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北京二手房買賣糾紛增多 專家解讀相關(guān)法律問題

2008年02月01日 09:12 來源:北京晨報(bào) 發(fā)表評(píng)論

  房?jī)r(jià)攀升使得二手房交易中引發(fā)的訴訟呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。昨天,記者從朝陽(yáng)法院獲悉,一些二手房的賣主看著房?jī)r(jià)大幅上漲而臨時(shí)反悔不肯賣了,為此,買房人只得起訴到法院。

  記者了解到,自從2005年房地產(chǎn)價(jià)格開始大幅度上升后,“邊賣邊想漲價(jià)”的心態(tài)在二手房交易市場(chǎng)比較普遍,由此引發(fā)的二手房買賣糾紛案件也呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。很多房主在簽訂二手房交易合同時(shí),并沒有意識(shí)到房?jī)r(jià)會(huì)漲幅如此的巨大。在利益所趨下,賣房人往往在辦理房屋交割手續(xù)前開始反悔,尋找各種借口不辦理過戶手續(xù)。

  為達(dá)到毀約的目的,賣房人使用的手段也是各式各樣的。據(jù)法官介紹,出賣人往往首先要求買主加價(jià),加價(jià)不成,則采取串通第三人訴至法院要求確認(rèn)買賣合同無(wú)效的手段。比如,由夫妻一方主張買賣合同沒有經(jīng)過共有人的同意;有的房主甚至直接把房賣給了第三人并過了戶……

  一般情況下,該類案件以賣房人敗訴居多,但由于雙方并未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù),賣房人仍然有權(quán)處理房屋,相對(duì)自己再次轉(zhuǎn)賣所賺取的高額差價(jià),付出一定的賠償金已是微不足道。

  相反,買房人起訴到法院一般都要求繼續(xù)履行合同,只有在房主已將房屋轉(zhuǎn)讓給第三方并辦理了過戶手續(xù)這種情景下,買房人才會(huì)要求解除合同!安贿^,很多人在要求對(duì)方退還原來房款的同時(shí),還提出因房?jī)r(jià)上漲而造成的差價(jià)賠償!

  法官說,買受人能否要求差價(jià)賠償,差價(jià)如何進(jìn)行賠償,這在司法實(shí)踐中還有著不同的爭(zhēng)議。有觀點(diǎn)認(rèn)為,買賣合同解除后應(yīng)恢復(fù)原狀,房屋升值部分不應(yīng)得到賠償;有的則認(rèn)為房屋升值部分應(yīng)該賠償……

  專家觀點(diǎn)

  買房人應(yīng)得損害賠償

  針對(duì)越來越多的二手房買賣官司,昨天,朝陽(yáng)法院召開房屋差價(jià)損失賠償相關(guān)法律問題研討會(huì),邀請(qǐng)專家就房屋差價(jià)損失是否屬于損害賠償?shù)姆秶、主張賠償應(yīng)該符合何種要件等問題各抒己見。

  研討會(huì)上,專家們對(duì)于買房人應(yīng)當(dāng)?shù)玫綋p害賠償?shù)挠^點(diǎn)是一致的,但如何賠償以及差價(jià)的確定有著不同的看法。有專家支持房屋差價(jià)(房屋現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)值和雙方合同約定價(jià)格的差額)應(yīng)當(dāng)?shù)玫劫r償,而北京市律師協(xié)會(huì)房地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)秘書長(zhǎng)康鏵認(rèn)為,房屋差價(jià)不應(yīng)當(dāng)是賠償?shù)奈ㄒ灰罁?jù),因?yàn)榉績(jī)r(jià)本身是動(dòng)態(tài)的,還要考慮有價(jià)無(wú)市以及按揭貸款等因素!霸诙址抠I賣過程中,很多房屋不具備交易前提條件,比如因產(chǎn)權(quán)證等系列問題導(dǎo)致雙方簽訂合同履行付款義務(wù)。買房人要保護(hù)自己的利益,首先在合同上要簽的嚴(yán)謹(jǐn)。另外,盡量少選擇產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明確或者存在權(quán)利限制的房屋,發(fā)現(xiàn)情況以后要及時(shí)行使自己的合同權(quán)利保留好相應(yīng)的證據(jù)!笨电f說。(顏斐)

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