購(gòu)房環(huán)節(jié):首付政策、按揭優(yōu)惠

　　房貸新政要求,二套房按揭貸款首付比例不得低于50%,貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。

　　“9·27”的影響?yīng)q在眼前。上一輪房?jī)r(jià)下跌,正是由于“二套房貸首付4成、利率1.1倍”新規(guī)之后。2008年11月1日“首套房首付20%、利率7折、契稅減免”政策出臺(tái),隨后房?jī)r(jià)瘋漲。而此番二套房首付提高至五成,是否將成為樓市拐點(diǎn)?有專(zhuān)家認(rèn)為,新政對(duì)樓價(jià)的影響毫無(wú)疑問(wèn),尤其是對(duì)成交量的影響將立竿見(jiàn)影。但對(duì)價(jià)格的長(zhǎng)期影響會(huì)如何,還待觀望。

　　雖然多數(shù)銀行還未執(zhí)行二套房貸首付五成的規(guī)定,但是銀行資金收緊的趨勢(shì)明顯。多家銀行暫停住房按揭貸款業(yè)務(wù),靜觀其變。

　　專(zhuān)家認(rèn)為,第三套房若真被停貸,對(duì)廣州的房地產(chǎn)市場(chǎng)也不會(huì)產(chǎn)生太大沖擊。合富輝煌的首席分析師黎文江表示,從房產(chǎn)中介的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看,廣州購(gòu)買(mǎi)第三套房的比例總體在15%以下,說(shuō)明純粹的投機(jī)客和投資客比例不特別高。

　　持有環(huán)節(jié):呼吁房產(chǎn)持有稅應(yīng)出臺(tái)

　　稅收調(diào)控的風(fēng)聲近日越傳越烈。有關(guān)個(gè)人住宅消費(fèi)稅等涉及房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)稅種被頻傳將出臺(tái)。

　　近日頻傳重慶特別房產(chǎn)消費(fèi)稅方案獲批；上�？赡茉囆姓魇辗慨a(chǎn)保有稅；濟(jì)南或率先實(shí)施二手房交易個(gè)稅按交易差額的兩成收取。

　　雖然重慶傳聞被證偽,業(yè)界專(zhuān)家學(xué)者表示,開(kāi)征“房產(chǎn)消費(fèi)稅”存在一定不合理性,而“房產(chǎn)持有稅”則應(yīng)加快出臺(tái)。實(shí)際上,在重慶提出“房產(chǎn)消費(fèi)稅”方案之初,就有不少專(zhuān)家表示獲批可能性不大。但現(xiàn)在看來(lái),只有在房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)征稅才可能對(duì)樓市起到真正調(diào)控。

　　交易環(huán)節(jié):優(yōu)惠取消加快稅收

　　在房貸新政出臺(tái)后,廣州樓市開(kāi)始出現(xiàn)恐慌性“拋售潮”。中介人士透露,在炒房客最?lèi)?ài)的天河區(qū)珠江新城板塊,放盤(pán)量較以往增加一成,更有炒房客自愿降價(jià)10%出售。

　　有分析認(rèn)為,除了以往所使用的金融手段外,政府還提出了加快研究稅收方面的政策,這就給人們留下了想象的空間。但也有觀點(diǎn)認(rèn)為,要控制中國(guó)的樓市價(jià)格居高不下的問(wèn)題并不在于如何推行新的政策,關(guān)鍵是如何加強(qiáng)執(zhí)行現(xiàn)有的政策。吳旦穎

　　換房需求被誤傷換房客如何應(yīng)對(duì)

　　二套房貸新政出臺(tái),在打擊炒房客的同時(shí),也對(duì)眾多改善型換房買(mǎi)家產(chǎn)生了不利影響。除了首付款更多外,對(duì)于換房人士而言,基準(zhǔn)利率提高比首付款五成造成的壓力更大。以一筆100萬(wàn)元20年期房貸為例,按照國(guó)務(wù)院最新基準(zhǔn)利率1.1倍計(jì)算,還款總額達(dá)1793616元,而以往最優(yōu)惠7折利率時(shí),總還款額為1474666元,相比之下買(mǎi)家要多出近32萬(wàn)；新政策下每月還款額度為7473.4元,比7折優(yōu)惠時(shí)要多出1329元。

　　有些買(mǎi)家盡管已經(jīng)付清首套房貸款,有意再購(gòu)買(mǎi)改善型單位,但按照銀行目前確認(rèn)擁有物業(yè)套數(shù)的手法,只要曾經(jīng)有過(guò)按揭記錄的,都要算物業(yè)數(shù)額。對(duì)于這類(lèi)買(mǎi)家來(lái)說(shuō),即使有心再買(mǎi)套房子自住,也無(wú)可避免地受到二套房貸新政的打擊,增加了購(gòu)房成本。

　　針對(duì)1.1倍利率帶來(lái)的額外還款負(fù)擔(dān),專(zhuān)業(yè)人士建議,可采取盡量多付首付款,減少房貸額度的方法。事實(shí)上,新政出臺(tái)后已有部分資金實(shí)力雄厚的換房客改為選擇一次性付款,以避開(kāi)新政影響。此外,由于目前公積金貸款并未按二套房貸新政所定的1.1倍利率,依照廣州市公積金中心現(xiàn)行規(guī)定,只要符合相關(guān)條件,就可申請(qǐng)公積金貸款。業(yè)內(nèi)專(zhuān)家建議,換房置業(yè)買(mǎi)家可采取商業(yè)貸款和公積金貸款組合貸款方式,也能在一定程度上降低額外支付的利息。

　　樓價(jià)會(huì)否應(yīng)聲而落?

　　一系列“超乎想象”的新政,讓像脫韁野馬一樣狂飆的樓價(jià)腳步放緩。陽(yáng)光家緣的數(shù)據(jù)顯示,廣州全市一手房網(wǎng)簽均價(jià)4月16日高達(dá)11695元/平方米,次日便跌破萬(wàn)元大關(guān),降至9757元/平方米；18日更是一下滑落到8914元/平方米,是為一個(gè)月來(lái)廣州房?jī)r(jià)最低點(diǎn)。

　　價(jià)格反應(yīng)迅速,但就這番新政出臺(tái)后,能否對(duì)抑制房?jī)r(jià)起到中長(zhǎng)期的效果,各方專(zhuān)家的看法并不統(tǒng)一。

　　廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜判斷,新政將會(huì)起到立竿見(jiàn)影的作用,4月底到5月份,廣州樓市成交量會(huì)急速下跌,將會(huì)有30%的萎縮,然后隨著政策消化逐步回升,但還需等到7月份才能看到房?jī)r(jià)有真正明顯下降。

　　合富輝煌首席市場(chǎng)分析師黎文江也認(rèn)同可能存在“假跌”的情況,在他看來(lái),廣州新建商品住房十區(qū)均價(jià)將從目前的萬(wàn)元以上回落到9000元/平方米的價(jià)位。專(zhuān)家韓世同表示,樓市未來(lái)將有一定下跌空間。這次出臺(tái)的二套房貸新政后果可能極為嚴(yán)重,必然導(dǎo)致成交進(jìn)一步萎縮,甚至可能最終導(dǎo)致房?jī)r(jià)快速下降,甚至崩盤(pán)。

　　“再次收緊二套房貸,房?jī)r(jià)拐點(diǎn)實(shí)質(zhì)性出現(xiàn)。”地產(chǎn)評(píng)論員鄧浩志認(rèn)為。但此次新政推出前,開(kāi)發(fā)商普遍有所不少現(xiàn)金來(lái)作準(zhǔn)備,和2007年“9·27”的猝不及防不同,不一定像2008年那樣,樓價(jià)馬上一瀉千里,需要進(jìn)一步觀察影響深度�！�(關(guān)麗 吳旦穎 李廣軍)