【策劃人語】
五百年前，諾查丹瑪士說：“世界猶如一個沒有拉開大幕的午臺，雖然沒有開演，劇情早已注定。”
今天，我們可以對他的“世紀大預言”敬若神明或嗤之以鼻，但不得不承認，至少，它仍不失為點燃中世紀灰暗天幕的一抹亮色。
在樓市調(diào)控政策高發(fā)期的半年之交，《上海證券報·地產(chǎn)投資》立足于理性和深度，也愿意先行預判。和您一起從房地產(chǎn)金融、樓市供應結(jié)構(gòu)、住房保障制度和房地產(chǎn)交易秩序整頓等方面出發(fā)，判斷宏觀走勢，把握調(diào)控脈搏，預測政策落點。
金融政策
調(diào)控重炮嚴陣以待
2007年5月24日，對于上海眾多仍奔波于樓市“前線”的購房人和售房人而言，又是個意義不凡的日子，或許也是今年以來第一個真正意義上觸動了市場神經(jīng)的日子。這一天，上海市盧灣區(qū)房地產(chǎn)交易中心悄然掛出了一份上海市地稅局下發(fā)的《關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓房屋有關(guān)稅收征管問題的通知》，口口相傳之后，這一文件引發(fā)了上海幾大區(qū)域規(guī)模空前的二手房過戶潮。
“即使是在去年二手房個人所得稅政策剛剛明確的時候，來交易中心過戶的人也沒有這么多�！鄙虾Ｊ衅謻|新區(qū)房地產(chǎn)交易中心一位工作人員向記者表示。而現(xiàn)場“迷迷糊糊”被房產(chǎn)中介抓來過戶的交易人表示，只是簡單地聽說二手房個稅要按差價20%嚴征，具體時間不知道。
根據(jù)這份通知，此前一些可以規(guī)避按買賣差價20%繳納個人所得稅的口子將被封死。而業(yè)內(nèi)人士認為，這一文件實為整頓此前一直被默許的按交易總價1%-2%核定征收個稅的寬松政策。對于上海這個房價漲幅曾引領(lǐng)全國樓市的城市而言，此舉無疑將給售房人的“利益”帶來重大影響。
也許是沒有預料到通知的出臺會有如此大的條件反射，相關(guān)部門很快撤下了這份通知，并表示關(guān)于二手房個稅的政策沒有改變。但是，戲劇的發(fā)展并沒有因為突然的變化而快速收尾。此后兩天內(nèi)，記者來到浦東新區(qū)房地產(chǎn)交易中心，仍有不少人在焦急地排隊過戶。“政策落實是隨時隨地的事�！币晃环慨a(chǎn)中介向記者表示。
顯然，這一動向已經(jīng)令市場看到了政策收緊的前兆。而和土地、結(jié)構(gòu)、保障相比，金融無疑是眾多調(diào)控樓市的政策中最簡單易行、立竿見影的品種。
根據(jù)國家發(fā)改委的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，今年前四月，70個大中城市商品房銷售價格漲幅為6%，且所有城市房價均在上漲，其中北海、深圳、北京等地漲幅繼續(xù)保持在10%以上。這一數(shù)據(jù)令一直強調(diào)部分城市房價漲幅過高的決策層多少有些尷尬。“為了實現(xiàn)將全年房價漲幅控制在5%以下，并切實使部分城市房價降溫，出臺新的調(diào)控政策已經(jīng)是箭在弦上的趨勢。”一位房地產(chǎn)資深人士預測。
與嚴格已有稅種的征收相比，推出新的稅種也在醞釀范圍當中。多位政府人士此前表示，對物業(yè)保有環(huán)節(jié)征稅將是下一個稅收政策的重點，且物業(yè)稅試點已經(jīng)在部分城市展開。
“目前上海還沒有聽說有物業(yè)稅試點的區(qū)域，這一政策可能引起的樓市反響將遠大于此前的若干金融政策，將直接打擊購房熱情，大大降低房地產(chǎn)交易量，進而影響整個房地產(chǎn)業(yè)鏈條。”上海一家知名房產(chǎn)中介公司的總裁告訴記者。
而隨著央行加息政策的不斷推出，無論是開發(fā)商還是購房者，在貸款方面受到的影響顯而易見�！凹酉彿空叨允切睦韺用娴挠绊懀瑢嶋H的支出影響不大。但對開發(fā)商來說是貸款更加不容易了。”一位工商銀行企業(yè)信貸部門的經(jīng)理向記者透露，央行近日加緊了地方銀行貸款流程的審查。
而記者從建設(shè)銀行聽到的消息是，此前一直可以操作的房產(chǎn)抵押循環(huán)貸款已經(jīng)被叫停， “主要是防止銀行資金從房貸口子流入股市�！�
可見，雖然大的金融政策未出，但相關(guān)金融監(jiān)管部門正通過各種渠道完善現(xiàn)有政策，加強執(zhí)行力度�！叭绻熏F(xiàn)有政策執(zhí)行到位，對樓市的影響仍然是巨大的�！睒I(yè)內(nèi)人士稱。
住房保障
完善體系平息爭議
在當前的房地產(chǎn)市場調(diào)控中，政府一直在說使住房向使用功能和公共屬性回歸，由此，住房保障工作便成為去年至今的調(diào)控“重頭戲”。對于如何積極解決中低收入人群的住房問題，大家已達成了很多共識，住房保障制度和體系的確立和建設(shè)也是有目共睹的，但真正的挑戰(zhàn)也許剛剛開始。
在廉租房方面，如何擴大受益面是業(yè)內(nèi)人士普遍提出的一個問題。作為低收入家庭解決住房難的“救命稻草”，2003年開始實施的廉租房制度在我國的住房保障體系中處于一定高度。在業(yè)內(nèi)人士看來，政府落實廉租房政策的力度還應加大，特別是進一步合理確定廉租房的供應標準，使得廉租房的覆蓋面能夠逐步擴大�！鞍l(fā)達國家的廉租房覆蓋率平均達10%，而我國城市廉租房的供應比例并不高，甚至說很低，如上海，目前的廉租房用戶約2萬戶，可放在常住居民總戶數(shù)里，僅占0.4%左右。廉租房制度雖比其他住房保障產(chǎn)品細化，但限制也比較多，所以仍有不少低收入家庭不能及時得到住房保障�！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院高級評論員楊紅旭表示。
經(jīng)濟適用房的問題則比廉租房來得尷尬。一方面，經(jīng)濟適用房制度的實施一直被看作是廉租房的有益補充，從各城市的操作來看，經(jīng)濟適用房主要被供應給拆遷戶，但拆遷戶并不一定都是窮人，分配標準、資格審核、退出機制等方面經(jīng)濟適用房還有許多問題要規(guī)范解決。日前，全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會會長聶梅生在公開場合則呼吁，要趕緊明確經(jīng)濟適用房為限制流通性產(chǎn)權(quán)以平息該住房保障產(chǎn)品定性方面的爭議，還最好以政府回購方式來保障分配的公平。
還有去年“國六條”中“帶出”的限價商品房，雖然在北京等城市已經(jīng)“破冰”，但是也和廉租房、經(jīng)濟適用房當時的發(fā)展一樣，面臨著如何定制度、明標準、嚴執(zhí)行等一系列問題。更何況，這一新產(chǎn)品未來所能發(fā)揮出的調(diào)控效果還在受到市場質(zhì)疑。
總體而言，對于仍顯滯后的住房保障體系，政府不可能無動于衷。而在業(yè)內(nèi)人士眼里，制度確立都不難，但在執(zhí)行上仍有問題需要合理地去解決。特別是由于住房保障產(chǎn)品從土地出讓價格到房屋銷售價格都受到一定控制，所以對許多地方政府和開發(fā)商來說，操作此類住房往往沒什么驅(qū)動力。由此，不少人預測，下一階段的住房保障工作將從政策本身的可執(zhí)行性，資金方面的保障，一定的鼓勵性、導向性措施，監(jiān)察部門的監(jiān)管等多方面去促進落實。
結(jié)構(gòu)調(diào)控
政府“鐵腕”抓落實
從去年的房地產(chǎn)市場調(diào)控來看，政府施力的重點就是“70-90結(jié)構(gòu)調(diào)控政策”。不過，政策出臺已逾一年，前后“折騰”了幾次，卻遲遲沒有被進一步的細化，甚至還出現(xiàn)過一次“夭折”的情況———今年1月“新鮮”出爐的《90平方米以下住宅設(shè)計要點(征求意見稿)》在公布的第二天便因不符合國家政策而被廢止。
迄今為止，市場還在期待結(jié)構(gòu)調(diào)控方面更為詳細的一系列執(zhí)行細則。雖說市場上有部分開發(fā)商已經(jīng)開始推出“響應政策”的“70-90”房源，但業(yè)內(nèi)人士認為，這些“先行者”中真正為了結(jié)構(gòu)調(diào)控目的而設(shè)計小戶型產(chǎn)品的實屬少數(shù)，多數(shù)開發(fā)商只是利用小戶型產(chǎn)品吸引新一輪的婚房需求和年輕人的自住需求。
從目前政府的落實情況來看，結(jié)構(gòu)調(diào)控還處于土地供應和規(guī)劃要求階段，“后續(xù)”的小戶型產(chǎn)品尚未面市，開發(fā)商究竟會怎樣進行合理設(shè)計，購房者又會作出何種市場反應，這些問題目前還難有確定答案。
不過正因為有“懸念”在，也就有了預期的空間。作為此輪房地產(chǎn)市場調(diào)控的一大“利器”，依然被認為是影響2007年房價走勢的關(guān)鍵。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，90平方米以下普通商品住房投資僅占商品住宅投資的16.1%，1-4月的比例也只升至17.2%。目前，市場內(nèi)銷售的主要還是前幾年開發(fā)的大戶型住宅，一些城市的住宅供應平均套型面積更在120平方米以上，結(jié)構(gòu)調(diào)控任務(wù)十分艱巨。
此前，中國社會科學院發(fā)布的《2007房地產(chǎn)藍皮書》中已預測，在結(jié)構(gòu)調(diào)控政策執(zhí)行的第二年，房地產(chǎn)供給環(huán)節(jié)的調(diào)控執(zhí)行力度會進一步加大，普通商品住房投資將增多。一些市場人士也表示，今年房地產(chǎn)市場調(diào)控的重點之一仍會落在如何使結(jié)構(gòu)調(diào)控政策更具有執(zhí)行性，“今年本來就是調(diào)控落實年，應該是以加強原有政策的執(zhí)行力度為主。”
的確，結(jié)構(gòu)調(diào)控的效應并非即時可顯，在調(diào)控目標還沒有完全實現(xiàn)之前，相信政府還是會在落實方面施以“鐵腕”，包括《90平方米以下住宅設(shè)計要點》等執(zhí)行細則應能加緊出臺，對地方也不排除以行政命令的手段強調(diào)執(zhí)行。
整頓秩序
關(guān)閉不良風氣之門
隨著今年樓市回暖氣氛的愈加濃烈，關(guān)于是否會出臺新的調(diào)控措施的揣測也越來越盛�！捌鋵崳饲坝砂瞬课l(fā)起的房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪位顒�，就已�?jīng)為今年調(diào)控定了個基調(diào)�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士稱，“今年房地產(chǎn)市場調(diào)控的一大針對性目標就是交易環(huán)節(jié)的清理、整頓�！�
“房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的暗箱操作比比皆是，信息不透明是導致市場混亂的根本因素之一。”一位行業(yè)研究員告訴記者。如在一手房市場，開發(fā)商會采用提前預定或蓄意囤房的方式來進行操作；而在二手房市場中，不良中介則會利用買賣委托雙方信息無法溝通的情況，來賺取非法差價。這樣一來，僅在交易環(huán)節(jié)，房價就會被人為抬高許多。
除了建設(shè)部等三部委自去年開始便已持續(xù)加強房地產(chǎn)交易整頓規(guī)范行為之外，今年4月由八部委聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪蔚耐ㄖ�，更是將專項整治活動與治理商業(yè)賄賂相結(jié)合，明確提出將在未來整整1年內(nèi)強化房地產(chǎn)市場監(jiān)管，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法進行審計和檢查，依法打擊房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、交易、中介等環(huán)節(jié)的違法違規(guī)行為。
“宏觀調(diào)控的根本目的是為了讓市場發(fā)展規(guī)范有序，總結(jié)來說就是規(guī)范市場、嚴控交易、讓市場更加健康，信息是否被放在‘陽光’下是規(guī)范的一大前提�！鄙虾h宇地產(chǎn)顧問有限公司董事長施宏睿認為。
業(yè)內(nèi)人士也預測，房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ椪物L暴從今年起又將進入一個新階段。如此輪八部委的一年期專項整治與去年三部委的整治行動就略有差異，相比而言，更為突出了監(jiān)察、審計職能�！胺康禺a(chǎn)交易環(huán)節(jié)很容易發(fā)生違法違規(guī)甚至權(quán)錢交易的現(xiàn)象，因此會形成產(chǎn)生腐敗滋長的‘溫室’�！币晃环康禺a(chǎn)專家表示。（柯鵬 于兵兵 李和裕 海潮 唐文祺）
