“大北京，向東看�！边@曾經(jīng)是通州區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)商為自己樓盤(pán)定下的宣傳標(biāo)語(yǔ)，在他們的口中，由于各種利好消息的傳出，通州房?jī)r(jià)有無(wú)限上漲的可能。也正是基于此，在過(guò)去的半年間，通州在售新房的價(jià)格由去年年底的均價(jià)15000元/平方米左右飆漲至如今的23000元/平方米，通州的房?jī)r(jià)經(jīng)歷了前所未有的“被上漲”。

　　在此番密集新政調(diào)控下，曾經(jīng)被爆炒的通州樓市，未來(lái)的走向如何？開(kāi)發(fā)商此時(shí)的心態(tài)又是怎么樣的？業(yè)內(nèi)對(duì)于這塊區(qū)域作何研判？本報(bào)記者為此三赴通州。

　　“打折”不僅是噱頭

　　如果說(shuō)近期要評(píng)選通州曝光率最高的樓盤(pán)，K2海棠灣可謂“當(dāng)之無(wú)愧”。

　　就在本月18日，“新國(guó)十條”剛剛出臺(tái)后僅一天，“通州房?jī)r(jià)領(lǐng)漲變領(lǐng)跌”、“K2海棠灣跌3000元/平方米”的新聞便出現(xiàn)在各大媒體頭條，似乎一夜之間，通州房?jī)r(jià)從無(wú)限飆漲的巔峰跌落到了谷底。

　　事實(shí)究竟是怎樣？

　　“我們目前是全款購(gòu)房每平方米減2000元，但其實(shí)新政出臺(tái)前，如果是全款購(gòu)房也能打到9.4折或者9.5折，折合下來(lái)也差不多每平方米減2000元�！弊蛉眨�在記者的百般詢(xún)問(wèn)下，K2海棠灣的銷(xiāo)售人員將樓盤(pán)所謂領(lǐng)跌的真相告訴了記者。

　　隨后，記者又轉(zhuǎn)向調(diào)查了同樣被傳降價(jià)的珠江拉維小鎮(zhèn)。公開(kāi)信息顯示，該樓盤(pán)目前均價(jià)在23000元/平方米，號(hào)稱(chēng)直降3000元/平方米。但一位長(zhǎng)期關(guān)注該樓盤(pán)的調(diào)研人士告訴記者，這個(gè)價(jià)格根本不算降，該樓盤(pán)在3月底新開(kāi)樓座均價(jià)為18000元/平方米，“一平方米降3000元的前提，是4月份剛剛大幅度提了價(jià)”。

　　“通州許多樓盤(pán)一直以來(lái)的銷(xiāo)售策略就是報(bào)高價(jià)，暗地里多給折扣�！币晃徊辉竿嘎缎彰�的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，無(wú)論K2海棠灣還是珠江拉維小鎮(zhèn)，上述領(lǐng)跌通州樓市的項(xiàng)目不過(guò)是開(kāi)發(fā)商再借著一個(gè)噱頭來(lái)吸引購(gòu)房者。而上述曾報(bào)道過(guò)K2海棠灣降價(jià)一事的媒體同行也坦言，樓盤(pán)打折的爆料者就是其銷(xiāo)售人員。

　　“其實(shí)，這就是開(kāi)發(fā)商在揣摩購(gòu)房者的心態(tài)。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)分析師齊凡告訴記者，根據(jù)去年開(kāi)發(fā)商們的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)來(lái)看，盡管當(dāng)下調(diào)控趨緊，但開(kāi)發(fā)商的日子并不難過(guò)。“但確實(shí)對(duì)未來(lái)的市場(chǎng)摸不到底，也都想盡快清貨，又不想被行業(yè)內(nèi)封為‘亂降價(jià)、擾亂市場(chǎng)’。”在齊凡看來(lái)，基于這種心態(tài)，通州開(kāi)發(fā)商便給市場(chǎng)一個(gè)“打折促銷(xiāo)”，K2海棠灣的噱頭便是其中一種。

　　死扛高房?jī)r(jià)的背后

　　如果說(shuō)在號(hào)稱(chēng)“史上最嚴(yán)”的調(diào)控新政當(dāng)前，開(kāi)發(fā)商憑借揣摩購(gòu)房者心態(tài)，以促銷(xiāo)為由頭實(shí)際降價(jià)尚可理解，那么曾經(jīng)領(lǐng)漲的帶頭大哥堅(jiān)挺不降，依舊保持著一種“上有政策，下有對(duì)策”的硬扛態(tài)度，則頗有些玩味。

　　上周六，記者來(lái)到京貿(mào)國(guó)際城，這個(gè)曾經(jīng)創(chuàng)造了通州新房項(xiàng)目進(jìn)入三萬(wàn)時(shí)代的標(biāo)志性項(xiàng)目，發(fā)現(xiàn)前一周還座無(wú)虛席的售樓處已經(jīng)變得冷冷清清。不過(guò)問(wèn)到現(xiàn)在的售價(jià)，售樓員表示依然是26800元/平方米，“而且肯定不會(huì)降”。

　　在北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)登記的歷史資料顯示，2010年1月23日，京貿(mào)國(guó)際城取得A1號(hào)住宅樓390套住宅的預(yù)售許可證，現(xiàn)已售罄，成交均價(jià)為14073元/平方米。

　　3月11日，又取得A2號(hào)住宅樓280套住宅的預(yù)售許可證，除一套未銷(xiāo)售外，其他279套住宅也已售罄，成交均價(jià)飆升到了18686元/平方米，比A1號(hào)住宅樓上漲了4613元/平方米。

　　3月28日，京貿(mào)國(guó)際城取得A3號(hào)住宅樓575套住宅的預(yù)售許可證，開(kāi)始第三次開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，售價(jià)已經(jīng)輕松突破20000元。

　　4月18日，“新國(guó)十條”頒布后的第二天，A3號(hào)住宅樓的銷(xiāo)售價(jià)格上調(diào)至26800元/平方米，銷(xiāo)售人員稱(chēng)5月份后再開(kāi)的新樓座售價(jià)將超過(guò)30000元/平方米。

　　“這就是開(kāi)發(fā)商高價(jià)拿地的代價(jià)�！北本┲性�三級(jí)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉告訴記者，在房地產(chǎn)調(diào)控愈演愈烈的大背景下，京貿(mào)國(guó)際城死扛不降價(jià)也有難言之隱，因?yàn)榻衲?月24日，京貿(mào)國(guó)際城的開(kāi)發(fā)商天旭運(yùn)河房地產(chǎn)公司以28.2億元拍得了通州地王——半壁店地塊，折合樓面價(jià)10635元/平方米�！伴_(kāi)發(fā)商要繳納土地出讓金，需要大量的現(xiàn)金流，就必須提高現(xiàn)有手中項(xiàng)目的利潤(rùn)�！�

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，京貿(mào)國(guó)際城一共取得三次預(yù)售許可證，第一次取得預(yù)售許可證后簽約面積為35070.19平方米，成交均價(jià)為14073元/平方米；第二次取得預(yù)售許可證后簽約面積為24901.14平方米，成交均價(jià)為18686元/平方米；第三次取得預(yù)售許可證后簽約面積為30241.64平方米，成交均價(jià)為24266元/平方米�！安浑y算出，三次預(yù)售已給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)近17億元的收入。這也是他們?yōu)槭裁此揽覆唤档脑�因�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士這樣解釋京貿(mào)國(guó)際城在密集調(diào)控下不降價(jià)的原因。