這一價(jià)格時(shí),許多開(kāi)發(fā)商不敢相信自己的耳朵,讓報(bào)價(jià)員“再說(shuō)一遍”。

  上海城區(qū)新江灣城出讓的第四幅住宅用地的地價(jià)也創(chuàng)出新高:土地出讓面積5.4公頃,容積率1.2,出讓總價(jià)13.01億元,樓面地價(jià)高達(dá)每平方米2萬(wàn)元。而4個(gè)月前新江灣城D1地塊的“地王”價(jià)是每平方米12500元,上漲了60%。

  SOHO中國(guó)有限公司董事長(zhǎng)潘石屹感慨:地價(jià)已超出常理,就是“面粉貴過(guò)面包”。他的一些地產(chǎn)商朋友也開(kāi)始對(duì)土地估價(jià)困惑不解,因?yàn)椤霸趺礈y(cè)算也沒(méi)有辦法做出這個(gè)價(jià)格來(lái)”。

  “怕了!”易居中國(guó)研究地產(chǎn)分析師楊紅旭針對(duì)市場(chǎng)頻爆“天價(jià)地”,尖銳地指出,“一些地產(chǎn)商有點(diǎn)兒腦袋發(fā)熱,買房人看高地價(jià)高房?jī)r(jià),更戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢”。

  不單單是上海,記者了解到,南京在7月下旬誕生江寧“地王”之后,8月中旬再次誕生板橋“地王”。拍賣現(xiàn)場(chǎng),南京市國(guó)土局竟然三次提醒:“希望各位開(kāi)發(fā)商沉著冷靜,理性應(yīng)價(jià)!钡罱K這一地塊還是從底價(jià)5.7億元一路拉升到22.5億元成交。

  閃亮登場(chǎng)的“地王”不斷創(chuàng)造著新記錄:北辰實(shí)業(yè)等以92億元競(jìng)得長(zhǎng)沙新河三角洲地塊,創(chuàng)下國(guó)內(nèi)單宗土地拍賣總價(jià)最高記錄;蘇寧房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司拍得上海南京路地塊,樓面單價(jià)高達(dá)6.69萬(wàn)元/平方米,成為國(guó)內(nèi)單價(jià)最貴“地王”……

  開(kāi)發(fā)商緣何近乎瘋狂地去搶地?房產(chǎn)專家蔡為民說(shuō),眼下,有些公司獲得土地的目的,未必是為了即期建設(shè)可售房源,只是作為資本市場(chǎng)的融資籌碼。股市行情的看好令一些別有所圖的房企紅了眼。

  資本市場(chǎng)與樓市聯(lián)動(dòng),要上市先拿地

  今年以來(lái)全國(guó)房?jī)r(jià)加速上漲,助推了開(kāi)發(fā)商對(duì)后市的超樂(lè)觀預(yù)期。

  “在這一輪競(jìng)價(jià)儲(chǔ)地浪潮中,房地產(chǎn)上市公司唱主角!睒I(yè)內(nèi)研究人士如是說(shuō)。自房地產(chǎn)宏觀調(diào)控以來(lái),土地、信貸閥門一再收緊,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張,一些中小企業(yè)局面困窘甚至退出市場(chǎng)。大企業(yè)則不斷加大融資投放到土地儲(chǔ)備上,因?yàn)檫@可以直接推高公司的未來(lái)發(fā)展評(píng)價(jià)。

  今年7月,金地集團(tuán)定向增發(fā)1.73億A股,成功募資45億元。8月,金地集團(tuán)又發(fā)布公告,擬發(fā)行不超過(guò)12億元人民幣公司債;8月,萬(wàn)科A股增發(fā)募集資金100億元,創(chuàng)下我國(guó)股市增發(fā)史上單次募資最高記錄……

  地產(chǎn)股表現(xiàn)良好,給上市公司通過(guò)資本市場(chǎng)融資創(chuàng)造了機(jī)會(huì)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),今年以來(lái)上市房地產(chǎn)公司通過(guò)增發(fā)、配股等方式,已合計(jì)融資超過(guò)1000億元。

  楊紅旭分析,這固然與土地供給偏少有關(guān),但更重要的是,資本市場(chǎng)與樓市發(fā)生了聯(lián)動(dòng):準(zhǔn)備上市的房地產(chǎn)公司必須拼命儲(chǔ)備土地,以便提高IPO發(fā)行價(jià)格,從股市圈得更多資金。譬如,重慶龍湖地產(chǎn)正在醞釀赴香港上市,在上海這樣的全國(guó)樓市高地?fù)碛型恋,可以大大提升“公司價(jià)值”,所以一擲十億金。已經(jīng)上市的房地產(chǎn)公司,通過(guò)IPO圈錢上百億元,或通過(guò)增發(fā)、派股、發(fā)債等方式,從股市再融資幾十億元、逾百億元,巨量資本在手,必須持續(xù)地儲(chǔ)地,否則中報(bào)、年報(bào)業(yè)績(jī)上不去,股價(jià)就維持不了,公司大股東、管理層的利益將會(huì)受損。

  近幾年,不斷有開(kāi)發(fā)商發(fā)表言論,將房?jī)r(jià)上漲主要?dú)w咎于土地供應(yīng)太少。而土地管理部門卻多次澄清說(shuō),土地供應(yīng)量并不稀少。事實(shí)究竟如何呢?

  江蘇華泰證券行業(yè)研究員張馳飛統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn),按目前企業(yè)年開(kāi)發(fā)量計(jì)算,在不新購(gòu)?fù)恋氐那闆r下,一些企業(yè)儲(chǔ)備用地足夠連續(xù)開(kāi)發(fā)兩三年,多的可達(dá)四五年甚至六七年。

  張馳飛指出,在土地儲(chǔ)備成為拉抬地產(chǎn)股價(jià)格最主要賣點(diǎn)以及“要上市先拿地”的背景下,購(gòu)地不再單純是企業(yè)為未來(lái)發(fā)展做儲(chǔ)備,更多的是為推高股價(jià)或籌備上市而圈占。

  “一塊土地動(dòng)輒拍出十幾億元、幾十億元,如果依靠銀行貸款,不僅會(huì)受到嚴(yán)格限制,信貸成本也會(huì)很高!苯ㄔO(shè)銀行一位信貸經(jīng)理說(shuō),而從股市融資成本非常低廉,無(wú)需還本、不用付息,風(fēng)險(xiǎn)卻由眾多投資者分擔(dān)!暗禺a(chǎn)商動(dòng)輒一擲億金也就毫不奇怪了”。這個(gè)現(xiàn)象值得關(guān)注。

  競(jìng)拍土地的背后

  與一些開(kāi)發(fā)商高價(jià)競(jìng)地大量?jī)?chǔ)地的現(xiàn)象相反,潘石屹在11月8日公布,新收購(gòu)了民源大廈等兩個(gè)爛尾樓。

  在他看來(lái),過(guò)去開(kāi)發(fā)商在拿地時(shí)只要利潤(rùn)空間低于15%便不敢接手,而現(xiàn)在由于地價(jià)與房?jī)r(jià)同向拉扯互動(dòng),市場(chǎng)越來(lái)越不理性!巴恋貎(chǔ)備量越大,企業(yè)實(shí)際上就承擔(dān)了越大的未來(lái)市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)。盤活爛尾樓,利用閑置土地其實(shí)是一個(gè)緩解土地供應(yīng)不足、規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的有效辦法!

  開(kāi)發(fā)商在土地市場(chǎng)瘋狂競(jìng)拍會(huì)帶來(lái)什么后果?記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn),一是直接導(dǎo)致地價(jià)加速度上漲。江蘇省統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,今年1月至6月份全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地面積同比僅增長(zhǎng)9.2%,而土地成交價(jià)款同比增幅高達(dá)60%以上。

  二是“面粉漲價(jià)引發(fā)面包漲價(jià)”!懊坑械貕K高價(jià)賣出,周邊房?jī)r(jià)必應(yīng)聲大漲,這幾乎成為普遍現(xiàn)象,購(gòu)房人深受其累!庇油禺a(chǎn)研究中心分析師舉例說(shuō),上海楊浦區(qū)的合生江灣國(guó)際公寓,受11月8日新江灣城拍出樓面地價(jià)2萬(wàn)元/平方米新“地王”的利好刺激,11月13日推出的套公寓房源報(bào)價(jià)迅即由9月份上市時(shí)的每平方米1.7萬(wàn)元,飆升到每平方米2.4萬(wàn)元。

  北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉指出,土地價(jià)格過(guò)高,嚴(yán)重透支未來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)格。未來(lái)三年內(nèi),房?jī)r(jià)必須保持15%至18%的增長(zhǎng)率,才有可能支撐目前的地價(jià)。

  “取得較多土地的企業(yè)有效利用不足!敝袊(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的《2007上半年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告》披露,“上半年全國(guó)完成土地開(kāi)發(fā)面積同比增長(zhǎng)7.6%,增幅比去年同期回落26.4個(gè)百分點(diǎn),占同期土地購(gòu)置面積比重68.4%,占待開(kāi)發(fā)土地面積比重僅40%”。

  近期,國(guó)土資源部針對(duì)開(kāi)發(fā)商大量“囤地”等問(wèn)題,出臺(tái)了一系列土地供應(yīng)的調(diào)控政策。國(guó)土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示,要求合理控制單宗土地出讓規(guī)模,增加土地供應(yīng)的宗數(shù),這是考慮到大宗土地出讓不僅不利于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),也不利于市場(chǎng)調(diào)控,防止部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)憑借其資金實(shí)力圈占大面積土地,形成“壟斷”。規(guī)定開(kāi)發(fā)商不能分期獲取土地證,防止開(kāi)發(fā)商依靠少量土地“滾雪球囤地”,亦可防范金融風(fēng)險(xiǎn)。

  值得注意的是,在這一輪地價(jià)上漲的過(guò)程中,有的地方政府也在扮演“推手”的角色,想盡辦法抬高土地拍賣價(jià)格。目前絕大多數(shù)地方實(shí)行土地掛牌拍賣,“價(jià)高者得”的結(jié)果,是推動(dòng)地價(jià)上漲的主因。國(guó)土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示,其實(shí)市場(chǎng)化的土地出讓方式還有多種,比如限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)、限地價(jià)拍賣等,都能把地價(jià)穩(wěn)住,但現(xiàn)在使用較少。

  在新一輪宏觀調(diào)控中,如何應(yīng)對(duì)“片面追求地價(jià)高漲”給樓市帶來(lái)的負(fù)面效應(yīng),加大對(duì)開(kāi)發(fā)商大量閑置土地的處置力度,不僅是中央宏觀調(diào)控著力解決的重點(diǎn),也是地方政府面臨的一大考驗(yàn)。(陳芳 徐壽松 鄧華寧)

編輯:王菲】
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