以租養(yǎng)房稍不留意，也會(huì)發(fā)生“資不抵債”的情形。

　　近日，趙先生就為自己的出租房犯愁。房客水、電、煤費(fèi)不結(jié)清就違約走人，押金還不夠付這些費(fèi)用，更談不上違約金了。趙先生四處咨詢，希望找到一種方法盡量將損失降到最低。事實(shí)上，在出租房屋過(guò)程中，不少人往往把關(guān)注點(diǎn)落在租客如何防范風(fēng)險(xiǎn)上，而忽略了房東也應(yīng)該警惕由租客造成的風(fēng)險(xiǎn)。

　　　如何減損：向法院起訴租客

　　房東如何應(yīng)對(duì)這類(lèi)“資不抵債”？美聯(lián)物業(yè)法務(wù)人士指出，首先房東可以通過(guò)客戶留下的有效證件、名片、公司聯(lián)絡(luò)電話、地址找到租客，要求租客付清款項(xiàng)。如果租客明顯在躲避，通過(guò)這些有效聯(lián)絡(luò)方式找不到租客，可以通過(guò)租客的有效證件(身份證復(fù)印件等)向法院訴訟，通過(guò)法院追尋到該租客，要求他付清所有欠款。否則，在找不到租客的情況下，房東很難追回所有損失。

　　因此，在確定租賃前，房東必須做到以下幾點(diǎn)：選擇規(guī)模大的品牌中介公司進(jìn)行物業(yè)居間租賃；在專(zhuān)業(yè)房產(chǎn)人員的協(xié)助提醒下，詳細(xì)明確租賃合同的細(xì)節(jié)；租賃合同中應(yīng)該規(guī)定“先付后住”原則，租客必須提前一星期到半個(gè)月就向房東支付租賃款項(xiàng)，以保障房東利益；合同約定繳納兩個(gè)月的租金作為押金；向中介公司獲取租客的聯(lián)絡(luò)電話、聯(lián)絡(luò)地址以及工作單位等相關(guān)資料并保存身份證復(fù)印件等有效證件；向中介公司或者租客個(gè)人了解除他本人以外其他聯(lián)系人的聯(lián)系方式。

　　　　如何預(yù)防：利用條款規(guī)避糾紛

　　最好的預(yù)防方式是盡可能利用合同條款進(jìn)行約定。

　　上海合富置業(yè)法務(wù)部唐海寶指出，房東往往在租賃合同中以約定租賃保證金、違約金等形式來(lái)達(dá)到保護(hù)自身利益的目的。在常見(jiàn)的租賃合同約定的條款設(shè)置方式中，有的租賃合同只約定了租賃保證金即押金，有的租賃合同則既約定了租賃保證金也約定了違約責(zé)任。

　　對(duì)于簡(jiǎn)易的租賃關(guān)系或者對(duì)于租賃標(biāo)的不大的租賃合同往往沒(méi)有違約金的約定，僅約定租賃保證金。房東為了保護(hù)自身利益，應(yīng)適當(dāng)提高租賃保證金。租賃保證金的作用主要在于當(dāng)租客租金水電等費(fèi)用不付、提前退租或改變房屋結(jié)構(gòu)等違約情形發(fā)生時(shí)用來(lái)補(bǔ)償房東的損失，起到降低租賃風(fēng)險(xiǎn)等作用。一般情況下，僅水電費(fèi)用沒(méi)有結(jié)清，相當(dāng)于一個(gè)月或兩個(gè)月租金的租賃保證金是完全可以抵扣的，如果租賃保證金約定的數(shù)額不大，而上述幾種情形又同時(shí)發(fā)生，房東的利益損失是很?chē)?yán)重的。

　　有的租賃合同，既約定租賃保證金，也約定了違約責(zé)任，這種方式比較保險(xiǎn)。首先租客若不支付水電費(fèi)、恢復(fù)原狀等費(fèi)用，房東可以在租賃保證金中直接予以扣除，就租客的違約行為還可以按照合同約定向其追索違約金。

　　因此，房東在簽署租賃合同的時(shí)候，一定要估算租客可能拖欠的租金、水電費(fèi)以及房東本人為恢復(fù)房屋原狀所支付的所有費(fèi)用等來(lái)衡量約定租賃保證金的數(shù)額。除此之外，還需要就租客的違約行為給自己帶來(lái)的損失約定違約責(zé)任。(唐穎豪)