二季度開(kāi)始，全國(guó)各地房?jī)r(jià)啟動(dòng)了新一輪加速上漲。兩年多來(lái)房?jī)r(jià)調(diào)控政策頻出，房?jī)r(jià)卻“越漲越快”。專家表示，加大經(jīng)適房廉租房供給、促進(jìn)二手房市場(chǎng)、嚴(yán)打投機(jī)哄抬房?jī)r(jià)，這些措施必不可少；而尋找到市場(chǎng)與調(diào)控的平衡點(diǎn)，或許是未來(lái)房地產(chǎn)問(wèn)題的出路。
堅(jiān)硬的房?jī)r(jià)泡沫
目前的房?jī)r(jià)，就像一個(gè)堅(jiān)硬的泡沫：不斷膨脹，積累矛盾與風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)又堅(jiān)硬無(wú)比，似乎難以刺破。
2004年左右，以上海、杭州等城市為首，中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格開(kāi)始以前所未有的速度飛升，引起購(gòu)房者的恐慌。政府2005年、2006年陸續(xù)出臺(tái)“國(guó)六條”、“國(guó)八條”等一系列措施，著力從限制炒房的角度對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。
然而兩年過(guò)去了，房?jī)r(jià)依然沒(méi)有放慢上漲的腳步。發(fā)改委新公布今年7月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比上漲7.5%，創(chuàng)出年內(nèi)新高。今年以來(lái)房?jī)r(jià)上漲已經(jīng)脫離5%-6%的幅度，不少城市房?jī)r(jià)月度同比漲幅超過(guò)10%。人們又依稀看到2004年各地房?jī)r(jià)飆升的影子。買房，成了很多中低收入家庭越來(lái)越遙遠(yuǎn)的夢(mèng)想。
房?jī)r(jià)上漲在一線城市演化得最為激烈。兩年來(lái)，深圳商品房銷售均價(jià)上漲60%，北京上漲40%，廣州、天津上漲30%。這些城市中很多熱點(diǎn)地區(qū)房?jī)r(jià)已經(jīng)翻番。
最令人擔(dān)憂的是，房?jī)r(jià)上漲正從一線城市迅速向二三線城市擴(kuò)散，這也是本輪房?jī)r(jià)上漲最大的特點(diǎn)。北海房?jī)r(jià)連續(xù)三個(gè)月漲幅超過(guò)15%，石家莊、蚌埠、韶關(guān)、長(zhǎng)沙迅速進(jìn)入房?jī)r(jià)漲幅前10大城市之列。
美國(guó)即使在房地產(chǎn)最為繁榮的2004年，房屋均價(jià)不過(guò)上漲11%。今年上半年，全國(guó)商品房銷售均價(jià)上漲11.7%，已經(jīng)超過(guò)了美國(guó)所謂房地產(chǎn)的“黃金年代”。然而，中國(guó)絕大多數(shù)居民的收入水平、國(guó)內(nèi)貧富差距程度，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能與這樣的房?jī)r(jià)上漲速度相匹配。
寸土難得 一房難求
在東部沿海一些中小城鎮(zhèn)里，嶄新的住宅樓蜂擁而起，但是卻靜悄悄的無(wú)人居住。據(jù)當(dāng)?shù)鼐用窠榻B，其中有的是被炒房團(tuán)買下，有的正被開(kāi)發(fā)商“捂房”，囤積居奇。
北京東部某開(kāi)發(fā)商兩年前拍下的一大片地塊，現(xiàn)在已經(jīng)長(zhǎng)滿半人高的荒草，看門人干脆在里面養(yǎng)起幾十只雞。
根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)，上半年商品房供應(yīng)指標(biāo)回落，而需求指標(biāo)上升，供求缺口正在拉大。1-6月商品房新開(kāi)工面積同比增長(zhǎng)18.4%，增速下降3.2個(gè)百分點(diǎn)；商品房竣工面積增速下降9.3個(gè)百分點(diǎn)。而商品房銷售面積同比增長(zhǎng)21.5%，增速提高5個(gè)百分點(diǎn)；銷售額同比增長(zhǎng)33.8%，提高9.3個(gè)百分點(diǎn)。
一邊是購(gòu)房需求旺盛，房?jī)r(jià)越賣越高；另一邊是新建房減少，房源成了問(wèn)題。難怪不少買房人發(fā)出“一房難求”的感慨。
面對(duì)這一矛盾，不少人指責(zé)開(kāi)發(fā)商“捂房捂地”，人為制造供求矛盾推高了房?jī)r(jià)。中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)董事長(zhǎng)孟曉蘇表示，去年和今年的確有一些開(kāi)發(fā)商放慢了開(kāi)發(fā)力度，但這更多還是由于對(duì)資金和土地的控制造成的。
以土地為例，相關(guān)部門強(qiáng)調(diào)上半年土地供應(yīng)量顯著增加。從數(shù)據(jù)來(lái)看，上半年土地購(gòu)置面積的確扭轉(zhuǎn)了連續(xù)兩年絕對(duì)量減少的局面，實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)10%。然而，土地開(kāi)發(fā)建設(shè)卻明顯減緩，上半年土地開(kāi)發(fā)面積同比增長(zhǎng)7.6%，比去年下降26.4個(gè)百分點(diǎn)。
某著名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司高層表示，“目前我們最大的問(wèn)題是手中沒(méi)有地了，據(jù)我所知，北京其他幾家也同樣面臨這樣的問(wèn)題。有的項(xiàng)目去除拿地和建設(shè)成本后，利潤(rùn)很低，可是不得不做。”
上半年土地成交價(jià)格增幅達(dá)到28.1%，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這主要是拆遷安置費(fèi)用提高和招拍掛后地價(jià)上升所致。北京上半年幾次著名的地塊拍出天價(jià)，房?jī)r(jià)自然水漲船高。
調(diào)控政策被“架空”
房?jī)r(jià)上漲動(dòng)了誰(shuí)的奶酪？或者說(shuō)，房?jī)r(jià)上漲是誰(shuí)的奶酪？有人戲稱，除了還沒(méi)買房的人，其實(shí)誰(shuí)也不希望房?jī)r(jià)跌。這其中包括各種利益集團(tuán)。
北京某著名住宅設(shè)計(jì)工作室領(lǐng)導(dǎo)表示，“在我們接的項(xiàng)目里，除了北京、深圳比較嚴(yán)格地遵循90平米占70%的規(guī)定，其余城市，包括一些省會(huì)城市在內(nèi)，根本沒(méi)有遵循這一規(guī)定。我們只能按甲方要求往120平米以上做�！�
開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，規(guī)定套型90平米以下不能從根本上解決問(wèn)題。銷售數(shù)據(jù)表明，多數(shù)消費(fèi)者仍傾向于追求中大戶型。“這是市場(chǎng)決定的，有很多辦法規(guī)避限制。”上半年批準(zhǔn)預(yù)售住宅中，套型建筑面積90平米以下的住房面積占比，杭州不足15%，北京不足20%。開(kāi)發(fā)商說(shuō)，“規(guī)定只能使大家預(yù)期大房子成為稀缺資源，更推高房?jī)r(jià)。”
再看另一個(gè)調(diào)控的重點(diǎn)——炒房。政府2005年起出臺(tái)一系列措施，對(duì)二手房征收各種稅，有人測(cè)算，這些稅加在一起相當(dāng)于房?jī)r(jià)的15%-20%。
北京“愛(ài)家”房屋中介的接待人士表示，“這些稅當(dāng)然都加在買方頭上，我們標(biāo)出的房?jī)r(jià)是不含這些稅的�！蹦持薪楣窘哟龁T則公然表示，“交6萬(wàn)塊，我們負(fù)責(zé)給你找人避稅辦過(guò)戶�！彼�表示，這樣的“業(yè)務(wù)”中介公司都能辦。二手房繳稅竟成了部分公職人員腐敗問(wèn)題的滋生地。
而二手房市場(chǎng)從2006年開(kāi)始量縮價(jià)升，持續(xù)低迷。上半年40個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交總面積同比下降1.6%，價(jià)格漲幅則首次超過(guò)新房。
尋找調(diào)控平衡點(diǎn)
房?jī)r(jià)上漲過(guò)快不僅僅損害了普通民眾的居住權(quán)益，也增加了經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的風(fēng)險(xiǎn)。美國(guó)尚未結(jié)束的次級(jí)債危機(jī)可以作為房地產(chǎn)過(guò)度膨脹的反面教材。社科院金融研究所研究員易憲容認(rèn)為，遏制經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的核心是房地產(chǎn)。
對(duì)于控制房?jī)r(jià)的上漲，年輕的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)體沒(méi)有太多經(jīng)驗(yàn)，如果調(diào)控沒(méi)有達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，是否應(yīng)該考慮改變調(diào)控的著力點(diǎn)？
目前基本可以認(rèn)定，推高房?jī)r(jià)的并不是炒房者，而是旺盛的需求，是中國(guó)城市化進(jìn)程和人口格局帶來(lái)的必然結(jié)果，因此調(diào)控方向應(yīng)該改變。幾乎所有的專家都認(rèn)同，增加供給而不是抑制需求，這才是房?jī)r(jià)調(diào)控的“對(duì)癥之藥”。
首先是應(yīng)該促進(jìn)而不是打擊二手房市場(chǎng)的正常發(fā)展，減少住房流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收。在國(guó)外，大學(xué)生也并不是一畢業(yè)就買新房，但國(guó)外有強(qiáng)大完善的二手房市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)。
其次，嚴(yán)厲打擊各種哄抬價(jià)格、囤積居奇的行為。這可以通過(guò)對(duì)閑置房、閑置地征收費(fèi)用的辦法實(shí)現(xiàn)。
再次，限制外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。限制其參與地塊競(jìng)拍、高檔商品房建設(shè)。
另外，加大對(duì)中低收入者住房保障的支持力度。擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房規(guī)模。這是政府的職責(zé)，也是調(diào)控最有力的武器。
至于市場(chǎng)的力量，部分專家認(rèn)為應(yīng)該使其得到正常的發(fā)揮。削足適履的做法是不明智的。對(duì)于房地產(chǎn)這種特殊的商品，應(yīng)該充分認(rèn)識(shí)其市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律。引導(dǎo)需求，調(diào)整供應(yīng)，規(guī)范秩序，加大補(bǔ)貼，這才是調(diào)控的應(yīng)有之義。(王棟琳)
