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首例房屋維修基金糾紛案落幕 應(yīng)如何管理和使用?
2007年07月23日 11:44 來源:工人日報

  時下,在諸多的商品房買賣交易中,開發(fā)商或物業(yè)管理公司依照各種規(guī)定收取業(yè)主的各種費用,甚至有的開發(fā)商、物業(yè)公司違反規(guī)定收取費用。但由于合法費用的收取缺乏法律說明,違法收費缺少法律監(jiān)督,多數(shù)業(yè)主事先并不知曉資金的收取以及使用情況。一旦業(yè)主入住安排停當(dāng),物業(yè)管理、資金使用糾紛便逐漸顯現(xiàn),并由此引出諸多訴訟,本案就是一例。

  數(shù)年來,收費合法、資金使用公開、賬目公開,成為所有業(yè)主依法提出但又難以實現(xiàn)的要求,也是困擾房產(chǎn)交易市場的一大頑疾。但愿開發(fā)商和物業(yè)管理部門能從該案中汲取教訓(xùn),業(yè)主也能從中獲得啟迪。

  業(yè)主購買商品房時,要向開發(fā)商繳納總房款2%的房屋維修基金。按照法律規(guī)定,這筆資金屬于業(yè)主所有,但歸誰管理、如何使用,大多數(shù)業(yè)主并不知情。

  2007年2月15日,南陽中院終審審結(jié)我國首例房屋維修基金糾紛案。

  2007年4月3日,因開發(fā)商未履行生效判決,業(yè)主委員會向法院申請執(zhí)行。

  日前,經(jīng)過法院執(zhí)行,開發(fā)商將小區(qū)274戶中的178戶、60多萬元房屋維修基金分戶明細(xì)賬交到法院,并表示一星期內(nèi)將其余的分戶明細(xì)賬提交法院,至此該案基本執(zhí)行完結(jié)。

  成立業(yè)委會討要維修基金

  河南省南陽市朝山小區(qū)是南陽市廣廈實業(yè)開發(fā)有限公司(以下簡稱廣廈公司)開發(fā)建設(shè)的商品房住宅區(qū),建筑面積近5萬平方米,2004年10月交付使用,房屋交付時,該小區(qū)274戶業(yè)主大部分已經(jīng)入住。

  按照相關(guān)規(guī)定,業(yè)主購買廣廈公司房屋時,每戶業(yè)主要向開發(fā)商繳納總購房款2%的房屋維修基金,這筆房屋維修基金加在一起大約有100多萬元,在入住之初,該小區(qū)的物業(yè)以及房屋維修基金一直由廣廈公司管理。

  業(yè)主們?nèi)胱『螅瑥V廈公司在小區(qū)的所作所為逐漸令業(yè)主不滿:廣廈公司在小區(qū)原規(guī)劃娛樂休閑用地蓋房,經(jīng)業(yè)主向規(guī)劃部門舉報,違章建筑停止施工;小區(qū)連續(xù)發(fā)生盜竊案、衛(wèi)生狀況差、人員出入混亂,有的業(yè)主還發(fā)現(xiàn)自己的住房面積縮水……

  2006年8月12日,小區(qū)業(yè)主召開首次業(yè)主大會,決定成立南陽市朝山小區(qū)業(yè)主委員會,選舉業(yè)主仝戈人為業(yè)主委員會主任。

  2006年9月4日,小區(qū)業(yè)主委員會在南陽市房產(chǎn)管理局登記備案。

  業(yè)主委員會成立后就業(yè)主關(guān)心的產(chǎn)權(quán)、環(huán)境以及房屋維修基金等問題向廣廈公司質(zhì)詢。業(yè)主委員會認(rèn)為,廣廈公司在小區(qū)開發(fā)銷售完畢后,小區(qū)的所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移,業(yè)主有權(quán)知道小區(qū)每位業(yè)主的房產(chǎn)面積,房屋維修基金數(shù)額,共同分?jǐn)偯娣e以及公用部位、公用設(shè)施、管線分布的各種情況。

  2006年9月11日,業(yè)主委員會向廣廈公司發(fā)出函件要求其“接到函件7日內(nèi)將房屋維修基金及產(chǎn)生的利息匯入指定賬戶”,但廣廈公司不予理睬。

  業(yè)主委員會一審勝訴

  2006年10月16日,業(yè)主委員會一紙訴狀將廣廈公司告到了南陽市宛城區(qū)法院,要求其將小區(qū)41間門面房和274位住戶2%的房屋維修基金及利息返還業(yè)主委員會。

  廣廈公司辯稱,依照建設(shè)部《住宅共用部位共用設(shè)施維修基金管理辦法》,房屋維修基金應(yīng)歸全體業(yè)主所有,但基金應(yīng)按法定程序歸還,現(xiàn)業(yè)主委員會未按規(guī)定具備相關(guān)管理資格,在業(yè)主委員會具備相關(guān)管理資格,履行完法定程序后公司方可移交。而且,法律沒有規(guī)定房屋維修基金直接由業(yè)主委員會管理,如果業(yè)主委員會要管理,也應(yīng)經(jīng)房管局批準(zhǔn)。

  法院審理認(rèn)為,小區(qū)業(yè)主委員會于2006年8月12日成立,2006年9月4日在南陽市房產(chǎn)管理局登記備案,南陽市房產(chǎn)管理局蓋章同意,業(yè)主委員會的成立符合法定程序。

  我國《物業(yè)管理條例》第54條第二款規(guī)定“專項維修資金屬業(yè)主所有”,被告也承認(rèn)小區(qū)業(yè)主均按法律法規(guī)向其交納了所交房款2%的維修基金,并且認(rèn)可該基金現(xiàn)在廣廈公司銀行專戶中代管的事實。

  南陽市政府《關(guān)于印發(fā)南陽市住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金管理辦法的通知》第11條規(guī)定:“維修資金歸全體業(yè)主共同所有。業(yè)主委員會成立前,維修資金由市、縣房地產(chǎn)主管部門代管,分戶核算;業(yè)主委員會成立后,由業(yè)主委員會管理,經(jīng)業(yè)主大會決定,可委托房地產(chǎn)主管部門代管。”第27條規(guī)定:“維修資金未委托房地產(chǎn)主管部門的,由業(yè)主委員會根據(jù)本辦法制定本物業(yè)管理區(qū)域維修資金的管理制度,經(jīng)業(yè)主大會討論通過后執(zhí)行,并報房地產(chǎn)主管部門備案!

  根據(jù)上述法規(guī)規(guī)定,業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主選舉依法成立,該組織是代表業(yè)主利益權(quán)屬的團(tuán)體,其表示愿意管理小區(qū)的維修基金,故現(xiàn)基金的代管單位廣廈公司理應(yīng)移交全部基金給業(yè)主委員會。業(yè)主委員會獲得基金后應(yīng)按照法律規(guī)定制定維修基金的管理制度,并報房地產(chǎn)主管部門備案。

  《物業(yè)管理條例》未規(guī)定是先取得基金再制定管理制度到房產(chǎn)部門備案,還是先制定基金管理制度再獲取維修基金。而《河南省物業(yè)管理條例》第39條規(guī)定“……維修基金屬全體業(yè)主所有,業(yè)主委員會成立之前,由房地產(chǎn)管理部門代管專戶儲存,業(yè)主委員會成立之后,移交業(yè)主委員會管理!惫释徶校瑥V廈公司稱小區(qū)業(yè)主委員會應(yīng)先制定基金管理制度,到房管部門備案后再移交維修基金的說法理由不充足,不予采納。廣廈公司應(yīng)限期將南陽市朝山小區(qū)41間門面房及274戶業(yè)主總房款2%的維修基金及利息、維修基金明細(xì)賬目移交給該小區(qū)業(yè)主委員會。

  就在案件一審期間的2006年12月20日,小區(qū)7家丟失摩托車、自行車和遭入室盜竊的業(yè)主寫了起訴狀,委托業(yè)主委員會將廣廈公司告上法庭,要求賠償損失68000元。

  2006年12月26日,廣廈公司的十幾名工作人員與百余名業(yè)主因物業(yè)管理糾紛發(fā)生沖突。廣廈公司認(rèn)為,發(fā)生沖突中,小區(qū)的相關(guān)資料被搞得亂七八糟,有的已不知下落。

  雙方?jīng)_突之后,廣廈公司無法在小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理。業(yè)主委員會又聘請了新的物業(yè)管理公司。筆者日前采訪時,業(yè)主們對已經(jīng)服務(wù)了6個多月的新物業(yè)公司表示滿意。

  2007年1月4日,一審法院判決:被告廣廈公司于本判決生效后七日內(nèi)將小區(qū)41間門面房及274戶業(yè)主總房款2%的維修基金及利息、維修基金明細(xì)表交付南陽市朝山小區(qū)業(yè)主委員會管理。

  終審維持一審判決

  2007年1月5日,廣廈公司接到宛城區(qū)法院的一審判決后表示不服,向南陽市中級法院提起上訴。

  南陽中院審理認(rèn)為:被上訴人小區(qū)業(yè)主委員會成立后,在南陽市房地產(chǎn)管理局登記備案,亦經(jīng)南陽市房產(chǎn)管理局蓋章同意,故小區(qū)業(yè)主委員會的成立符合法定程序。上訴人廣廈公司此時應(yīng)將代管的專項維修基金及產(chǎn)生的利息交付于小區(qū)業(yè)主委員會管理,廣廈公司遲遲不予交付并無法律依據(jù)。上訴人廣廈公司的上訴理由不能成立,本院不予支持。原審認(rèn)定事實清楚,適用法律正確,程序無違法之處。

  2007年2月15日,南陽中院判決駁回上訴,維持原判。

  二審判決生效后,廣廈公司并未履行二審判決。2007年4月3日,業(yè)主委員會向宛城區(qū)人民法院申請強(qiáng)制執(zhí)行。

  法院執(zhí)行人員來到廣廈公司要求執(zhí)行,廣廈公司相關(guān)負(fù)責(zé)人說,由于上次雙方發(fā)生沖突,很多票據(jù)賬本下落不明,無法履行法院判決。

  日前,經(jīng)過法院三次執(zhí)行,廣廈公司最終將小區(qū)274戶業(yè)主中178戶、60多萬元的維修基金分戶明細(xì)賬交到法院,并表示一星期內(nèi)將其余的分戶明細(xì)賬提交法院,至此該案基本執(zhí)行完結(jié)。

  以案說法

  房屋維修基金如何管理和使用?

  針對房屋維修基金的管理和使用,該案一審審判長、南陽市宛城區(qū)法院法官金任重就法律法規(guī)的規(guī)定作出點評。

  今年10月1日實施的《物權(quán)法》第七十九條規(guī)定“建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金,屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定,可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)公布!

  房屋維修基金全稱“住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金”,包括房屋公用設(shè)施專用基金和房屋本體維修基金。房屋公用設(shè)施專用基金簡稱專用基金,用于物業(yè)共用部位、公用設(shè)施及設(shè)備的更新、改造項目,不得挪作他用。專用基金實行“錢隨房走”的原則,房屋轉(zhuǎn)讓時,賬戶里的余額資金也隨之轉(zhuǎn)移給房屋新的產(chǎn)權(quán)所有人。

  房屋維修基金是用于公共部位和物業(yè)公共設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大中修、更新、改造工程。按照建設(shè)部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》(以下簡稱辦法)第三條規(guī)定,公共部位是指物業(yè)主體承重結(jié)構(gòu)部分(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等;公共設(shè)施設(shè)備是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)、由業(yè)主共同擁有并使用的上下水管道、水箱、電梯、天線、供電線路、公用照明、消防設(shè)施、綠地、道路、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

  《辦法》第七條規(guī)定:“維修基金應(yīng)當(dāng)在銀行專戶存儲,?顚S。為了保證維修基金的安全,維修基金閑置時,除可以用于購買國債或者用于法律、法規(guī)規(guī)定的其他范圍外,嚴(yán)禁挪作他用。”另外,根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第六十三條的規(guī)定,維修基金被非法挪用,由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項維修基金,給予警告,沒收違法所得,可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款;物業(yè)管理企業(yè)挪用專項維修基金,情節(jié)嚴(yán)重的,由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書,構(gòu)成犯罪的,依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。

  公共維修基金由全體業(yè)主繳納,屬全體業(yè)主共同所有。一般情況下由房地產(chǎn)行政主管機(jī)關(guān)代管,業(yè)主委員會成立之后,公共維修基金劃轉(zhuǎn)到業(yè)委會,由業(yè)委會行使管理權(quán)利。

  今后,房屋維修基金的管理將會遵循五個原則,即“統(tǒng)一繳存,專戶存儲,?顚S,業(yè)主決策,政府監(jiān)督”。隨著政府監(jiān)督房屋維修基金去向力度的加大,相關(guān)法律、法規(guī)制定的完善以及老百姓對于自身應(yīng)享受福利意識的提高,房屋維修基金所存在的問題將會迎刃而解。(何明軒)

 
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