話題緣起4月15日,國務(wù)院公布新一輪遏制部分城市房價過快上漲的新政(被稱為新“國四條”),17日,國務(wù)院發(fā)出《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(國發(fā)〔2010〕10號,被稱為新版“國十條”),隨后短短幾天,各部委圍繞10號文精神密集出臺具體政策,均劍指瘋漲的房價,盡力給樓市降溫。本次對樓市的宏觀調(diào)控頻率之密、力度之大、涉及面之廣前所未有,堪稱史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控。那么,國家宏觀調(diào)控的重拳能否擠出樓市泡沫?瘋漲的房價是否得以遏制?如何讓這一系列的宏觀調(diào)控措施得到更有效的實行?我們特約專家發(fā)表看法。

　　利益博弈結(jié)果才是調(diào)控效果的關(guān)鍵

　　4月17日,國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(國發(fā)[2010]10號文件),規(guī)格高,定位準(zhǔn),力度大,體現(xiàn)出政府遏制房價過快上漲的堅定決心,必將給目前房地產(chǎn)市場帶來重大的影響。

　　規(guī)格高———第一次以國務(wù)院名義專門針對遏制房價發(fā)文

　　在10號文之前,自1994年以來,以國務(wù)院名義直接下發(fā)有關(guān)住房、房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)文件一共只有4個:1994年《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》(國發(fā)(1994)43號),提出要建立與我國社會主義市場經(jīng)濟體制相適應(yīng)的新的城鎮(zhèn)住房制度,實現(xiàn)住房商品化、社會化,由此啟動了我國住房體制改革；1998年《國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革,加快住房建設(shè)的通知》(國發(fā)[1998]23號),政策主旋律是“市場化”,成為我國十多年來房地產(chǎn)市場化改革政策的引擎；2003年《國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》(國發(fā)[2003]18號),提出“房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)”,進一步堅定了我國房地產(chǎn)市場化的發(fā)展方向；2007年《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(國發(fā)[2007]24號),充分強調(diào)了政府在住房領(lǐng)域的公共服務(wù)與社會保障職能。

　　1994年、1998年以及2003年的文件都是體制層面的重要文件,2007年的24號文和剛剛出臺的10號文則都是在堅持房地產(chǎn)業(yè)市場化發(fā)展的大背景下,針對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中出現(xiàn)的問題而專門出臺的,24號文強調(diào)的是政府的保障職能,10號文則是針對市場上的高房價,雖然各自體現(xiàn)了不同的側(cè)重點,但均劍指房地產(chǎn)的“市場失靈”。

　　值得一提的是,此次10號文出臺,是第一次以國務(wù)院的名義專門針對遏制房價發(fā)文,足以體現(xiàn)政府對部分城市房價過快上漲的高度重視。

　　定位準(zhǔn)———堅決打擊炒房投機者

　　10號文針對的是“部分城市”以及房價的“過快上漲”,這為調(diào)控定下了精確的范圍和目標(biāo)。從內(nèi)容來看,雖然10號文是對各部委以及各地方政府的指導(dǎo)性文件,但也不遺余力地針對不合理住房需求提出調(diào)控手段,如對貸款首付款、貸款利率提出具體要求,這在以往以國務(wù)院名義下發(fā)的住房相關(guān)文件中是鮮見的。又如通過對購房套數(shù)、異地購房作出限制,在抑制住房不合理需求上繼續(xù)下功夫,并圍繞增加住房有效供給、加快保障性安居工程建設(shè)以及加強市場監(jiān)管,四管齊下,重拳出擊,目的只有一個:準(zhǔn)確定位房地產(chǎn)市場中的調(diào)控對象,堅決打擊炒房投機者。傳達(dá)的信息也只有一個:在多次遭遇房價越調(diào)越漲的尷尬后,這次“狼真的來了”。

　　力度大———短時間內(nèi)各部委圍繞10號文精神密集出臺具體政策

　　從4月14日國務(wù)院常務(wù)會議,到4月17日10號文出臺,短短幾天時間內(nèi),各部委圍繞10號文精神紛紛出臺具體政策:20日,住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部要求各地要嚴(yán)格商品住房預(yù)售許可管理,未獲預(yù)售許可項目的開發(fā)商不得收取訂金,不得分層、分單元辦理預(yù)售許可；商品住房嚴(yán)格實行購房實名制,認(rèn)購后不得擅自更改購房者姓名。同日,審計署發(fā)布2010年第六號審計公告,數(shù)據(jù)顯示,多個市縣土地專項資金管理不規(guī)范,并仍然存在違規(guī)征地、以租代征土地、違規(guī)協(xié)議出讓工業(yè)和經(jīng)營性用地等違規(guī)問題,矛頭直指地方政府；保監(jiān)會重申險資投資不動產(chǎn)的“三不”原則。21日,銀監(jiān)會官員表示,第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)以房屋數(shù)量為準(zhǔn)、以家庭為單位,這與此前執(zhí)行的二套房以貸款記錄判定的標(biāo)準(zhǔn)出現(xiàn)了根本性的變化。也是同日,央行罕見地就單個季度發(fā)布金融機構(gòu)貸款投向報告。22日,國土資源部土地利用管理司司長強調(diào),土地招拍掛出讓制度正在研究完善,目前在全國一些城市已啟動試點。

　　各部門如此迅速、密集地出臺房地產(chǎn)調(diào)控的相關(guān)政策,動作之快、力度之大,在歷次房地產(chǎn)調(diào)控中是少有的。10號文出臺后,整個房地產(chǎn)市場已迅速有了反應(yīng),房地產(chǎn)股票愁云慘淡,房地產(chǎn)市場觀望氣氛明顯,二手房市場供應(yīng)明顯增加。至于調(diào)控目標(biāo)是否能夠真正達(dá)到,還要看后期地方政府出臺相關(guān)政策細(xì)則的情況以及政策的落實情況。畢竟,地方政府歷來更多地把住房問題看成是經(jīng)濟問題、GDP的問題。中央政府和地方政府利益的博弈結(jié)果,才是調(diào)控效果的關(guān)鍵所在。(北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心 張健銘)