繼上月《物權(quán)法》正式發(fā)布之后，《廣州市物業(yè)管理規(guī)定(征求意見稿)》(簡稱《意見稿》)昨天面世，涉及業(yè)委會換屆、專項維修資金歸集使用、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的交接等諸多熱點問題。即日起到下月18日，廣州市國土房管局公開征求民意，市民可以發(fā)電郵、寄信或傳真反饋意見。
此次公示后，市國土房管局有關(guān)部門將組織業(yè)主座談會、物管公司座談會、律師座談會等六七個座談會，根據(jù)網(wǎng)上、信件上等渠道的市民意見進行修改，再參考即將出臺的省物管條例，預(yù)計最快在今年11月正式出臺。
關(guān)鍵詞 專項維修基金
半年須公布一次
專項維修資金應(yīng)當(dāng)存入銀行專戶，按幢立賬、按戶核算；專項維修資金自存入專項維修資金賬戶之日起按規(guī)定計息，利息轉(zhuǎn)入專項維修資金滾存使用和管理，并核算到每個業(yè)主的賬戶上。物業(yè)服務(wù)企業(yè)至少每半年公布一次專項維修資金的使用情況。
余額不足要續(xù)籌
專項維修資金余額不足首期專項維修資金的30%時，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)續(xù)籌專項維修資金，具體標(biāo)準(zhǔn)及籌集辦法由業(yè)主委員會擬訂，提交業(yè)主大會會議討論通過。業(yè)主委員會應(yīng)將專項維修資金續(xù)籌標(biāo)準(zhǔn)及辦法報市國土資源和房屋管理局備案。因拆遷、自然災(zāi)害或者其他原因致使物業(yè)滅失的，業(yè)主可向指定銀行提取剩余款項，并注銷賬戶。
單位不繳業(yè)主可起訴
業(yè)主未按規(guī)定將專項維修資金繳存到專戶銀行的，不予辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。物業(yè)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時，業(yè)主未按規(guī)定繳交首期專項維修資金的，不予辦理房屋所有權(quán)過戶登記手續(xù)。如果應(yīng)由建設(shè)單位繳專項維修基金而未繳的，業(yè)主可向法院起訴。
關(guān)鍵詞 物業(yè)管理服務(wù)及公共利益
禁止開發(fā)商送免物管費
住宅物業(yè)建設(shè)單位應(yīng)公開招投標(biāo)選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。投標(biāo)人少于3個或者建筑總面積少于5萬平方米的住宅物業(yè)，經(jīng)物業(yè)所在地市國土房管局各區(qū)分局、縣級市國土房管局批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。分期開發(fā)的住宅物業(yè)劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域的，其前期物業(yè)管理招投標(biāo)應(yīng)當(dāng)以全部物業(yè)管理區(qū)域為范圍。
建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)服務(wù)用房，最低不少于50平方米，最高不超過300平方米；其中，業(yè)主委員會辦公用房最低不少于10平方米，最高不超過30平方米。建設(shè)單位出售物業(yè)時不得承諾或者約定減免物業(yè)服務(wù)費用。
原物管被解聘15日內(nèi)交權(quán)
針對新舊物管更換等問題，《意見稿》規(guī)定：業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同屆滿后7日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域。物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主大會沒有作出選聘或者續(xù)聘決定的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)自愿按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)的，物業(yè)服務(wù)合同自動延續(xù)至業(yè)主大會作出續(xù)聘或者選聘決定為止，物業(yè)服務(wù)企業(yè)作出選聘決定的，原物業(yè)服務(wù)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在15日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域。
前期物業(yè)服務(wù)合同期滿，物業(yè)管理區(qū)域尚未成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)方式重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理。建設(shè)單位或業(yè)主已選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)管理資料移交給業(yè)主委員會。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)將屬于全體業(yè)主的物業(yè)資料、財物丟失、損毀或者拒不移交的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任，并可由市、縣級市國土房管局處1萬元以上2萬元以下的罰款。
車位權(quán)屬按物權(quán)法規(guī)定
《意見稿》明確：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車位、車庫應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)營并首先滿足業(yè)主需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。
有關(guān)人士表示，對于車位規(guī)定，業(yè)主、開發(fā)商都存有從對自己有利的角度理解的誤區(qū)。業(yè)主在買房時購買車位，在合同里明確車位是真金白銀買回來的，那么車位理當(dāng)屬業(yè)主所有；在購房時，開發(fā)商在合同內(nèi)寫明車位是作為促銷附贈的歸被贈者所有；開發(fā)商在辦理預(yù)售時，將所有的車位都已確權(quán)到自己名下，這部分的車位就屬于開發(fā)商的，仍可自由售賣。
物管區(qū)域禁止亂搭建筑物
物業(yè)管理區(qū)域禁止11種損害公共利益的行為
(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，破壞房屋外貌，擅自改變房屋使用性質(zhì)；
(二)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；
(三)擅自改建、占用物業(yè)共有部分；
(四)損壞或者擅自占用、移裝公用設(shè)施；
(五)擅自占用、改建、擴建小區(qū)內(nèi)及周邊市政道路；
(六)踐踏、占用綠地，損毀樹木、園林；
(七)存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，存放、鋪設(shè)超負荷物品；
(八)排放有毒、有害物質(zhì)；
(九)亂拋垃圾，高空拋物；
(十)發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的環(huán)境噪聲；
(十一)法律、法規(guī)和業(yè)主公約禁止的其他行為。
關(guān)鍵詞 業(yè)主及業(yè)主大會
居委可協(xié)調(diào)開業(yè)主會
業(yè)主委員會成員不足5人時應(yīng)及時召開業(yè)主大會會議進行增補，成員辭職應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會提交書面辭職報告，由業(yè)主委員會在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告；業(yè)主委員會集體辭職或不履行職責(zé)半年以上的，業(yè)主可申請物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居民委員會(村民委員會)指導(dǎo)成立業(yè)主大會籌備組、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會；業(yè)主委員會不組織召開業(yè)主大會會議的，業(yè)主可以向街道辦事處或者社區(qū)居民委員會提出申請，街道辦事處、社區(qū)居民委員會應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)組織召開等。
業(yè)委成員身份受限
本人、配偶以及近親屬與物業(yè)服務(wù)企業(yè)有直接利害關(guān)系，不具備成為業(yè)主委員會成員條件。分期開發(fā)的物業(yè)管理區(qū)域已成立業(yè)主委員會的，新一期物業(yè)的業(yè)主入住50%以上后，應(yīng)當(dāng)按照新增投票權(quán)數(shù)占已有投票權(quán)數(shù)的比例增補業(yè)主委員會成員，但增補后的業(yè)主委員會成員總?cè)藬?shù)不得超過11人；若原業(yè)主委員會人數(shù)已達上限，應(yīng)當(dāng)進行業(yè)主委員會換屆改選工作。
業(yè)主大會門檻降低
物業(yè)管理區(qū)域符合下列情形之一的，可以召開首次業(yè)主大會會議，成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會：已交付使用物業(yè)的建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積百分之五十以上的；首套物業(yè)交付使用滿兩年的。分期開發(fā)的物業(yè)，先期開發(fā)區(qū)域符合本條前款規(guī)定的，可以成立業(yè)主大會并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
非法收財物罰3倍
此外，業(yè)主委員會成員違反規(guī)定，非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)財物的，由市國土房管局各區(qū)分局、縣級市國土房管局沒收其違法所得，在其物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以通報，可以并處違法所得3倍以下的罰款，構(gòu)成犯罪的依法追究刑事責(zé)任；業(yè)主委員會成員資格終止后未將其保管的屬于業(yè)主大會、業(yè)主委員會所有的資料、印章等物品交回業(yè)主委員會或業(yè)主委員會任期屆滿后業(yè)主委員會成員未及時將有關(guān)財物、文件資料、印章等移交新一屆業(yè)主委員會的，逾期仍不移交的，處1000元以上2000元以下的罰款。(作者：田桂丹 轉(zhuǎn)載時略有刪節(jié))
