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    土地“三月大戰(zhàn)”背后:央企對(duì)北京樓市預(yù)期樂(lè)觀
2010年04月06日 08:35 來(lái)源:財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊 發(fā)表評(píng)論  【字體:↑大 ↓小

    無(wú)論是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、中信地產(chǎn),還是資歷尚淺的中國(guó)煙草,更像事先預(yù)知了國(guó)資委的底線,在政策出來(lái)之前,先把該拿的地拿到手

  三天之內(nèi),數(shù)塊地王,北京再次成為央企廝殺的戰(zhàn)場(chǎng)。

  2010年的兩會(huì)被不少業(yè)內(nèi)人士稱為“房地產(chǎn)峰會(huì)”,但依然無(wú)法勒住土地市場(chǎng)的韁繩,反倒演繹了一場(chǎng)土地的“三月大戰(zhàn)”。

  3月17日,國(guó)土資源部相關(guān)人士在電話中告知《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者,目前的政策還是依照土地“19條”,“部里也在緊急調(diào)研,很快會(huì)有結(jié)果”。

  北京市國(guó)土局的動(dòng)作迅速,于3月19日公開(kāi)了下一步的供地新舉措:暫停熱點(diǎn)區(qū)域高價(jià)地交易,改進(jìn)土地交易方式,土地不再價(jià)高者得。

  但此種抑制供應(yīng)的做法已不新鮮,一些受訪業(yè)內(nèi)人士表示,“打壓需求而不增加供應(yīng),治標(biāo)不治本!

    兩波地王潮的不同

  3月18日,國(guó)資委召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì),公開(kāi)回應(yīng)這一波由央企制造的地王潮。

  一位與會(huì)央企高管在會(huì)后第一時(shí)間打來(lái)電話,對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者表示,國(guó)資委并沒(méi)有下達(dá)任何形式的“禁買令”,僅對(duì)已成交易提出了一些要求。

  國(guó)資委的此番表態(tài),其嚴(yán)厲程度甚至不如2009年底。當(dāng)時(shí),國(guó)資委曾小范圍召開(kāi)過(guò)三次會(huì)議,約請(qǐng)近20位央企一把手關(guān)門座談。

  一位參會(huì)人士說(shuō),這三次會(huì)議上,國(guó)資委的態(tài)度由委婉到強(qiáng)硬,“甚至提到了嚴(yán)禁‘拿地王’這樣的字眼”。

  三次會(huì)議發(fā)生在中海拿上海地王之后,彼時(shí)輿論沸騰,指責(zé)央企為推高地價(jià)的始作俑者。此后,央企集體沉寂,僅有大龍地產(chǎn)這樣的地王國(guó)企“出頭”。

  3個(gè)月后,央企卷土重來(lái)。

  但兩波地王潮,其背后的原因卻不相同。房地產(chǎn)高級(jí)經(jīng)濟(jì)師章林曉在接受《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》采訪時(shí)分析,2009年開(kāi)發(fā)商大舉拿地,是成功去庫(kù)存后繼續(xù)儲(chǔ)備“面粉”,深層原因則是公眾對(duì)通脹預(yù)期的擔(dān)憂。而2010年的搶地現(xiàn)象,“則更多出于對(duì)商品房用地供給的擔(dān)憂”。

  章林曉進(jìn)一步分析,此輪土地狂飆,更凸顯出“兩條腿走路”的迫切性。市場(chǎng)性和保障性,中國(guó)住房亟待二分天下。

    樂(lè)觀的央企

  3月15日,兩會(huì)閉幕第二天,已被“囚禁”多日的購(gòu)地?zé)崆樗查g釋放。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、中信地產(chǎn)和中國(guó)兵器裝備集團(tuán)等重量級(jí)央企陸續(xù)上場(chǎng)。

  當(dāng)日上午,前兩者分別奪得北京單價(jià)和總價(jià)地王。6個(gè)小時(shí)后,中國(guó)兵器裝備集團(tuán)又將遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的單價(jià)地王紀(jì)錄刷新。

  外界注意到,中國(guó)煙草和中國(guó)電子也曾現(xiàn)身拍地現(xiàn)場(chǎng)。

  3月17日,依然是大望京區(qū)域,保利地產(chǎn)經(jīng)過(guò)83輪競(jìng)價(jià),以50.4億元成功奪地。在北京土地出讓歷史上,該價(jià)格僅次于中信地產(chǎn)的52.4億——盡管此前大龍地產(chǎn)以50.5億拿到順義地王,但因其拖欠土地出讓金,該地塊已被收回。

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  笑傲土地市場(chǎng)的不只有央企,北京直屬企業(yè)也有斬獲。北京住總集團(tuán)和北京金隅近期也分別在豐臺(tái)和昌平拿地成功。

  易居中國(guó)北京區(qū)域研究部總監(jiān)王秀玲對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》表示,“前段時(shí)期太敏感,央企也壓抑了一陣子。據(jù)我所知,很多公司在春節(jié)前就一直在做拿地的計(jì)劃!

  地產(chǎn)“國(guó)家隊(duì)”大獲全勝背后,民企大佬已將不滿轉(zhuǎn)化為自嘲。

  3月15日中午,華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)通過(guò)微博公布了在當(dāng)天拍賣中落敗的消息,稱“無(wú)法承受這樣的天價(jià),只好承認(rèn)自己的無(wú)能,于是轉(zhuǎn)入二三線城市,希望不是憑膽量而是憑品牌取勝”。

  SOHO中國(guó)聯(lián)席董事長(zhǎng)潘石屹也透露,之前他已勸過(guò)任志強(qiáng)不要去和央企搶地,“任總一意孤行,花錢買丟人”。

  民企拿地信心不足的同時(shí),央企則對(duì)北京樓市給出樂(lè)觀的預(yù)期。

  在3月14日的一次論壇上。中核集團(tuán)北京燕寧公司董事長(zhǎng)鄭云明確指出,“北京的房?jī)r(jià),我認(rèn)為會(huì)漲,因?yàn)閯傂孕枨蟠罅看嬖!彼谡搲项A(yù)測(cè),國(guó)企拿地的勢(shì)頭不會(huì)弱于2009年。

  中核集團(tuán)已涉足房地產(chǎn)近10年,鄭云表示,即使在河北燕郊,地價(jià)和房?jī)r(jià)也因臨近北京而不斷攀升!澳壳把嘟嫉幕鶞(zhǔn)地價(jià)已經(jīng)達(dá)到160萬(wàn)/畝,而之前是125萬(wàn)/畝!

  鄭云透露,此前在燕郊的土地出讓金中,按地方政府慣例,會(huì)將60%返還開(kāi)發(fā)商,政府只拿40%,而現(xiàn)在這一數(shù)字已經(jīng)變?yōu)槲逦宸殖伞?/p>

  對(duì)于在土地市場(chǎng)上頗受爭(zhēng)議的央企,鄭云表示,“這是一種企業(yè)行為,頂多會(huì)有一些行政上的干預(yù),也僅此而已。”

  “我向來(lái)不反對(duì)央企拿地。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》表示,“同樣是企業(yè),為什么央企就不能追求自己的利潤(rùn)最大化?”

  按照他的說(shuō)法,真正需要關(guān)注的是保障房的建設(shè)問(wèn)題!斑@一問(wèn)題解決后,無(wú)論土地市場(chǎng)怎么變化,對(duì)老百姓的住房都不會(huì)產(chǎn)生影響,這才是最重要的!

  章林曉也對(duì)此表示,“政策的著力點(diǎn)應(yīng)該是市場(chǎng)的歸市場(chǎng),政府的歸政府。解決民眾住房問(wèn)題,要保障與市場(chǎng)兩條腿走路!

  國(guó)資委3月18日的發(fā)布會(huì)上,再次重提78家非地產(chǎn)主業(yè)央企的調(diào)整重組。要求央企完成“已實(shí)施項(xiàng)目的階段性工作”之后,“有序”退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。3月22日發(fā)布的消息說(shuō),國(guó)資委要求15個(gè)工作日內(nèi)制訂出退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的方案。

  一位參會(huì)央企高管在會(huì)后對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者表示,他解讀出的兩條信息是:其一,央企的自有土地如何處置,國(guó)資委不會(huì)干涉;其二,對(duì)于已經(jīng)拿到的土地,央企可以繼續(xù)開(kāi)發(fā)。而對(duì)于央企的后續(xù)拿地問(wèn)題,他表示,“國(guó)資委并未明確表態(tài)”。

  “無(wú)論是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、中信地產(chǎn),還是資歷尚淺的中國(guó)煙草,更像事先預(yù)知了國(guó)資委的底線,在政策出來(lái)之前,先把該拿的地拿到手!蹦惩顿Y公司負(fù)責(zé)人如是評(píng)價(jià)。

    保障房計(jì)劃刺激地價(jià)

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  3月中旬,在一場(chǎng)有關(guān)北京樓市走向的辯論中,除了中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)顧云昌手中的答題板寫了“平穩(wěn)”二字外,另外7名辯手均給出一致的答案:“漲”。

  萬(wàn)科副總裁毛大慶以一個(gè)故事來(lái)佐證自己的結(jié)論:3月13日,萬(wàn)科某樓盤二期開(kāi)盤,原計(jì)劃分批次售樓,受政策所限,只好一次性公開(kāi)房源!敖Y(jié)果全賣光,價(jià)格比一期還高一大塊。”

  毛大慶透露,近期將有30到40個(gè)新盤入市,“假如不開(kāi)這些新盤,北京只有不到兩個(gè)月的存貨!

  供不應(yīng)求已成開(kāi)發(fā)商的共識(shí)。這也是潘石屹、任志強(qiáng)們近期針對(duì)土地市場(chǎng)屢屢公開(kāi)發(fā)聲的原因。但這只是其一。

  另一原因在于保障房的“大兵壓境”。

  按照北京市政府的公開(kāi)計(jì)劃,2010年保障房數(shù)量要占到全年供應(yīng)的50%,保障房用地也要占全部經(jīng)營(yíng)性用地的50%。

  這一計(jì)劃并不意外。在北京市政府2009年的規(guī)劃中,新建住房2830萬(wàn)平方米,其中保障性住房和政策性住房為1230萬(wàn)平方米,接近50%這一數(shù)字。

  在更強(qiáng)調(diào)民生和保障的2010年,這一數(shù)字有相應(yīng)提高,也屬正常。

  但根據(jù)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者此前的調(diào)查,北京市政府的保障房計(jì)劃遠(yuǎn)未完成。比如大興康莊一處30萬(wàn)平方米的限價(jià)房,至今仍未開(kāi)工,卻被列入已開(kāi)工計(jì)劃。“只蓋了個(gè)章,并沒(méi)開(kāi)工,有相當(dāng)一部分項(xiàng)目都是這么做的。”某北京市直屬企業(yè)負(fù)責(zé)人直言。

  章林曉表示,從某種積極意義上看,在保障房計(jì)劃并未發(fā)生太大變化之際,土地市場(chǎng)的猛然發(fā)力,可能預(yù)示著政府對(duì)保障房計(jì)劃的力度在加大。

  按照北京市政府的規(guī)定,3月17日中信地產(chǎn)所拿亦莊地塊中,有10萬(wàn)平方米將建成公共租賃房和限價(jià)房。

  “當(dāng)保障性住房用地占到一定比例時(shí),商品房用地供應(yīng)肯定會(huì)受到影響,商品房用地拍出高價(jià)是順理成章的事情!闭铝謺哉f(shuō)。

  而開(kāi)發(fā)商已經(jīng)看到了這一苗頭。

  毛大慶分析,盡管北京市的供地速度較2009年更有保證,“但從位置上看,被廣泛認(rèn)可的好地,已經(jīng)不多了!彼A(yù)測(cè),從3月到6月,“塊塊是好地!倍6月之后,北京市政府將全力供應(yīng)保障房用地。

  他的言外之意是,2010年北京土地市場(chǎng)的爭(zhēng)奪,將被壓縮在上半年內(nèi)。多事之秋的3月份,似乎在逐一印證這一分析。

    陣痛期

  “當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)非常復(fù)雜,不僅存量不足,而且結(jié)構(gòu)失調(diào)!眹(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng)巴曙松在某次論壇上對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》表示。

  據(jù)他測(cè)算,中國(guó)的新增家庭與住房新增套數(shù)之比約為1:0.8。這也意味著,供不應(yīng)求的狀況將持續(xù)下去。

  而結(jié)構(gòu)失調(diào)的表現(xiàn)則是保障房性住房的缺位。“依照現(xiàn)行的土地財(cái)政,任何一個(gè)城市建保障房都不容易!卑褪锼烧f(shuō)。

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  房?jī)r(jià)居高不下之際,“兩條腿走路”已箭在弦上。在北京市政府的保障房計(jì)劃里,50%的保障房用地如何落實(shí),值得關(guān)注。

  中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)顧云昌的擔(dān)憂是,數(shù)字打架的問(wèn)題會(huì)否再次出現(xiàn)。“按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字,2009年開(kāi)發(fā)用地供應(yīng)了10萬(wàn)公頃,但開(kāi)發(fā)商買地只有3萬(wàn)多公頃,那7萬(wàn)公頃土地到哪里去了?”

  中鐵集團(tuán)市場(chǎng)發(fā)展部部長(zhǎng)樓英瑞曾預(yù)測(cè),伴隨保障房用地的需求加大,普通商品房的價(jià)格將有比較明顯的上漲。

  易居中國(guó)北京區(qū)域研究部總監(jiān)王秀玲甚至表示,“政策在一定程度上起了反作用!

  中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)研究部主任胡安東對(duì)此的看法是,“短期內(nèi)要上漲,但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看,仍然要健全保障房市場(chǎng)!

  3月的土地大戰(zhàn),更像一次大變革前的陣痛。問(wèn)題是,陣痛會(huì)持續(xù)多久,是否會(huì)超過(guò)公眾的忍耐限度?

  王秀玲表示,目前土地出讓金的使用管理還很散亂!敖ㄗh專款專用,多拿出一部分來(lái)做拆遷補(bǔ)償安置和土地一級(jí)開(kāi)發(fā)。”王秀玲說(shuō),“土地儲(chǔ)備中心目前的工作是不到位的,很多錢都拿去建了形象工程!

  顧云昌給出的解決之道則是將產(chǎn)品供應(yīng)細(xì)化。“哪部分人買怎樣的房子,我們的產(chǎn)品劃分太不細(xì)致,針對(duì)中低收入家庭的房子供應(yīng)嚴(yán)重不足!

  我愛(ài)我家控股公司副總裁胡景暉則給《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者提供了一組耐人尋味的數(shù)據(jù):2009年北京市共成交商品房37萬(wàn)套,“其中至少7萬(wàn)套是低齡人群購(gòu)買,10年的需求集中在這3年里,供應(yīng)怎么可能跟得上?”他認(rèn)為,緩解高房?jī)r(jià)的壓力在長(zhǎng)期內(nèi)都將很大。

  章林曉在預(yù)測(cè)2010年土地市場(chǎng)走勢(shì)時(shí)表示,一方面保障房要擠壓商品房用地,另一方面商品房需求不會(huì)大幅下降,于是開(kāi)發(fā)商繼續(xù)搶地。

  但在保障房用地供應(yīng)上,他與毛大慶意見(jiàn)相反,“今年住房保障方面,在上半年肯定會(huì)高歌猛進(jìn),至于下半年,則得視財(cái)力而定。”他表示,開(kāi)發(fā)商的搶地,恰恰反證出“今年保障房要?jiǎng)诱娓竦牧恕薄?/p>

  “未來(lái)會(huì)形成保障房和商品房?jī)蓚(gè)市場(chǎng),就像新加坡一樣。在收入存在差距的情況下,這是唯一的出路!闭铝謺哉f(shuō)。記者 魏洪磊

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