今年的兩會(huì)，房?jī)r(jià)當(dāng)仁不讓的成為“熱點(diǎn)”話題，而工行董事長(zhǎng)楊凱生近日也在兩會(huì)上提出，工行正在討論提高購(gòu)買(mǎi)首套房的首付比例。

　　去年二套房首付已被牢牢定死在4成，卻為利率留下空間；而春節(jié)前后，利率七折優(yōu)惠名存實(shí)亡的傳言鋪天蓋地，去年留下的優(yōu)惠空間似乎又要被堵上。

　　對(duì)此，理財(cái)周報(bào)記者兵分三路，對(duì)北京、華東、廣東地區(qū)的各家銀行房貸政策全方位掃描。

　　調(diào)查結(jié)果顯示，購(gòu)買(mǎi)第二套房的首付比例上，各家銀行已經(jīng)非常明確，不管是商業(yè)貸款還是公積金貸款，首付均為40%，7折的利率優(yōu)惠也逐步被取消。

　　從實(shí)際情況上，北京、華東、廣東的銀行又各有不同特點(diǎn)。北京方面，國(guó)有銀行、股份制銀行執(zhí)行政策更加嚴(yán)格；上海方面城商行目前正積極打入房貸市場(chǎng)；在廣州，基本上首付都要達(dá)到三成，利率在八折與九折之間。

　　北京調(diào)查：二套房利率不再提7折，華夏廣發(fā)暫停個(gè)人貸款業(yè)務(wù)

　　招行中行利率上調(diào)至8.5折，工行直客貸款劃算

　　兩會(huì)期間的北京，除了早晚長(zhǎng)安街交通管制引起的上下班問(wèn)題之外，房貸是人們最經(jīng)常討論的話題。

　　理財(cái)周報(bào)記者走訪發(fā)現(xiàn)，北京地區(qū)各商業(yè)銀行首套住房房貸政策基本相同，首付比例20%，部分銀行貸款利率也仍然保持最低七折優(yōu)惠。

　　其中招商銀行北京分行和中國(guó)銀行北京分行的首套住房貸款利率已經(jīng)上調(diào)，雖然仍舊可以?xún)?yōu)惠，但是優(yōu)惠比例上調(diào)為8.5折。

　　招行金融街支行的房貸人員對(duì)記者說(shuō)：“一套房政策首付20%，貸款利率春節(jié)后上調(diào)到8.5折，現(xiàn)在的利率是5.049%。”

　　“如果你買(mǎi)的第一套房是二手房，那么還要求房齡不能超過(guò)20年。貸款總額按照評(píng)估價(jià)和成交價(jià)哪個(gè)更低就按照哪個(gè)價(jià)格走，一般是評(píng)估價(jià)比成交價(jià)低10%。”

　　工行金融街支行房貸人員對(duì)記者說(shuō)，首付達(dá)到20%，貸款利率最低為7折，但條件是有固定收入的群體。同時(shí)，該人士還提出如果做直客貸款，不通過(guò)中介直接向銀行貸款，還能夠節(jié)省擔(dān)保費(fèi)和評(píng)估費(fèi)。

　　交通銀行北京分行的答復(fù)也是首付20%，利率達(dá)到7折。

　　民生銀行：二套房不上浮10%不能通過(guò)審批

　　在二套房房貸政策執(zhí)行方面，新的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)出臺(tái)，同時(shí)公積金與商貸將被“一視同仁”，也說(shuō)明二套房的房貸政策更加嚴(yán)格。

　　首付40%作為二套房的硬性政策，是任何銀行都不能隨意改變的。

　　就更受關(guān)注的二套房貸款利率，記者了解到，利率優(yōu)惠政策在多數(shù)銀行已經(jīng)不再作為“明文條款”來(lái)吸引客戶，其中工商銀行、中國(guó)銀行均執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)的個(gè)人貸款利率，工商銀行的利率優(yōu)惠也僅僅是根據(jù)客戶的資信狀況而進(jìn)一步商定。

　　而民生銀行房貸人士則明確告訴理財(cái)周報(bào)記者：“目前二套房的房貸利率要上浮10%，否則是不能通過(guò)審批的。”

　　與工行不同的是，民生銀行該人士還表示，如果不通過(guò)中介還需要多負(fù)擔(dān)評(píng)估費(fèi)和擔(dān)保費(fèi)，實(shí)際上到銀行做直客式貸款并不劃算。

　　浦發(fā)銀行北京分行二套房房貸利率最低仍可以下調(diào)29%，但是浦發(fā)銀行人士向記者表示，政策隨時(shí)都有可能調(diào)整，如果政策有變那么優(yōu)惠比例會(huì)隨時(shí)調(diào)整。

　　廣發(fā)和華夏暫停房貸業(yè)務(wù)

　　相比之下，一些中小股份制銀行的受貸款額度的限制，房貸業(yè)務(wù)受到影響。比如民生銀行雖然正常開(kāi)展業(yè)務(wù)，但是放款時(shí)間不確定。

　　在還款方式上，民生銀行房貸人員認(rèn)為，關(guān)于還款類(lèi)型就是等額本金和等額本息的，有些銀行提到的氣球貸和雙周供等都只是營(yíng)銷(xiāo)的噱頭，目前的情況下，購(gòu)房者如果能夠提前還款，則是最能省錢(qián)的辦法。

　　北京地區(qū)，廣東發(fā)展銀行、華夏銀行的房貸業(yè)務(wù)已經(jīng)暫停，何時(shí)恢復(fù)業(yè)務(wù)還需等待新的信貸政策出臺(tái)。

　　廣發(fā)銀行北京分行人士表示，廣發(fā)個(gè)人貸款業(yè)務(wù)暫停，還在等待新的貸款政策頒布。而記者詢(xún)問(wèn)是個(gè)貸業(yè)務(wù)還是房貸業(yè)務(wù)，該廣發(fā)銀行人士表示，是所有有關(guān)個(gè)人的貸款業(yè)務(wù)。

　　廣東調(diào)查：首套房首付升至三成，貸款105萬(wàn)等額本金還款可省8.7萬(wàn)

　　“年前要買(mǎi)的房子都已選好，很多事情也跟開(kāi)發(fā)商與銀行談好，就差沒(méi)給錢(qián)，等春節(jié)把錢(qián)湊夠了，一套房貸的首付與利率卻上升了�！痹趶V州工作的小張向理財(cái)周報(bào)記者表示。

　　記者從走訪的幾家銀行了解到，春節(jié)以后，廣州、深圳兩地一些銀行網(wǎng)點(diǎn)，基本上首付都要達(dá)到三成，利率在八折與九折之間，要想打七折的利率基本上不存在。而且，審批時(shí)間相對(duì)來(lái)說(shuō)會(huì)比較長(zhǎng)，客戶需要有耐心的等待。

　　在房?jī)r(jià)高企，首付與利率優(yōu)惠越來(lái)越低的情況下，申請(qǐng)人應(yīng)該怎樣組合銀行的貸款產(chǎn)品才可降低成本呢？

　　以小張購(gòu)買(mǎi)150萬(wàn)的房子為例，記者咨詢(xún)了廣州與深圳的一些個(gè)貸經(jīng)理。其中許多個(gè)貸經(jīng)理都表示，目前情況下，要省錢(qián)主要還是看還款方式。

　　“以等額本息的還款方式最為客戶所接受，因?yàn)槠溥�款方式對(duì)于客戶來(lái)說(shuō)較為容易理解與接受，每月還相同的款項(xiàng)。但等額本金則會(huì)省下不少利息，不過(guò)起初還款壓力較大�！�

　　招行廣州一支行營(yíng)業(yè)部個(gè)貸經(jīng)理陳先生就為小張算了一下賬。按照目前一套房首付3成，年利率在基準(zhǔn)利率5.94%的基礎(chǔ)上打8.5折，還款期20年計(jì)算。如果采用等額本息的還款方式，則每月需要還6958元，整個(gè)二十年下來(lái)連本帶息需1669917元，利息總額約為619917元。

　　“若采用等額本金還款，小張按照此方式，第一個(gè)月需還8792元，每月大概遞減18元，不斷如此類(lèi)推情況下利息共為532353.94元�！标惤�(jīng)理表示。

　　若小張采用等額本金方式還款在利息方面可節(jié)省87563元。不過(guò)還款初期壓力較大，因此對(duì)于一些不具備太多現(xiàn)金流的客戶最好選擇等額本息。

　　如果每月的現(xiàn)金流較為豐富，可考慮采用渣打銀行的活利貸，或一些銀行類(lèi)似于此的存抵貸則會(huì)更省下不少利息。像渣打銀行的林先生表示，如果小張?jiān)诿吭逻�款的基礎(chǔ)上，同時(shí)能每月預(yù)留4000元存入活利貸賬戶。那不斷累計(jì)下去，在活利貸賬戶的金額就會(huì)以貸款利息5.346%來(lái)計(jì)算利息，并以其對(duì)沖掉所要還款的利息。