回顧2007年京城二手房樓市，無論是政策、市場還是消費(fèi)者心態(tài)都經(jīng)歷了太多的變化，如股市波動、保障性住房落地、資金監(jiān)管、網(wǎng)上簽約、央行加息等。而這些變化也見證了今年上半年北京二手房市場的成長和發(fā)展。對于2007年上半年的京城二手房市場來說，用一句話來概括就是：政府，保障與抑制協(xié)調(diào)并行；市場，價量漲幅趨緩；區(qū)域，成交區(qū)域格局多樣化。
看點(diǎn)一｜資金監(jiān)管網(wǎng)上簽約推出
2007年上半年，北京市建委相繼推出資金監(jiān)管和二手房網(wǎng)上簽約政策，兩個政策在上半年的先后出臺，可以說是為下半年二手房市場的快速發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
據(jù)北京中原三級市場部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2006年全年北京二手房成交金額達(dá)到424億元，其中70%的交易是通過經(jīng)紀(jì)公司進(jìn)行辦理。因此，資金監(jiān)管政策的出臺也是大勢所趨；而二手房網(wǎng)上簽約政策的出臺，則為資金監(jiān)管的良好運(yùn)行埋下鋪墊，保障二手房市場的規(guī)范化進(jìn)程順利實(shí)現(xiàn)。
看點(diǎn)二｜政府保障與抑制協(xié)調(diào)并行
對于2007年上半年的二手房市場來說，政府采取的有保有壓的策略，推出一系保障性住房，靠增加供給來滿足消費(fèi)者居住需求。目前已入市的大型經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目如宋家莊經(jīng)濟(jì)適用房，均價為4369元/平方米。限價房方面，2007年北京共推出10塊限價房，首批已確定售價的限價房是豐臺區(qū)花鄉(xiāng)造甲村“鴻基花園二期”，石景山區(qū)金頂街三區(qū)項(xiàng)目用地，售價與同區(qū)域的二手房價格相比具有很大的價格優(yōu)勢，低于同區(qū)域二手房價格2000元/平方米左右。
看點(diǎn)三｜市場成交價量同漲
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2007年上半年二手房買賣成交量同比2006年上半年增長16%�？梢钥闯觯址渴袌鱿M(fèi)者購房需求仍很是強(qiáng)勁。在對北京朝陽、海淀、豐臺、東城、西城、崇文、宣武城區(qū)的新房住宅監(jiān)測中顯示，2007年上半年這七大區(qū)域內(nèi)中高檔次新房住宅的成交均價為10903.8元/平方米，同2006年下半年成交價格相比，價格增幅為9.4%。究其原因，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年上半年二手房成交價格仍不斷上漲一是受到北京城市發(fā)展大環(huán)境影響，二是受到區(qū)域內(nèi)一手房房價居高不下且新供應(yīng)土地不足的影響。
看點(diǎn)四｜成交區(qū)域格局多樣化
2007年上半年二手房成交區(qū)域不再集中于以前傳統(tǒng)的熱點(diǎn)區(qū)域如朝陽和海淀，而是成交區(qū)域更加多樣化。中原地產(chǎn)三級市場研究部的專業(yè)人士分析表示，從整體市場來看，成交價格呈現(xiàn)上漲勢頭，但各區(qū)域板塊成交價格又會呈現(xiàn)有漲有跌趨勢，這主要跟各區(qū)域內(nèi)一二手房供需關(guān)系、價格差有關(guān)，另外，也與區(qū)域內(nèi)房屋品質(zhì)、房屋戶型結(jié)構(gòu)有關(guān)。
今年上半年二手房市場表現(xiàn)突出的區(qū)域主要集中在朝陽區(qū)、海淀區(qū)、豐臺區(qū)、崇文區(qū)和宣武區(qū)。
看點(diǎn)五｜股市、樓市互動強(qiáng)烈
2007年上半年股市經(jīng)歷了由持續(xù)高漲到突然暴跌的震動，而股市的震動也使得樓市產(chǎn)生了相應(yīng)的波動。數(shù)據(jù)顯示，5月，北京中原的租、售房源登記量與4月相比，前者下降了10%，而后者增長了24%，這說明有部分投資者欲將處于以租代售的房子提前出售，以換取部分流動資金，而這部分資金普遍被認(rèn)為已經(jīng)流向股票市場。
而在5月20日以后，二手房樓市出現(xiàn)客戶看房量明顯增多的趨勢，比4月上漲了近25%�？蛻糍Y金量也明顯較多，不少投資者開始尋求購買商鋪來安置錢款。足見股市的震動又促使購房者將資金轉(zhuǎn)回樓市，以尋求更穩(wěn)定的回報(bào)。
看點(diǎn)六｜區(qū)域租賃市場有漲有跌
數(shù)據(jù)顯示，2007年上半年北京市房地產(chǎn)市場租賃成交量比2006年下半年上漲了32%，成交價格在不同程度上都有所上漲。而造成價格上漲的原因，業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為主要有三點(diǎn)，即租賃稅的征收、奧運(yùn)利好因素的帶動和不斷上漲的房價。
而據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)中心的《2007年上半年北京二手房售租比分析報(bào)告》顯示，今年上半年1居室的售租比已經(jīng)達(dá)到了272，增長了30個點(diǎn)，增長速度非常明顯，已經(jīng)接近國際成熟市場300的上限。而上半年的2居室和3居室售租比均值更是達(dá)到了292和293，直逼國際成熟市場的售租比上限300大關(guān)。因此，相比1居室而言，從2居室和3居室的靜態(tài)指標(biāo)來看，其售價租金比已經(jīng)逼近國際警戒上限，投資風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)較高。(仰靜)
