事件回放

　　因小區(qū)業(yè)委會(huì)一直未能成立，1月6日，朝陽(yáng)區(qū)望京慧谷陽(yáng)光小區(qū)209號(hào)樓2單元18戶業(yè)主向物業(yè)遞交一份聲明，要求物業(yè)返還本單元樓道內(nèi)6塊廣告牌的廣告費(fèi)。業(yè)主們提出此要求的依據(jù)是，今年1月1日開始實(shí)施的《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則

　　(試行)》(以下簡(jiǎn)稱《指導(dǎo)規(guī)則》)。根據(jù)《指導(dǎo)規(guī)則》第28條，“業(yè)主可以幢、單元、樓層等為單位，共同決定本單位范圍內(nèi)的物業(yè)管理事務(wù)”。

　　居民的想法首先招致物業(yè)反對(duì)。物業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，2單元業(yè)主的做法容易造成混亂，“以單元、樓層劃分，廣告費(fèi)該怎么分割呢？”物業(yè)堅(jiān)持廣告收入應(yīng)由業(yè)委會(huì)處置，隨即拒絕返還2單元18戶業(yè)主的廣告費(fèi)。

　　隨后，北京市建委物業(yè)管理處工作人員也表示，如業(yè)主打算用《指導(dǎo)規(guī)則》第28條來維護(hù)自己的權(quán)利，必須以“業(yè)委會(huì)成立”為前提，否則只能通過物權(quán)法，走訴訟程序。

　　是什么原因?qū)е滦�區(qū)業(yè)委會(huì)遲遲難成立？新的《指導(dǎo)規(guī)則》出臺(tái)后，又將對(duì)小區(qū)業(yè)委會(huì)的成立產(chǎn)生哪些影響？

　　讀者陳先生反映：2004年，我入住慧谷陽(yáng)光，但小區(qū)一直沒有成立業(yè)主委員會(huì)。去年10月24日，居委會(huì)在小區(qū)電梯間內(nèi)張貼公示，稱小區(qū)附近將建起一個(gè)生活垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站，但事先并沒有征求我們業(yè)主的意見。通過這件事，我更加意識(shí)到小區(qū)業(yè)委會(huì)的重要性。去年10月底，我們開始籌備小區(qū)業(yè)委會(huì)，按照相關(guān)規(guī)定，籌備組中必須有開發(fā)商參加。之后我們打電話、寄信函，甚至在報(bào)紙上登聲明，但都聯(lián)系不上開發(fā)商，導(dǎo)致業(yè)委會(huì)成立毫無進(jìn)展。物業(yè)說，開發(fā)公司已萎縮，“名存實(shí)亡”。我想知道，如果我們開發(fā)商公司在業(yè)主收房后解散了，是否就無法成立業(yè)委會(huì)？

　　回復(fù)一：北京市建委物業(yè)管理處工作人員稱，開發(fā)商“名存實(shí)亡”的說法只是物業(yè)的一面之詞，沒有任何效力，只要開發(fā)建設(shè)單位沒有注銷營(yíng)業(yè)資格，就能參加業(yè)委會(huì)籌備組。同時(shí)，公司法人代表也可采用授權(quán)委托書，但授權(quán)范圍必須明確。

　　該工作人員介紹，根據(jù)今年1月1日實(shí)施的《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則(試行)》第13條，由“社區(qū)居委會(huì)”負(fù)責(zé)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備工作，同時(shí)擔(dān)任籌備組召集人。所以尋找開發(fā)建設(shè)單位參加業(yè)委會(huì)籌備組的工作應(yīng)該是居委會(huì)來承擔(dān)。

　　他表示，考慮到每個(gè)小區(qū)人數(shù)不一，對(duì)籌備組成立的時(shí)日并沒有限制，需結(jié)合實(shí)際情況確定。但《指導(dǎo)規(guī)則》第20條要求，籌備組成立后的30天內(nèi)，必須召開首次業(yè)主大會(huì)。

　　回復(fù)二：果嶺里居委會(huì)工作人員稱，此前，他們?cè)�多次嘗試與開發(fā)建設(shè)單位聯(lián)系，但都沒有找到負(fù)責(zé)人，目前正由街道辦負(fù)責(zé)聯(lián)系開發(fā)商。如開發(fā)商放棄參加籌備組，應(yīng)采用書面形式來明示。

　　社區(qū)專家看“新規(guī)”

　　新規(guī)將推動(dòng)業(yè)委會(huì)成立進(jìn)程

　　中國(guó)社會(huì)工作協(xié)會(huì)、社區(qū)服務(wù)工作委員會(huì)業(yè)委會(huì)和物業(yè)管理工作部主任(社區(qū)專家)舒可心認(rèn)為，《指導(dǎo)規(guī)則》開始實(shí)施后，將在很大程度上推動(dòng)各小區(qū)業(yè)委會(huì)的成立進(jìn)程。

　　“《指導(dǎo)規(guī)則》中，明確了業(yè)委會(huì)籌備工作的牽頭和組織人——居委會(huì)�！笔婵尚恼f，這將在很大程度上減少業(yè)主的工作。舒可心說，《指導(dǎo)規(guī)則》第11條還規(guī)定，“開發(fā)商應(yīng)當(dāng)自物業(yè)區(qū)域內(nèi)物業(yè)交付首戶業(yè)主之日起30日內(nèi)向有關(guān)部門提交籌備業(yè)委會(huì)所需的材料”，這就避免了事后聯(lián)系不上開發(fā)商、沒有相關(guān)材料的麻煩。

　　舒可心認(rèn)為，像慧谷陽(yáng)光小區(qū)這種情況，當(dāng)開發(fā)商已經(jīng)以行動(dòng)放棄他們的權(quán)利時(shí)，也沒必要再以書面明示。 (張巍華)