房產(chǎn)老板態(tài)度謹慎“價格過萬肯定存在泡沫”

　　去年，湛江樓市確實火爆。該市房地產(chǎn)交易所所長黃群告訴記者，2009年市區(qū)房屋交易面積為118萬平方米，同比增長118%，房屋交易備案登記量同比增長160%�！白蠲Φ臅r候，一連幾個雙休日都要加班。”

　　一位長期關(guān)注湛江的房產(chǎn)專家分析說，去年湛江樓市火爆、房價飆升引起全國矚目，這里面有多方面原因。

　　長期以來，湛江樓房基礎(chǔ)價較低，2006年還停留在2260元/平方米水平，而近年來經(jīng)濟發(fā)展較快，尤其在去年，GDP增幅首次超過廣東平均水平�！罢拷�房地產(chǎn)業(yè)近10年停滯不前，房價不可能永遠處于低位狀態(tài)�！�

　　高端樓盤的熱賣也說明市場需求的釋放。湛江市房管局局長馬澄波佐證說，湛江作為粵西中心城市、港灣城市，高校數(shù)量位居全省第二，中央直屬企業(yè)特別多，另外還有大量的駐軍部隊及轉(zhuǎn)業(yè)軍人。這些人都是中高端樓盤的目標群體。

　　“在外經(jīng)商的人口也很多，比如吳川人多地少，一些發(fā)財?shù)睦习宥枷矚g到湛江買房。”記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，外地炒房客的數(shù)量有限，湛江市房管局數(shù)據(jù)顯示，去年外地人購房面積僅占總面積的13%，沒有出現(xiàn)像海南瘋炒“概念”的狀況。

　　另外，去年房地產(chǎn)市場政策的放寬也刺激了湛江樓市。馬澄波說，去年湛江市將公積金的貸款額度由45萬元提高至60萬元，并且允許公積金賬戶直接轉(zhuǎn)為首付款�！巴�年成交量保持在75萬元平方米左右，2008年受金融危機影響成交量驟降到54萬元平方米，政策調(diào)整后逆勢反彈�！�

　　湛江房地產(chǎn)交易所所長黃群說，2009年房屋交易以改善性住房為主。“這些樓盤多由知名的大型設(shè)計公司設(shè)計，設(shè)計和施工在湛江處于領(lǐng)先水平�！秉S群以開發(fā)區(qū)錦繡華景為例，2004年開盤兩期，但都是樓梯房，所以2009年改善性住房需求集中釋放。

　　某高端樓盤一位不愿透露姓名的房地產(chǎn)老板對本報記者稱，并不看好高房價會持續(xù)運行�！皼]有實業(yè)支撐，經(jīng)濟要素不會持續(xù)注入，高房價很難維持，上世紀的海南就是一個教訓�！�

　　“去年出現(xiàn)不少過萬的房價，這里面肯定存在泡沫�！痹摾习逋瑫r表示，雖然中科煉化石油以及1000億噸鋼鐵等大項目落戶，給去年房市注入了一劑興奮劑，但這些現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)所帶來的外來人口有限，所以對以后的湛江房價繼續(xù)拔高持謹慎態(tài)度。

　　二線城市也現(xiàn)地王百姓購房何以承受？

　　去年11月18日，湛江市國土資源局六樓拍賣大廳，大約20分鐘的拍賣過程中，《湛江日報》記者陳鴻莉，見證了湛江新地王的誕生。“市中心64.5畝的原湛江啤酒廠地塊，從1.2億元的起叫價，飆升到4.56億元的成交價，足足翻了近4倍。”

　　拍賣的價格每到一個節(jié)點，現(xiàn)場都響起陣陣掌聲和歡呼聲。一家外地開發(fā)公司，在28家房地產(chǎn)企業(yè)的激烈角逐下，創(chuàng)下了775萬元/畝的湛江地價之最。

　　“這塊地的高價與地少也有很大的關(guān)系，湛江政府二年內(nèi)沒有推出滿足市場需求的土地，特別是面積較大的土地。近年來，霞山區(qū)椹川大道以東的土地開發(fā)基本處于飽和狀態(tài)，這塊60畝好位置的土地在霞山十分難得�！币晃婚_發(fā)商直言。

　　現(xiàn)實的邏輯是，湛江市區(qū)人口分布和房屋開發(fā)結(jié)構(gòu)十分不匹配，導致湛江房價成為普通市民難以承受之重。

　　市區(qū)城東海灣風光，人口較少，出現(xiàn)單平過萬高端樓盤；而在市區(qū)，馬澄波透露霞山人口眾多，但樓盤開發(fā)極少。非但如此，2007年11月，一家公司以11.03億元競得416畝地塊，平均約280萬元/畝，成為當時眾人矚目的地王，而僅僅兩年后，湛江又拍出775萬元/畝的新地王，接近原來的3倍。

　　按照面粉的價格決定面包價格的道理，地價一定程度決定房價。按照容積率3.0、建筑密度22%計算出，總建筑面積為117629平方米(其中商業(yè)為2萬平方米)，房屋的樓面成本為3944元/平方米，加上建筑成本2000元/平方米，霞山啤酒廠房產(chǎn)的成本價已經(jīng)達到6000元/平方米，加上開發(fā)商盈利，該地王的房價突破萬元幾乎成為必然，商鋪價格在2萬元/平方米以上。

　　歷史經(jīng)驗是，但凡地王一出，周邊的開發(fā)商或多或少會借著地王造勢，或提價、或促銷……高價土地所造成的價格蔓延效應，幾乎在所有城市都有先例。一年內(nèi)要動工建設(shè)，三年內(nèi)要竣工，“2012,就算地球沒有毀滅，普通老百姓卻要面對上萬的房子了�！币晃皇忻裣虮緢笥浾咦猿暗�。

　　“頻現(xiàn)地王不是好事，這樣對湛江地產(chǎn)的健康發(fā)展很不利，易造成房價的大幅波動，讓消費者不知所措�！币晃徊辉妇呙�的經(jīng)濟學專家認為，“從湛江現(xiàn)時的情況以及大項目推進的情況來看，湛江的發(fā)展前景與房價水平是不相稱的�！�

　　(應受訪者要求，李秋霞、周建堂均為化名，《湛江日報》陳鴻莉?qū)Ρ疚囊嘤胸暙I，特此感謝)

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　　大型房企涌入二三線城市

　　借著城市化的大勢，開發(fā)商實際上早已開始部署在二三線、三四線城市的發(fā)展。公開數(shù)據(jù)顯示，2009年前7個月，萬科、中海、保利、富力等30余家大型房企在二線城市新增土地儲備的建筑面積約為980萬平方米，占總新增土地儲備建筑面積的49%，在三四線城市新增土地儲備占總土地儲備的29%；而在一線城市新增土地儲備最少，僅占總量的22%。

　　不少專家認為，城鎮(zhèn)化的推進將促使大量房企進入二三線、三四線城市，不僅會擠壓本土開發(fā)商，更不排除新一輪的“圈地”造就一批“新地王”，助漲區(qū)域房價，將大城市的房地產(chǎn)泡沫擠向更多的區(qū)域，并將國內(nèi)樓市的泡沫越吹越大，需要引起警惕。盧軼

　　南方日報記者趙洪杰湛江報道