新建商品房價格近年上漲過快，令普通百姓"望房興嘆"，價格相對便宜的二手房因此成了很多人的首選。于是，一些不法中介把這個市場當成了"提款機"，利用二手房市場火熱行情和監(jiān)管黑洞，暗中截留、占壓二手房交易款，甚至狂卷百姓為購房而苦心積攢的血汗錢。前不久發(fā)生的天津匯眾集團截留、占壓1300多戶1.424億元房款事件，使房地產(chǎn)業(yè)中介黑幕再次浮出水面，至今余波震蕩。在天津和其他城市，曾經(jīng)雨后春筍般出現(xiàn)的二手房中介公司，又以同樣的速度消失或隱形。眾多消費者"談中介而色變"，強烈呼吁強力打政策組合拳，終結(jié)房地產(chǎn)"中介之亂"。
百家門店突然關(guān)閉，千余購房人無端受害
2006年9月1日，天津市民郭瑞林接到了匯眾天津塘沽區(qū)吉林路連鎖店店員的電話：因被匯眾總部挪用，郭瑞林29.5萬元的賣房款付不了了。而就在8月20日，匯眾店員還表示房款一周后肯定能拿到。
心急如焚的郭瑞林趕到位于天津河西區(qū)峰匯大廈的匯眾總部，發(fā)現(xiàn)大門已貼上封條。隨即，遍布市內(nèi)各區(qū)的匯眾門店紛紛關(guān)閉。她到塘沽區(qū)政府、天津市政府一路找過去，發(fā)現(xiàn)跟自己一樣處境的人竟越聚越多。
張金友一家為了還賬想出了賣房的辦法：由兒子貸款買下他們的住房，父親籌得一筆現(xiàn)金解決眼前困難。2006年6月7日，他們和匯眾塘沽向陽路店簽訂房屋買賣合同。結(jié)果賣房款卻被挪用。渡難關(guān)急需的錢沒籌到，反而背上了10萬元貸款，一家人難上加難。
陳照亭一家委托匯眾買賣了兩套房屋，結(jié)果都出了問題。2006年6月，陳照亭在匯眾選了一套二手房。交齊了25萬元房款、1萬元定金、5000元中介費，卻沒能按時辦成過戶。原來匯眾根本沒把錢給賣主。用匯眾工作人員給的一張"幾天就能兌現(xiàn)"的支票作抵押，陳照亭又借了25萬元，總算買下了看中的房子。但約定日期到了，支票卻不能兌現(xiàn)。剛到手的房產(chǎn)證、鑰匙都只能押給了借錢的朋友。這還不算，陳照亭當時的住房也委托匯眾出售，匯眾收了買房人全款后，既沒給陳照亭錢，也沒辦理房屋過戶。
據(jù)天津市有關(guān)部門統(tǒng)計，通過匯眾買賣二手房受害的多達約650對、1300多戶，總共1.424億元房款被挪用。
就在匯眾事件發(fā)生不久，天津易安置家、忠證等數(shù)家房屋中介也先后被曝占壓、拖欠委托人房款。至今數(shù)百名受害人還在為維權(quán)而奔走……
"金牌中介"轟然倒下，資金暗流全面曝光
下設(shè)七個全資子公司、一個合資公司的匯眾集團于2004年3月注冊后，很快因其在中介市場上的突出表現(xiàn)而聲名遠揚，先后獲得"金牌中介"等稱號，120多家房屋中介門店更是遍布天津各區(qū)。這樣一個看來很強勢的公司，緣何突然"崩盤"？
一位曾在匯眾任職的人士透露，匯眾涉足房屋中介、房地產(chǎn)開發(fā)、建筑材料、食品等多個領(lǐng)域，但匯眾本身并沒有雄厚的資本基礎(chǔ)。因此從一開始，它玩的就是"資金流"──借經(jīng)營二手房中介之便，利用時間差挪用交易人房款，用作別項投資。沒想到突然遭遇國家、天津政策調(diào)整，資金鏈斷裂。
這位不愿透露姓名的人士介紹，2005年12月，匯眾突然在天津祭起"百元代辦"大旗，承諾只收100元服務(wù)費，就能幫助辦理房屋過戶及貸款手續(xù)�？砍蛢r格營銷贏得客戶后，匯眾利用銀行向匯眾放款和房屋過戶辦理完再向客戶放款之間的時間差，將客戶的房款無償使用。
交易成功一套房，就能到手幾十萬元白用�？恐@些辦法，匯眾空手套來大量資金，投向多個行業(yè)。即使時間差不足以完成其他項目資金周轉(zhuǎn)，但因為有大量源源不斷新成交房款的打入，用新房款付舊欠賬，匯眾仍可以支撐。除了不少委托人感到匯眾付款不痛快，表面看一切正常。
2006年，國家加大房地產(chǎn)調(diào)控力度，二手房征稅標準也被提高，天津二手房市場回冷。除了國家政策收緊，天津也先后出臺政策，要求公積金貸款、商業(yè)貸款購買二手房，資金必須通過天津正孚房產(chǎn)經(jīng)紀公司代收代付(政府主辦，免費提供)。匯眾已經(jīng)投向他處的大量房款無法抽回，新的中介交易量萎縮、可到手購買款越來越少，2006年8月底，匯眾終于"倒下"。
近些年，二手房市場逐漸火熱，天津市二手房和商品房的交易比例一度達到0.67∶1，二手房的每月交易量達三四十萬平方米，涉及資金達十五六億元。"二手房中介公司挪用購房人房款在業(yè)內(nèi)早已不是秘密，只是因匯眾而全面公開。"21世紀不動產(chǎn)天津總部一位高層人士說，"對一些經(jīng)營項目多的大型企業(yè)，涉足房產(chǎn)中介，看中的根本不是萬八千的中介費，而是幾十萬、上百萬的購房款可以暫時用作公司其他項目流動資金"。
他介紹，天津的房地產(chǎn)中介有兩種，一種是加盟連鎖店，各店均是獨立法人，自收自支，錢款流動較小，主要依賴中介費生存。另一種是像匯眾一樣的直營連鎖店，除了做中介之外，還投資房地產(chǎn)等其他產(chǎn)業(yè)，公司沉淀資金量大，流轉(zhuǎn)資金緊張時，便"拆東墻補西墻"，挪用客戶房款，形成房款拖欠。
中介公司的這種違規(guī)操作無疑隱藏著巨大的風險。"因為很多中介企業(yè)的資金鏈非常脆弱，一旦出現(xiàn)斷裂，賣房人就有可能拿不到房款。"天津中原物業(yè)顧問公司置業(yè)部總監(jiān)曹海濱告訴半月談記者，作為中介行業(yè)，成交量越大，資金沉淀量越大。2006年被稱為樓市調(diào)控年，國家連續(xù)推出10項調(diào)控政策、措施，使得全國房地產(chǎn)業(yè)的觀望情緒比較濃厚，成交量都有一定的下滑。這同樣造成了一些中介公司資金沉淀量的急劇下滑，用于投資的款項很難快速變現(xiàn)回來，一時間措手不及，許多案件隨之暴露。
市場監(jiān)管黑洞深深，百姓血汗錢成了"板上魚肉"
匯眾緣何能狂卷百姓購房款1.4億余元？天津市社會科學(xué)院經(jīng)濟社會預(yù)測研究所盧衛(wèi)所長說，房地產(chǎn)中介是新興行業(yè)，不規(guī)范的情況普遍存在，但像匯眾占壓二手房交易人房款這么久，涉及金額、人數(shù)眾多，竟然沒有一家監(jiān)管機構(gòu)發(fā)現(xiàn)，足以說明管理中存在明顯漏洞。
有熟悉法律的人士分析，按公司法，工商部門有責任監(jiān)管一家公司注冊資金是否屬實。早在2005年就有媒體曝光匯眾拖欠房款，當時如果房管部門著手調(diào)查，肯定能及早發(fā)現(xiàn)問題。
在匯眾從事中介代理過程中，幾乎所有百姓購房款都被要求存入指定的匯眾賬號。按照規(guī)定，出現(xiàn)資金頻繁出入的可疑賬戶，商業(yè)銀行有義務(wù)上報。但人民銀行天津分行相關(guān)部門始終未收到任何一家銀行的有關(guān)報告。
天津市社科院教授王來華認為，一些百姓曾經(jīng)非常信得過的中介企業(yè)頻頻出事，其自身的違規(guī)操作是內(nèi)因，而政府相關(guān)部門的執(zhí)法不力、監(jiān)管不嚴也難脫干系，甚至有一些管理者與不法中介里應(yīng)外合，從中牟利。
半月談記者在調(diào)研中了解到，近年來，隨著天津二手房市場的不斷升溫，我愛我家、易安置家等大型中介企業(yè)忙于擴張和招人，在一地少則開設(shè)二三十家連鎖店，多則七八十家。許多中介企業(yè)攤子鋪得過大過快，人員素質(zhì)參差不齊，缺乏自律。很多房屋中介僅租用一間小門臉房便開張營業(yè)，沒有辦理營業(yè)執(zhí)照，有的中介法定經(jīng)營范圍只有房介或職介一項，但卻同時經(jīng)營房介、職介、婚介等，似乎"無所不能"。
天津龍盛房地產(chǎn)公司副總經(jīng)理吳剛向記者透露，一些中介企業(yè)招完人后并沒有經(jīng)過系統(tǒng)培訓(xùn)就匆忙讓其上崗。曹海濱也透露，房地產(chǎn)經(jīng)紀人、估價師等從業(yè)人員資格認證制度和培訓(xùn)機構(gòu)都不夠健全，普遍違規(guī)違法操作。
天津市民馮女士有一套私房想出售，就在北洋未來中介做了信息登記。這原本是一起正常的二手房交易，但為了逃避稅收，房屋中介大變活人，給馮女士開出"死亡證明"和"遺囑"，把根本沒有親屬關(guān)系的買賣雙方"變成"表姐妹，將房屋買賣關(guān)系轉(zhuǎn)化為遺產(chǎn)繼承形式。
半月談記者在天津市河西區(qū)房管局檔案室看到，《房屋產(chǎn)權(quán)變更材料》的底檔里載明，賣主馮女士已經(jīng)"因病去世"，死亡原因是"呼吸衰竭"。讓人更不可思議的是，底檔里還有馮女士的"遺囑"，聲稱馮女士與買主王女士是表姐妹關(guān)系，馮女士在生病住院期間，一直受到王女士的悉心照料。馮女士在彌留之際，自愿立下遺囑，將自己的房屋"贈與""表妹王女士"。
盧衛(wèi)告訴半月談記者，房產(chǎn)新政實施后，這種真交易假贈與(繼承)的方式，不僅在天津，在全國其他城市早就存在，而且越來越普遍。這種拿"死亡證明"開玩笑的辦法為何能連闖公安、房屋交易管理部門等多道關(guān)口？盧衛(wèi)指出，也正是因為這些把關(guān)人的失職，國家調(diào)控房地產(chǎn)市場的各種嚴厲措施，就像重拳打到了棉花上，拳頭還沒收回，棉花就已經(jīng)恢復(fù)了原樣。
中介之亂是否到此為止
2007年1月22日，建設(shè)部與中國人民銀行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強房地產(chǎn)經(jīng)紀管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問題的通知》，要求房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)或交易保證機構(gòu)，必須在銀行開立客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶，用于存量房交易結(jié)算資金的存儲和劃轉(zhuǎn)，資金劃轉(zhuǎn)須通過銀行轉(zhuǎn)賬，不得支取現(xiàn)金。
3月初，天津市國土資源和房屋管理局再次下發(fā)《關(guān)于加強房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)管理強制二手房交易資金監(jiān)管的通知》，要求所有在天津范圍內(nèi)進行的二手房交易，必須進入二手房交易資金代收代付交易資金監(jiān)管系統(tǒng)，房款、定金等都不能交給房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)。
在匯眾事件的連鎖反應(yīng)下，天津房屋中介市場開始激烈動蕩。在天津最大的住宅區(qū)之一華苑小區(qū)，自2006年底以來，二手房中介門店已銳減2/3。從去年12月底開始，隨著匯眾多項資產(chǎn)被查封變賣，1000多名受害人陸續(xù)拿到屬于自己的房屋、房款。
中介之亂能否到此為止？幾位長期關(guān)注房屋中介市場的專業(yè)人士，對此表示出審慎的樂觀。他們說，雖然有了建設(shè)部、人民銀行的文件，有關(guān)中介行業(yè)的法律、法規(guī)仍然很不完善。天津市天仁律師事務(wù)所宋光明律師說，國家的法律條文里還沒有專門有關(guān)二手房的明確規(guī)定，國務(wù)院制定的行政法規(guī)，以及地方政府制定的法規(guī)，也都沒有規(guī)范房地產(chǎn)中介交易行為的詳細內(nèi)容。
此外，二手房中介公司的準入門檻過低仍應(yīng)引起重視。按公司法規(guī)定，3萬元就能成立一家企業(yè)，二手房中介公司也不例外。但二手房中介的特點是資金流量很大，其現(xiàn)實交易與注冊資金根本不成比例。匯眾事件之所以有一個相對圓滿的結(jié)局，是因為其有資產(chǎn)可以變賣。此后出現(xiàn)的天津易安置家等挪用案，至今沒有解決，重要原因是這些小公司幾乎沒有任何資產(chǎn)。今年4月15日起，北京市建委出臺監(jiān)管新規(guī)，不僅嚴禁二手房中介現(xiàn)金交易，而且規(guī)定注冊資金100萬元方能設(shè)立專用賬戶。
天津匯眾事件、北京佰家事件、安徽桃園事件……這些近年接連發(fā)生在房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的占壓、挪用甚至卷走客戶資金的惡性案件，無疑為方興未艾的二手房交易市場蒙上了陰影，使眾多思房若渴的消費者從內(nèi)心發(fā)出吶喊：及早終結(jié)中介之亂！ (張濤 鄒蘭 張曉輝 周潤健)
