[策劃人語(yǔ)]
房地產(chǎn)調(diào)控步入深水區(qū)。
在走過(guò)單純的價(jià)格調(diào)控、金融調(diào)控、土地調(diào)控,卻又“屢調(diào)屢空”之后,決策者開(kāi)始打造真正的“雙核時(shí)代”。一方面,物業(yè)稅、營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅的改革漸行漸近,決定了未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)將會(huì)有井噴的可能;另一方面,市場(chǎng)需求也正從一味打壓走向引導(dǎo)和疏通為主,帶來(lái)市場(chǎng)的良性互動(dòng)。
可以預(yù)見(jiàn),未來(lái)的調(diào)控將會(huì)在現(xiàn)有政策框架的基礎(chǔ)上更加精準(zhǔn),力度將強(qiáng)于以往的市場(chǎng)預(yù)期,合理性和有效性也能得到增強(qiáng)———“制導(dǎo)導(dǎo)彈”的作用,不是毀滅,而是拯救。(柯鵬)
供應(yīng):稅收先行、金融護(hù)航
房地產(chǎn)調(diào)控是一個(gè)系統(tǒng)工程,“誰(shuí)要是說(shuō)能三句話解決樓市問(wèn)題,那是妄言!鼻敖ㄔO(shè)部政策研究中心主任陳淮稱(chēng)。以近期為例,最新的調(diào)控動(dòng)向包括中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)給出的七點(diǎn)建議,重點(diǎn)是呼吁盡快出臺(tái)物業(yè)稅,減少二手房交易環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅,以增加樓市供給,鼓勵(lì)二手房流通。另外,落實(shí)土地增值稅、土地使用稅新政,甚至以農(nóng)村建設(shè)用地補(bǔ)給城市建設(shè)用地,在保證8億畝耕地紅線的基礎(chǔ)上增加城市建設(shè)用地量,解決供給不足的問(wèn)題。
“不施重政不足以打壓熱錢(qián)!庇媒(jīng)濟(jì)學(xué)家郞咸平的話來(lái)說(shuō),廣義的熱錢(qián)包括居民剩余存款、因腐敗產(chǎn)生的灰色收入、企業(yè)家應(yīng)投資未投資的資金以及國(guó)際炒家的錢(qián)。他認(rèn)為,這些錢(qián)在我國(guó)樓市興風(fēng)作浪,成為推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的重要力量,并導(dǎo)致剛性需求在經(jīng)濟(jì)能力勉強(qiáng)支付高房?jī)r(jià)的情況下出現(xiàn)恐慌性購(gòu)房。
細(xì)細(xì)解讀調(diào)控新動(dòng)向,可以看出決策者深化現(xiàn)有政策的能力在加強(qiáng),調(diào)控的最終目的也是引導(dǎo)樓市供需結(jié)構(gòu)的合理發(fā)展。數(shù)據(jù)顯示,目前我國(guó)樓市供需失衡的情況已經(jīng)相當(dāng)嚴(yán)重。如今年上半年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積是竣工面積的1.88倍,其中商品住宅銷(xiāo)售面積是竣工面積的2.08倍。上述比值是樓市供需結(jié)構(gòu)的反映方式之一,以銷(xiāo)售代表需求,以竣工代表供給,以高比例超過(guò)1這個(gè)平衡點(diǎn),這在2006年之前還沒(méi)有發(fā)生過(guò),折合成供應(yīng)占比需求更僅為48%。
為解決日益嚴(yán)重的供不應(yīng)求的樓市局面,政府下一步調(diào)控可能集中于稅收、土地等政策的精耕細(xì)作。其中加速物業(yè)稅出臺(tái)是多位專(zhuān)家的一致建議。專(zhuān)家表示,稅收環(huán)節(jié)的改革已經(jīng)勢(shì)在必行,即盡快出臺(tái)物業(yè)稅,以增加物業(yè)保有環(huán)節(jié)的持有成本,將閑置房產(chǎn)擠向市場(chǎng),增加住房供給。另一方面,可考慮降低房產(chǎn)流通環(huán)節(jié)的稅收成本,如二手房營(yíng)業(yè)稅等,令售房人減少售房稅賦壓力,提高房產(chǎn)流轉(zhuǎn)積極性!耙苍S通過(guò)金融手段促進(jìn)有效供應(yīng)將是繼完善住房保障制度后中國(guó)樓市調(diào)控的另一個(gè)重心!狈治鋈耸糠Q(chēng)。但是,樓市調(diào)控的復(fù)雜性不僅在于政策的科學(xué)合理程度,更在執(zhí)行環(huán)節(jié)和對(duì)其他綜合矛盾的考慮。
如一些業(yè)內(nèi)人士就認(rèn)為降低流通環(huán)節(jié)稅的做法并不合時(shí)宜!拔矣X(jué)得降低營(yíng)業(yè)稅的想法值得商榷!鄙虾7康禺a(chǎn)界獨(dú)立評(píng)論人士顧海波表示,政府針對(duì)房產(chǎn)交易出臺(tái)營(yíng)業(yè)稅是為了遏止投資投機(jī),而在目前樓市投資投機(jī)之風(fēng)依然盛行的情況下,此舉或?qū)е禄鹕蠞灿汀?/p>
另外,郎咸平向記者表示,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)成為政策條文最多的市場(chǎng),現(xiàn)在的樓市問(wèn)題是不缺少政策,只是有多少執(zhí)行到位呢?而他認(rèn)為,存在于房地產(chǎn)市場(chǎng)與相關(guān)利益群體的灰色交易是導(dǎo)致調(diào)控政策失效的重要原因。
另外,已經(jīng)與全球經(jīng)濟(jì)密切接軌的中國(guó)資本市場(chǎng),正體現(xiàn)日益明顯的與國(guó)際金融體系的“正相關(guān)”。受此影響,過(guò)份信賴(lài)銀行體系和資本市場(chǎng)融資、再高價(jià)圈地的房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作模式也顯得根基不穩(wěn),枝桿脆弱。一旦投資者信心受到風(fēng)吹草動(dòng)影響,可隨時(shí)收回投資意向,無(wú)論是公募還是私募,房地產(chǎn)融資渠道將隨之收緊。另一方面,高地價(jià)背后無(wú)疑是建立在對(duì)未來(lái)高房?jī)r(jià)預(yù)期基礎(chǔ)上,如果房?jī)r(jià)開(kāi)始走低,房企預(yù)期破滅,將是樓市風(fēng)險(xiǎn)真正到來(lái)的時(shí)刻。(于兵兵)
需求:疏而不堵,保障先行
很難預(yù)料,樓市就這樣結(jié)束了近兩年的調(diào)整;很難預(yù)料,樓市的這波升勢(shì)還會(huì)漲到多高。在圍繞房?jī)r(jià)的大討論中,無(wú)論正方反方,都承認(rèn)造成全國(guó)各大城市房?jī)r(jià)非理性上漲的根本原因是供需失衡。政府顯然已經(jīng)意識(shí)到開(kāi)發(fā)商等樓市利益方在供需關(guān)系中,為自己的盈利制造了多少貓膩,近日越來(lái)越多的跡象表明,調(diào)控思路正從之前的抑制需求轉(zhuǎn)變?yōu)橐龑?dǎo)需求。
在上海,9月1日起調(diào)整公積金購(gòu)房貸款方式,由以戶(hù)為單位計(jì)算貸款額度改為配偶分別計(jì)算的方式。由此,原來(lái)每戶(hù)家庭20萬(wàn)元的貸款上限調(diào)整為40萬(wàn)元,加上補(bǔ)充公積金、大裝修貸款政策等,上海每戶(hù)家庭的公積金貸款上限可超過(guò)50萬(wàn)元。中原地產(chǎn)研究咨詢(xún)部經(jīng)理馬冀表示,提高公積金貸款額度、變相減輕首次置業(yè)者的購(gòu)房成本,可以理解為政府對(duì)于大眾民生的住房問(wèn)題已經(jīng)做到了事先反應(yīng)。事實(shí)上,除了上海,北京、廣州等城市也早已采取了這一措施。
與此同時(shí),中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)近日又提出減少二手房交易環(huán)節(jié)稅收,及時(shí)公布普通商品房、雙限房、經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)規(guī)劃,以加快流轉(zhuǎn)、增強(qiáng)預(yù)期等,也可視作政府依然支持樓市有效需求釋放。
回顧調(diào)控歷程,可以發(fā)現(xiàn)政府態(tài)度的轉(zhuǎn)變緣來(lái)有因。從2005年3月份至今,政府一邊對(duì)二手房交易開(kāi)征營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅等多個(gè)稅種,一邊又加息、提高契稅等?傮w思路,即希望通過(guò)多方設(shè)障,一方面迫使投資者拋出存量房源,另一方面可抑制購(gòu)房需求,為樓市降溫。但兩年過(guò)去了,在百姓急需解決住房問(wèn)題、樓市剛性需求進(jìn)一步釋放的局面下,房?jī)r(jià)漲幅依舊,以目前的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)來(lái)看,想要改善供需關(guān)系,進(jìn)而有效控制房?jī)r(jià),還是有必要將疏導(dǎo)有效需求付諸現(xiàn)實(shí)。
以上海為例,每年存量住房的成交面積都在千萬(wàn)平方米之上,數(shù)量已相當(dāng)龐大。除了一部分基本固定的戶(hù)籍人口有購(gòu)房需求外,上海作為全國(guó)的經(jīng)濟(jì)中心,吸引了眾多高素質(zhì)的外來(lái)人口包括境外人士并產(chǎn)生住房需求,還有長(zhǎng)三角地區(qū)富裕消費(fèi)人口的集聚,也已成為購(gòu)房主力之一。另外,上海作為全國(guó)高校聚集度最高的城市之一,每年有許多畢業(yè)生留滬,找住房成為他們未來(lái)生活的必然目標(biāo)。相關(guān)調(diào)查表明,上海外來(lái)常住人口約為戶(hù)籍人口的三分之一,占全市就業(yè)人口的約40%。在如此規(guī)模下增加的購(gòu)房需求,若只堵不疏,后果不堪設(shè)想。
如此看來(lái),今年以來(lái),政府大規(guī)模推進(jìn)保障類(lèi)住房供應(yīng),擴(kuò)大廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的受益面,提高住房公積金貸款額度等種種思路,正如大禹治水,是疏而非堵,處置好普通百姓真實(shí)的住房需求,才能使樓市繼續(xù)和諧穩(wěn)健發(fā)展。(海潮)
高頻率加息
點(diǎn)得住樓市穴道么?
李和裕 年初我們就問(wèn),2007年會(huì)不會(huì)成為加息最頻繁的一年?目前來(lái)看,答案已經(jīng)是肯定的了。而央行的每一步都讓樓市繃緊了神經(jīng),此次也不例外。
本周二晚間,中國(guó)人民銀行宣布自第二天起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn),由現(xiàn)行的3.33%提高到3.60%;一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.18個(gè)百分點(diǎn),由現(xiàn)行的6.84%提高到7.02%;其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也相應(yīng)調(diào)整。
這是2004年10月首度加息算起的第八次加息,放在今年已是第四次加息了,更是罕見(jiàn)的30天內(nèi)第二度加息。對(duì)于加息,市場(chǎng)似乎早已有了“抵抗力”,只是這次非周末的“突襲”,加上貸款利率突破了7%這道坎,心理上的震動(dòng)還是有一些的。
“從面上看,再次加息是為合理調(diào)控貨幣信貸投放,穩(wěn)定通貨膨脹預(yù)期。然而,對(duì)于房產(chǎn)市場(chǎng)而言,這絕對(duì)是個(gè)莫大的信號(hào)和預(yù)警,通過(guò)加息客觀上會(huì)使房貸成本和開(kāi)發(fā)成本提高,雖然每次提高的幅度有限,但考慮兩年多前就已進(jìn)入了一個(gè)加息周期,久而久之就會(huì)形成很大壓力!敝性禺a(chǎn)研究咨詢(xún)部經(jīng)理馬冀表示。
不少市場(chǎng)人士也認(rèn)為,加息就像“壓死駱駝的稻草”,一次一根看似微不足道,但總有一天會(huì)由量變引起質(zhì)變。“總之,今年以來(lái)央行加息步伐明顯加快,貸款購(gòu)房者可能對(duì)單次加息的感覺(jué)并不強(qiáng)烈,但是隨著利率升高,還款壓力逐步累積。當(dāng)初美國(guó)進(jìn)行了十多輪加息才控制住高房?jī)r(jià),我國(guó)采取加息政策對(duì)抑制房?jī)r(jià)終有裨益。”
考慮更直接的市場(chǎng)反應(yīng),加息對(duì)于購(gòu)房主體的影響相對(duì)有限,但對(duì)賣(mài)方而言或有促動(dòng),一些備受加息考驗(yàn)、資金壓力驟顯的開(kāi)發(fā)商及投資者總得量力而行,在供求關(guān)系依然偏緊的樓市,如能“逼”出部分有效供應(yīng),緩解一下房?jī)r(jià)繼續(xù)攀升的壓力,調(diào)控的階段性目標(biāo)也算是達(dá)到了。
同時(shí),信義房產(chǎn)的分析師認(rèn)為,雖然樓市需求仍在,但頻頻加息仍會(huì)改變購(gòu)房者目前貸款買(mǎi)房的意愿!拔覀7月份的成交數(shù)據(jù)顯示,僅有不到40%的客戶(hù)選擇貸款,而這其中還有約15%的客戶(hù)選擇的是利率較低的純公積金貸款。同時(shí),很多購(gòu)房者的貸款利率變更日是在明年的1月1日,那時(shí)恐怕會(huì)是個(gè)人房貸市場(chǎng)的一個(gè)關(guān)口,因?yàn)榻衲陰状渭酉⒌寞B加影響將會(huì)在那時(shí)一次性又實(shí)質(zhì)性地顯現(xiàn)!保ɡ詈驮#
加息時(shí)間表
時(shí)間 商業(yè)房貸利率 公積金房貸利率
2004年10月29日 5年以上利率上調(diào)至5.31%(下限) 調(diào)整為4.23%
2005年3月17日 5年以上利率上調(diào)至5.51%(下限) 調(diào)整為4.41%
2006年4月28日 5年以上利率上調(diào)至6.39% 調(diào)整為4.59%
2006年8月19日 5年以上利率上調(diào)至6.84% 未調(diào)整
2007年3月18日 5年以上利率上調(diào)至7.11% 調(diào)整為4.77%
2007年5月19日 5年以上利率上調(diào)至7.20% 調(diào)整為4.77%
2007年7月20日 5年以上利率上調(diào)至7.38% 調(diào)整為4.95%
2007年8月22日 5年以上利率上調(diào)至7.56% 調(diào)整為5.04%