編者按:2007年6月,全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲7.1%。在國家出手調(diào)控兩年之后,中國的房價(jià)絲毫沒有放慢上升的速度。正是在這種壓力下,各地開始尋找調(diào)控房價(jià)切實(shí)的解決之道。
增加土地供應(yīng),上海的樓市調(diào)控回到了商業(yè)原點(diǎn)。
“這項(xiàng)政策觸及了房地產(chǎn)市場的實(shí)質(zhì)性問題!苯鸬丶瘓F(tuán)上海公司總經(jīng)理趙漢忠對記者說:“原來的調(diào)控手段,實(shí)際上是反市場的,證明效果是不好的。”
7月24日,上海市政府新聞發(fā)言人焦揚(yáng)宣布,上海將擬訂房地產(chǎn)調(diào)控三年滾動計(jì)劃,根據(jù)這一計(jì)劃,有關(guān)部門將預(yù)測2007年至2009年度的住宅用地需求,并且對于未來三年新增土地的供應(yīng)量作出初步規(guī)劃,同時(shí)也將根據(jù)市場情況作相應(yīng)的完善,加強(qiáng)對土地供應(yīng)節(jié)奏的調(diào)控。在此基礎(chǔ)上,有關(guān)部門將聯(lián)手整頓房地產(chǎn)市場。
供應(yīng)缺口仍然巨大
上海市統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人蔡旭初說:“上海房屋銷售價(jià)格水平比去年同期上漲了0.5%,國家是6%,我們是0.5%。新建的商品住宅價(jià)格上海同比是上漲了0.3%,也是大大低于國家的水平!
不過,這個(gè)漲幅遭到業(yè)界的質(zhì)疑。中星營銷機(jī)構(gòu)總經(jīng)理劉承健對記者說:“這個(gè)數(shù)據(jù)難以讓人信服,上海環(huán)線以內(nèi)房價(jià),起碼上漲兩成,漲得最厲害的區(qū)域漲了四成,別墅起碼上漲了四成。”不過,他也說:“可能環(huán)線外、動遷房沒有怎么漲!
復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任華偉對記者說:“上海房地產(chǎn)市場有兩大問題,一是總量問題,一是結(jié)構(gòu)問題。”總量不足是市場供應(yīng)不足,結(jié)構(gòu)問題就是市中心供應(yīng)不足,房價(jià)上漲過快,所以現(xiàn)在的市場就是環(huán)線以內(nèi)熱,環(huán)線以外涼。
顯然,這都涉及土地供應(yīng)問題,據(jù)資料,目前上海在建商品房只有6000萬平方米,開發(fā)周期為三四年,上海樓市每年市場需求即使按照保守的每年2000萬~2500萬平方米來計(jì)算,未來3~4年內(nèi),供應(yīng)也少于需求10%~25%。如果按照每年需求3000萬平方米計(jì)算,供應(yīng)缺口則更大。業(yè)界一般認(rèn)為,保持樓市平穩(wěn)最好是供應(yīng)需求之比為1.2∶1。
直面土地供應(yīng)
正是認(rèn)識到房價(jià)上漲的實(shí)質(zhì)性原因,上海市出臺了一套完整的土地市場調(diào)控措施。第一條,根據(jù)市場情況,增加土地供應(yīng)。上海市政府宣布,今年下半年初步確定的經(jīng)營性項(xiàng)目用地計(jì)劃中,住宅用地還將推出約1000公頃,這比去年同期的供應(yīng)量增加了1倍。第二,進(jìn)一步加大配套商品住房和中低價(jià)、中小套型普通住房項(xiàng)目的土地供應(yīng)。三是將繼續(xù)加大存量土地的清理。
全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟副秘書長朱詠敏對記者說:“樓市調(diào)控最簡單、最低層的辦法是限價(jià),但一級市場可以限價(jià),二三級市場、二手房,政府如何限價(jià)?所以上海這次調(diào)控思路是對的,承認(rèn)了供求關(guān)系失衡,走出了第一步。上海這一點(diǎn),值得其他城市學(xué)習(xí)。”
趙漢忠更是說出了很多開發(fā)商的心里話:2005年以來調(diào)控的初衷和目標(biāo)都是好的,可是結(jié)果卻是相反的。從行政上說,國八條直接將地方諸侯的烏紗帽和房價(jià)掛鉤,可是,深圳的房價(jià)半年漲42%,北京房價(jià)也是飛漲。其他諸如南京、杭州、上海也一樣照漲不誤。
顯然,政府的調(diào)控思路本身有不足。不過這種情況在今年已經(jīng)開始改變,不久前,國土資源部新聞發(fā)布會上,國土資源部新任部長徐紹史,在以一個(gè)普通北京市民的身份,感嘆北京房價(jià)之高之后,宣布:“國土資源部希望通過增加土地供應(yīng)量的方法扭轉(zhuǎn)局面!
也出席發(fā)布會的 國土資源部土地副總督察甘藏春介紹,根據(jù)國務(wù)院房地產(chǎn)市場調(diào)控的要求,今年國土資源系統(tǒng)加大了房地產(chǎn)的土地供應(yīng)。今年1~5月份統(tǒng)計(jì),住宅用地的土地供應(yīng)量比去年同期增長35.5%,普通商品房的土地供應(yīng)總量同比增長76.3%,經(jīng)濟(jì)適用房的土地供應(yīng)總量比去年增加166%。顯然,這是在中央表態(tài)增加土地供應(yīng)之后,上海是第一個(gè)出臺增加土地供應(yīng),調(diào)控房地產(chǎn)市場的地方政府。
盡管業(yè)界認(rèn)可政府的調(diào)控新思路,但對于調(diào)控效果卻都表示謹(jǐn)慎樂觀。華偉表示:“目前只是解決總量問題,還要解決結(jié)構(gòu)問題,也就是增加市區(qū)內(nèi)土地供應(yīng)不足問題,環(huán)線以外本身就不缺供應(yīng),如果再增加沒有意義!
此外,越來越突出的拆遷問題也正在抬高土地成本。
某業(yè)內(nèi)知名人士對記者透露,以中環(huán)以內(nèi)的舊城改造為例,2001年成本為每戶15萬~20萬元,2004年上漲到每戶20萬~30萬元,2005年則上漲到40萬元,現(xiàn)在則平均到了70萬~80萬元,而且還有上漲的趨勢。合生創(chuàng)展集團(tuán)董事局副主席項(xiàng)斌對記者說:“現(xiàn)在,內(nèi)環(huán)以內(nèi)拆遷每畝起碼一兩千萬元,還不一定拆得動。所以,自然導(dǎo)致地價(jià)高,房價(jià)高!
朱詠敏則擔(dān)心:“即使現(xiàn)在增加土地供應(yīng),也要到兩年以后才能上市,現(xiàn)在的高房價(jià)怎么降?”
顯然,增加土地供應(yīng),政府調(diào)控邁出了重要一步,可是,能否完全實(shí)施達(dá)到目標(biāo),還將有很多問題要解決。而穩(wěn)定上海房價(jià),顯然還需要其他措施配套。
發(fā)改委四點(diǎn)思路控房價(jià)
1.強(qiáng)化各級政府對住房市場調(diào)控的責(zé)任,綜合運(yùn)用稅收等經(jīng)濟(jì)手段,努力保持市場房價(jià)的基本穩(wěn)定。
2.采取措施防止炒房。
3.調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu),適當(dāng)?shù)靥岣呔幼∮玫卦谕恋毓⿷?yīng)當(dāng)中的比重,著重增加中低價(jià)位、中小套型商品住房的建設(shè)用地的供應(yīng)。
4.嚴(yán)格限制低密度、大戶型的住房建設(shè),確保中小套型普通住房的供應(yīng)量。加快城鎮(zhèn)住房保障制度的建設(shè),增加廉租房的供應(yīng),完善經(jīng)濟(jì)適用房的制度,解決好低收入群體的住房困難。(王其明)