-反對(duì)方

　　北京萬(wàn)年基業(yè)總經(jīng)理黃璽慶、北京萬(wàn)科營(yíng)銷總監(jiān)肖勁、亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫

　　黃璽慶：取消預(yù)售制度不現(xiàn)實(shí)

　　取消預(yù)售制度對(duì)于買賣雙方都沒(méi)好處，因此，執(zhí)行這樣的政策不太現(xiàn)實(shí)。

　　對(duì)于買方來(lái)說(shuō)，買現(xiàn)房必然要付出更多的資金，現(xiàn)房的價(jià)格肯定比期房要高。對(duì)于賣方來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)成本提高了，開(kāi)發(fā)商無(wú)法用預(yù)售的資金來(lái)進(jìn)行滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，只能通過(guò)自有資金或者銀行貸款，可是開(kāi)發(fā)貸一向并不容易，這無(wú)形中讓開(kāi)發(fā)成本增加，開(kāi)發(fā)商不會(huì)為這部分成本買單的，只會(huì)轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)上，房?jī)r(jià)必然會(huì)上漲。

　　抑制房?jī)r(jià)比較好的方法是加大供應(yīng)量，可是取消預(yù)售則恰恰讓供應(yīng)量減少了，因?yàn)楝F(xiàn)在賣的房子多數(shù)是期房，如果都等到現(xiàn)房再賣，就可能出現(xiàn)售房斷檔，供應(yīng)量會(huì)銳減，供不應(yīng)求必然會(huì)讓房?jī)r(jià)上漲，取消預(yù)售對(duì)抑制房?jī)r(jià)沒(méi)有任何好處。

　　至于取消預(yù)售唯一的優(yōu)點(diǎn)就是現(xiàn)房能減少糾紛，房子是現(xiàn)成的，看得見(jiàn)摸得著，對(duì)于期房可能有的一些質(zhì)量問(wèn)題可以避免。不過(guò)這個(gè)優(yōu)點(diǎn)對(duì)于日益高漲的房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)，不是購(gòu)房人所關(guān)注的根本問(wèn)題，大家還是更關(guān)注房?jī)r(jià)。

　　任啟鑫：短期內(nèi)取消預(yù)售不可取

　　盡管期房預(yù)售制度存在著很多弊端，如開(kāi)發(fā)商任意調(diào)整規(guī)劃、抵押土地或建筑物、延遲交房等，導(dǎo)致市場(chǎng)供需雙方的信息不對(duì)稱，開(kāi)發(fā)商處于相對(duì)強(qiáng)勢(shì)的位置上，而購(gòu)房人的知情權(quán)則很難得到保障，引起了開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人之間的諸多糾紛，但從目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平來(lái)看，短期內(nèi)取消期房預(yù)售并不可取。

　　這是由于自1998年住房體制改革以來(lái)，我國(guó)僅經(jīng)歷了十余年的市場(chǎng)化周期，目前尚處于城市化發(fā)展的初期，大城市對(duì)于購(gòu)房客群的積聚效應(yīng)凸顯，導(dǎo)致房?jī)r(jià)高企的決定性因素是城市商品房的嚴(yán)重供不應(yīng)求。然而，受制于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的周期性特點(diǎn)，從期房階段開(kāi)始銷售，擴(kuò)大了市場(chǎng)的供給量后尚難以滿足購(gòu)房需求，一旦盲目取消期房預(yù)售制度，所有商品房均建設(shè)至現(xiàn)房階段方可銷售，短期內(nèi)必然造成可售商品房的急劇下降，進(jìn)一步惡化供需矛盾，房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭將很難得到遏制。

　　同時(shí)，商品房轉(zhuǎn)為現(xiàn)房銷售，拉長(zhǎng)了開(kāi)發(fā)商的資金回籠周期，不僅加大了資金杠桿，還增加了資金成本。對(duì)于資金充裕、周轉(zhuǎn)順暢的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，這部分成本必然會(huì)轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)中去，繼續(xù)推高價(jià)格，而對(duì)于中小開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，很可能由于短期資金難以持續(xù)而導(dǎo)致開(kāi)發(fā)中斷，市場(chǎng)將出現(xiàn)大批爛尾項(xiàng)目。無(wú)論是價(jià)格高企引發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速泡沫化，還是爛尾項(xiàng)目頻生，造成的結(jié)果不僅會(huì)影響到樓市的穩(wěn)定，甚至可能造成整體經(jīng)濟(jì)的動(dòng)蕩。

　　肖勁：不具備推廣意義

　　如果南寧試點(diǎn)取消預(yù)售制是為了規(guī)范市場(chǎng)，其實(shí)可以通過(guò)規(guī)范期房銷售的操作程序解決，如果是為了控制房?jī)r(jià)，恐怕會(huì)適得其反。而且，南寧的做法不具備推廣意義。

　　眼見(jiàn)為實(shí)的現(xiàn)房固然好，期房固然有些弊端，但是期房的開(kāi)發(fā)模式，降低了開(kāi)發(fā)商的資金成本，增加了資金的周轉(zhuǎn)率，如果取消，必然會(huì)增加項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本，并反映到房?jī)r(jià)上，從而推高房?jī)r(jià)。而且，取消預(yù)售制后，開(kāi)發(fā)商的資金利用率下降，同樣的資金，以前可以同時(shí)開(kāi)發(fā)兩個(gè)項(xiàng)目，現(xiàn)在只能推出一個(gè)項(xiàng)目了，勢(shì)必會(huì)降低市場(chǎng)供應(yīng)量，加劇目前供需不平衡的局面，推高房?jī)r(jià)。

　　目前國(guó)內(nèi)除了大陸，香港、臺(tái)灣都是以期房銷售為主，同時(shí)，美國(guó)、加拿大等國(guó)家也存在期房銷售，這說(shuō)明期房銷售在國(guó)際上都是被認(rèn)可的。