【策劃人語】
房地產金融，難解的矛盾體。
房地產和金融的關系，在宏觀調控之前曾經水乳交融，如今卻又在政策沖擊和銀行自救措施下，顯得有些格格不入：大開發(fā)商順風順水，中小開發(fā)商餓死路邊——銀行和開發(fā)商若即若離，卻又難以完全撇清干系。
在不為人知的情況下，仍有開發(fā)商借用開發(fā)貸款撬動樓盤開發(fā)，仍有騙貸者則肆無忌憚地大搞“假按揭”，仍有銀行審貸不嚴和違規(guī)放貸的屢屢出現……這些金融黑洞，成了后調控時代樓市難解的痛。
騙貸者
“假按揭”操作五花八門
要說宏觀調控在房地產市場中產生的效果，最明顯的無疑是炒房客越來越少了。然而，曾經的投資者、投機客，在2005年房價頂峰時購得的房產在堅持了一年多后，開始出現集中性逾期還貸現象，這讓我們不得不重新審視那段瘋狂的炒房歲月。
近日，北京朝陽法院公布數據顯示，在2002年1月至2006年12月的5年間，朝陽法院共受理住房消費貸款案件683起。案件中最突出的現象是借款人缺乏信用觀念甚至超高消費購房，開具虛假收入證明。而房地產商假借住房消費貸款融資、套貸、騙貸、一房多貸的現象屢有發(fā)生，房屋抵押登記辦理比例過低，造成銀行物權擔保落空等等。另外，法院認為銀行內部管理滯后，盲目追求最大利潤，貸款資格審查不嚴，也是住房消費信貸糾紛不斷增多的重要原因。
“在2005年房價最高峰時，購房者中的騙貸方式真是五花八門�！鄙虾Ｖ邢穆蓭熓聞账Y深房地產律師倪志剛告訴記者。其中比較多的是主觀詐騙，如盜用他人房產證明，在二手房市場上市銷售；也有一些人是為了炒房獲利而透支了還款能力，但在無法短期內找到下家后陷入支付危機。
倪志剛介紹，一般來說，銀行會把房貸客戶歸為風險類借款人和關注類借款人兩類。風險類借款人是故意賴賬或者無能力還賬的客戶；關注類借款人是指有潛在風險的客戶，包括3個月時間內申請兩次以上貸款，12個月內發(fā)生4次以上(含4次)延期還款等。
其實，早在2004年，中國工商銀行總行當時的住房金融業(yè)務部總經理季愛東就曾經提示，假按揭正在成為個人住房貸款業(yè)務的最大風險之一，政府應該對惡意套貸的行為進行司法懲戒。但是直到2005年后，違規(guī)騙貸行為仍然存在。
法律專家稱，銀行在購房人申請貸款前調查不實，放貸程序不規(guī)范，放松貸款條件等暴露了貸款管理的多處薄弱環(huán)節(jié)，至今沒有徹底改變。
近日，股市的一路走高令部分此前的房產投資者開始考慮通過房產變現而轉入股市投資，一些二手中介和金融中介再次擔當起騙貸高參的角色。一位中介經紀人甚至向記者承諾可以通過加按揭方式貸出超過房產評估值的資金額度，但拒絕透露具體做法。
“只要這些與銀行的‘關系貸款’渠道不被徹底堵截，違規(guī)貸款就不會有制度性規(guī)范的一天�！狈治鋈耸糠Q。
開發(fā)商
“空手套白狼”的原罪
調控招數幾乎出盡，全國房價漲勢依舊，甚至從去年起連續(xù)10個月房價微降的上海也在今年2月止跌回升�！安皇钦f開發(fā)商資金鏈快斷了嗎？到底出了什么問題，導致開發(fā)商的囤積居奇絲毫沒有改變，甚至愈演愈烈？”在供需決定價格的房地產市場上，2007年的春天，中國內地仍然籠罩在買房難的氛圍中，各種慨嘆久久揮之不去。
如果說金融政策是運用市場手段調控樓市的最有效方式之一，那么在此輪房地產調控中，金融大棒不可謂不強硬。近日，央行再次上調存貸款基準利率0.27個百分點，5年以上貸款利率已經上升至7.11%。與此同時，背負大量銀行貸款的開發(fā)商所付利息成本也相應增加。
但另一邊，剛開工的房地產開發(fā)項目仍在上演精彩的“空手套白狼”，只是相比2003年時低調許多。
“只要能拿到四證，一些銀行還是愿意想盡辦法拉攏好的房地產貸款項目。實在不行，不走開發(fā)貸款，也能貸出錢來�！币晃蛔苑Q可以從銀行拿到貸款的地下中介公司經理告訴記者。據他介紹，因為他們在銀行的內部關系，按照政策拿不到貸款的項目都可以通過中介實現融資。比如做一些假憑證后，通過中小企業(yè)貸款等各種受銀行鼓勵的貸款名目行開發(fā)貸款之實。
有了銀行的資金支持，開發(fā)商完成“空手套白狼”的表演就有了堅實的基礎。接下來就是建筑商墊資入場開工、預售款回籠、再還款、再銷售的過程。
“建筑商在其中非常背動，甚至地方政府出面為開發(fā)商說情，導致工程款拖欠成了無處不在的潛規(guī)則�！鄙虾Ｄ辰ㄖ窘浝矸Q。而在預售過程中，開發(fā)商也可以自己買房再退房，造成虛假熱銷，甚至通過售樓員真實購房，向銀行騙得大量個人按揭貸款。
于是，我們看到了從2004年到2006年，固定資產投資一如既往地上漲，開發(fā)資金中來自銀行貸款的比例從未降低。
正是源于輕易得到的資金支持，開發(fā)商從容扮演著樓市中間商的角色，無論地價多高，其都可以通過變通輾轉騰挪實現獲利，盡管這種騰挪存在異常大的風險，但在銀行放貸沖動、消費者自住需要的多重支持下，開發(fā)商仍然敢于鋌而走險。
銀行
放貸沖動打出“擦邊球”
房地產金融鏈條的中間環(huán)節(jié)是銀行，核心環(huán)節(jié)也是銀行。開發(fā)商與購房者的違規(guī)申請本質上都可以在銀行審查中暴露無遺，但實際操作中卻事與愿違。
“審查制度硬件不足，獲利沖動主觀抵抗，這些因素綜合作用，如何期待會有良好的信貸運行狀態(tài)？”原廣州某商業(yè)銀行分行行長稱。
其實，宏觀調控以來，銀行在房地產金融監(jiān)管中的力度已經加強�！案鶕胄幸�(guī)定，90平方米以上住宅最高貸款額度只能在70%。這對規(guī)范投資行為和需求結構很有作用。”上海易居研究院信息中心副總監(jiān)于丹丹稱。
但是，需要從金融口徑規(guī)范的投資行為顯然不止這些，房地產信貸黑洞也在宏觀調控下被越揭越深。
數據顯示，截至2006年6月末，國內銀行涉及假按揭的貸款金額達數十億元。其中，某國有銀行被查出共發(fā)放個人住房涉嫌假按揭的貸款金額達13.09億元，壞賬率6.05%。同時，一些房地產開發(fā)企業(yè)和房產中介機構通過虛假按揭或一房多貸、虛抬房價等手段套取銀行貸款，有的甚至挪用流動資金貸款投資房地產項目開發(fā)，利用銀行貸款囤積土地。
這樣的調查結果遭來了銀監(jiān)會措辭嚴厲的批評，銀監(jiān)會斥責銀行貸款“三查”制度形同虛設，授信盡職調查流于形式。
回顧銀行對房地產業(yè)的放貸心態(tài)，北京民生銀行一位部門經理稱：“最早的時候，只要開發(fā)商有一定的自有資金和一個項目規(guī)劃書，就可以向銀行申請貸款了。后來，房地產開發(fā)貸款的自有資金比例定為20%，到2003年6月提高到了30%，但那時候操作仍然不規(guī)范，少一點也可以貸的。”
除了“門檻”低，房地產企業(yè)變相貸款的做法還有很多。該經理告訴記者，在銷售環(huán)節(jié)如果出現資金問題，可以申請追加貸款；以原有的房地產項目作抵押也可以向銀行貸款。顯然，銀行對房地產開發(fā)的“寬貸”成為助長開發(fā)熱的重要驅動力之一。
而銀行此舉一方面是看好當時的房地產市場趨勢，另一方面則源于自身對貸款業(yè)務的擴張需要�！霸谶^去市場景氣的時候，銀行為了吸引更多的貸款，盡管對一些違規(guī)做法心知肚明，在操作上卻是默許的�！币晃汇y行內部人士表示，銀行的最大苦衷源于安全與利益的沖突。
盡管央行加息腳步不停，但商業(yè)銀行放貸沖動不減。據介紹，某大型銀行僅深圳分行的閑置資金就達到數百億元，存款20%至30%都處于閑置狀態(tài)。“盡管央行不斷上調存貸款利率，提高貸款門檻，但另一方面又會促動更多資金被存入銀行。兩者合力，商業(yè)銀行的資金越來越充裕，放貸沖動如何抑制？”
另外，目前商業(yè)銀行單一的存貸差收益模式也導致了放貸沖動難以抑制。“一方面銀行要滿足股東對于企業(yè)經營利潤的要求，另一方面又難以在短時間迅速拓展新的利潤來源，這是目前商業(yè)銀行的最大困惑�！狈治鋈耸糠Q。（柯鵬 于兵兵）
