若任由市場力量主導(dǎo)中國房地產(chǎn)市場，開發(fā)商們所提供的房屋總數(shù)將遠(yuǎn)低于國民所期望的數(shù)量。通過壓縮供應(yīng)，開發(fā)商們可將房價推高到國民須同時忍受供應(yīng)不足及高房價的痛苦。這也是為什么中國的房價遠(yuǎn)高于其建造成本與土地成本、房屋供應(yīng)遠(yuǎn)低于國民所期望的原因。

　　投機性需求及恐慌性需求是不可能永遠(yuǎn)延續(xù)的，當(dāng)房價一直上升至遠(yuǎn)超過整個經(jīng)濟所能負(fù)荷的水平，投機性及恐慌性需求將逐漸甚至突然下降，造成房價下滑，而房價下挫又會造成投機性及恐慌性需求的消失及倒售(甚至是真實性需求的減少)。由于之前累積的投機性及恐慌性需求過大，房價將會一瀉千里，進(jìn)而造成經(jīng)濟嚴(yán)重衰退甚至經(jīng)濟危機。

　　香港的教訓(xùn)告訴我們，若任由市場力量主導(dǎo)房地產(chǎn)市場，在房價持續(xù)上升的時期，不少人會因房產(chǎn)的高回報而迷上房產(chǎn)投資，荒廢其他產(chǎn)業(yè)，這將不利于中國科技興國的目標(biāo)。此外，上升的房價亦會造成租金、工資、物價互相牽扯向上的惡性循環(huán)，直至中國由一個成本低廉、經(jīng)濟活動活躍的經(jīng)濟體，逐步變成一個高房價、高工資、高租金、高成本、高物價、經(jīng)濟活動乏力的經(jīng)濟體。

　　保證公營房屋量的供應(yīng)只是第一步，公營房價的制定才是政策的重點。筆者認(rèn)為，中、高檔公營房相對商品房有兩至四成折扣率較為合適。必須強調(diào)的是，上述的折扣率只是用來計算首次推出的公營房價。一旦此價錢被定下來，日后的房價調(diào)整將按建造成本、經(jīng)濟增長及土地短缺程度調(diào)整，而不是按私營房價的升幅調(diào)整。

　　□新加坡南洋理工大學(xué)經(jīng)濟系副教授 葉秀亮

　　高房價源于市場結(jié)構(gòu)失衡

　　市場結(jié)構(gòu)失衡是中國高房價的癥結(jié)所在。若中國只依賴私營開發(fā)商建造大部分房屋，那么，市場結(jié)構(gòu)失衡的問題將無法根本解決，抑制房地產(chǎn)市場政策“一收就死、一放就狂飆”的現(xiàn)象還將重復(fù)出現(xiàn)。因此,解決高房價必須從根治市場結(jié)構(gòu)失衡入手。筆者建議，中國可借鑒新加坡經(jīng)驗，建造和出售大量價錢合理且具有相當(dāng)利潤的公營房屋給具備資格申請者，滿足國民住房需求。

　　高房價病因之一：市場力量是根據(jù)“錢”而不是“需要”分配房子

　　有觀點以市場供需來分析中國房地產(chǎn)市場，其實是用錯了工具。首先，市場派分析的假設(shè)前提是國民收入相對平均，以致誰“需要”某一商品(包括房屋)，就會甘愿通過減少其他支出并出較高的價錢買入該商品。遺憾的是，上述假設(shè)根本不成立。由于中國貧富差距較大，再加上海外購房者的購買力遠(yuǎn)高于國內(nèi)普通居民，其結(jié)果是市場力量將有限的房屋分配給“有錢”的海外買家及國內(nèi)富裕人士手中，而不是很“需要”這些房子的普通百姓手中。

　　高房價病因之二：開發(fā)商“擠牙膏”策略造成一手房供不應(yīng)求

　　供求關(guān)系分析的另一個隱藏假設(shè)，是市場有無數(shù)的供應(yīng)者及需求者，以致于沒有一個供應(yīng)者具備通過減少供應(yīng)去抬高價格的市場定價能力，供需不存在嚴(yán)重的不對稱性。

　　然而，在中國房地產(chǎn)市場中，這些假設(shè)均嚴(yán)重背離現(xiàn)實。如，開發(fā)商和購房者無論在定價能力、持貨能力及樓盤資訊上均存在相當(dāng)大的不對稱性，以致于開發(fā)商能通過不同策略榨取消費者剩余獲取最大化的利潤。

　　綜觀中國的房地產(chǎn)市場，一方面,購房者的數(shù)量巨大；另一方面，開發(fā)商們可以通過以往形成的行業(yè)慣例(如每一樓盤均須有四至六成的利潤)，使其具有相當(dāng)?shù)亩▋r能力。再加上開發(fā)商每一次推盤只推出一小批，制造供不應(yīng)求的假象。經(jīng)濟理論告訴我們，一旦供應(yīng)方具備一定的定價能力，那么，供應(yīng)方會制定出使其利潤最大化的價格。

　　由于具備定價能力，開發(fā)商一般會采取擠牙膏式的銷售策略及其他策略，榨取最大的消費者剩余價值及造成恐慌性需求，以讓其在價格上的“得”大于數(shù)量上的“失”,以使其利潤最大化。其后果是房價過高及供應(yīng)遠(yuǎn)低于國民的期望。

　　讓市場力量主導(dǎo)樓市后患無窮

　　毫無疑問，若任由市場力量主導(dǎo)中國的房地產(chǎn)市場，開發(fā)商們所提供的房屋總數(shù)將遠(yuǎn)低于國民所期望的數(shù)量。通過壓縮供應(yīng)，開發(fā)商們可將房價推高到國民須同時忍受供應(yīng)不足及高房價的痛苦。這也是為什么中國的房價遠(yuǎn)高于其建造成本與土地成本，房屋供應(yīng)遠(yuǎn)低于國民所期望的原因。

　　持續(xù)攀升的房價會造成投機性需求及恐慌性需求，讓開發(fā)商可以獲取更高的價格。當(dāng)投機性需求及恐慌性需求達(dá)到某一程度，新盤的價格甚至可高于一般中高收入群體所能負(fù)擔(dān)的，而“真實的消費者剩余”亦可以由少得可憐變?yōu)閲?yán)重負(fù)數(shù)。

　　畢竟，投機性需求及恐慌性需求是不可能永遠(yuǎn)延續(xù)的，當(dāng)房價一直上升至遠(yuǎn)超過整個經(jīng)濟所能負(fù)荷的水平。一旦到了這天，投機性及恐慌性需求將逐漸甚至突然下降，造成房價下滑，而房價下挫又會造成投機性及恐慌性需求的消失及倒售(甚至是真實性需求的減少)，由于之前累積的投機性及恐慌性需求過大，房價將會一瀉千里，進(jìn)而造成經(jīng)濟嚴(yán)重衰退甚至經(jīng)濟危機(如日本上世紀(jì)90年代的泡沫破裂、美國的金融海嘯均與樓市暴挫有關(guān))。

　　香港的教訓(xùn)告訴我們，若一任市場主導(dǎo)房地產(chǎn)市場，在房價持續(xù)上升的時期，不少人會因房產(chǎn)的高回報而迷上房產(chǎn)投資，荒廢其他產(chǎn)業(yè)，這將不利中國科技興國的目標(biāo)。此外，上升的房價亦會造成租金、工資、物價互相牽扯向上的惡性循環(huán)，直至中國由一個成本低廉、經(jīng)濟活動活躍的經(jīng)濟體，逐步變成一個高房價、高工資、高租金、高成本、高物價、經(jīng)濟活動乏力的經(jīng)濟體。事實上，20世紀(jì)九十年代的房產(chǎn)泡沫摧毀了香港的成本及競爭力優(yōu)勢，現(xiàn)在的香港已被鎖死在一個高房價、高租金、高工資及高物價的惡性循環(huán)。

　　另外，香港及新加坡的經(jīng)驗教訓(xùn)告訴我們，當(dāng)房價上升時，開發(fā)商有將房子的面積縮小，以支持較高價格賺取更高利潤的動機。但由于每一時期所能縮小的面積，會被社會接受程度所限制，以致每次只能縮小一點，待社會的文化慢慢接受后，又再縮小一點兒。雖然每一次縮小不致太顯眼，但若持續(xù)如此十多年，其總共縮小的面積將會頗大，以致香港出現(xiàn)了香港式的“蝸居”。筆者相信，若任由市場力量主導(dǎo)中國房地產(chǎn)市場，中國的房子將越建越小。