>>專家觀點(diǎn)

　　觀點(diǎn)1

　　政策影響初步顯效

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部主任楊紅旭：交易量大減主要就是受政策影響。

　　自從1998年房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)以來(lái)，估計(jì)從未有過(guò)如此密集的房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)。短短一個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，竟有6次之多，而且政府高層官員還多次表示當(dāng)下房?jī)r(jià)不合理，部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在過(guò)度投機(jī)現(xiàn)象。

　　一連串的調(diào)控政策如同金箍一般套在了樓市這個(gè)不聽(tīng)話的、精力過(guò)于旺盛的頑猴頭上，并很快顯現(xiàn)出了威力。

　　北京中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉：短短一個(gè)月內(nèi)，中央6次大手筆調(diào)控樓市，即使在2007年也沒(méi)有如此的政策密集度。雖然政策的執(zhí)行效果有待市場(chǎng)確認(rèn)，但是對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)在如此高價(jià)的情況下，政策給了觀望的理由。

　　鑫尊地產(chǎn)市場(chǎng)推廣經(jīng)理龔靖：政策的連續(xù)出擊，可以對(duì)抑制房地產(chǎn)投機(jī)產(chǎn)生立竿見(jiàn)影的效果，對(duì)于老百姓絕對(duì)是好事，因?yàn)轱w漲的房?jī)r(jià)已經(jīng)成為老百姓沉重的負(fù)擔(dān)，穩(wěn)定房?jī)r(jià)讓房子重新回歸其本質(zhì)，即房子是用來(lái)居住享受的，不是用來(lái)炒的，更不是政府借以斂財(cái)?shù)墓ぞ�，房地產(chǎn)的健康理性發(fā)展才是真正的王道，急漲急跌都只能讓中國(guó)重蹈美國(guó)日本的老路，讓老百姓背上沉重的負(fù)擔(dān)。像二套房貸首付不得低于40%這樣的政策應(yīng)該有連續(xù)性，2008年從緊，2009年從松，則是讓2008年壓抑的需求，在2009年集中釋放，造成短期內(nèi)房源供不應(yīng)求，造成房?jī)r(jià)暴漲的惡劣后果。先抑后揚(yáng)，是控制房?jī)r(jià)的大忌，而且還會(huì)由于短期累積的泡沫過(guò)高，將來(lái)會(huì)面臨房地產(chǎn)泡沫破碎的滅頂之災(zāi)，故新出臺(tái)的二套房貸政策，希望政府將這一政策持續(xù)下去，這樣中國(guó)的房產(chǎn)市場(chǎng)才會(huì)保持理性和健康。

　　觀點(diǎn)2

　　政策過(guò)于溫和

　　房地產(chǎn)高級(jí)經(jīng)濟(jì)師章林曉：國(guó)11條中對(duì)二套房貸款的規(guī)定，相較以前應(yīng)該說(shuō)“溫和”得多了。2007年9月，央行、銀監(jiān)會(huì)就二套房首付比例40%、利率不得低于基準(zhǔn)利率1.1倍曾作出過(guò)嚴(yán)格的規(guī)定。而這次只規(guī)定了二套房貸款的首付比例不低于40%，但對(duì)貸款利率則留下了“按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)”的操作空間。不管市場(chǎng)向上還是向下，只要有銀行為搶占市場(chǎng)份額下浮利率，其他銀行肯定會(huì)跟進(jìn)，除非監(jiān)管部門(mén)對(duì)“貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)”這一模糊性表述做出解釋，否則在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上下浮也不算違規(guī)。

　　楊紅旭：“貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)”為商業(yè)銀行的操作留下了一個(gè)差別化對(duì)待的空間。

　　張大偉：雖然從去年12月開(kāi)始宏觀調(diào)控政策密集出臺(tái)，但是政策的導(dǎo)向性明顯偏寬松。政策出發(fā)點(diǎn)以增供應(yīng)抑制價(jià)格飛漲，這給市場(chǎng)的影響遠(yuǎn)小于2007年底增加交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)帶來(lái)的打擊。

　　觀點(diǎn)3

　　短期效果難以持續(xù)

　　雖然最近各地都出現(xiàn)了成交量大幅下降的現(xiàn)象，而且杭州、溫州等城市還出現(xiàn)了大規(guī)模退房的事情，但是，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為這只是短期效應(yīng)，如果沒(méi)有新的政策出臺(tái)，市場(chǎng)交易量很快就會(huì)出現(xiàn)反彈，“指望房?jī)r(jià)今年大幅下降，更是不可能的”。

　　張大偉：最近兩個(gè)月將會(huì)因?yàn)槭袌?chǎng)對(duì)系列政策的適應(yīng)期出現(xiàn)成交量明顯下滑的跡象，部分區(qū)域的房?jī)r(jià)很可能會(huì)出現(xiàn)5%-10%的下調(diào)。雖然從房?jī)r(jià)上漲速度看，的確已經(jīng)有泡沫化，但是針對(duì)大規(guī)模投資以后不可避免的通貨膨脹來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)的保值因素已經(jīng)獲得了大部分人的重視。因此，只要不出現(xiàn)明顯的信貸收緊政策，樓市依然是最好而且唯一的投資渠道。一旦市場(chǎng)對(duì)12月開(kāi)始的政策消化完畢，春節(jié)前后將可能出現(xiàn)類似2009年初的爆發(fā)。

　　北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部：雖然在新年的成交量下跌了73.6%，但是需求并未下降如此多，新增需求減少僅在40%左右，而且新增加的購(gòu)房者中50%都存在抄底的心態(tài)，依然表示只要房主愿意降價(jià)非常希望能夠購(gòu)房。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家李開(kāi)發(fā)：近期由于政策調(diào)控，開(kāi)發(fā)商開(kāi)盤(pán)數(shù)量少，購(gòu)房人有市場(chǎng)觀望的顧慮，估計(jì)有3到4個(gè)月的“中場(chǎng)休息期”。

　　觀點(diǎn)4

　　二季度將是指標(biāo)

　　楊紅旭：受政策面、基本面、資金面等因素的綜合影響和作用，一季度將成為今年最低迷的時(shí)間段，而二季度將決定全年市場(chǎng)的整體形態(tài)。

　　如果3-4月份市場(chǎng)反彈過(guò)猛，導(dǎo)致價(jià)格重新飆升，則還會(huì)招來(lái)更嚴(yán)厲的調(diào)控。所以二季度市場(chǎng)會(huì)升溫，卻不會(huì)出現(xiàn)高溫。

　　中國(guó)指數(shù)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜：目前北京商品住宅市場(chǎng)需求仍比較旺盛，購(gòu)房者對(duì)房屋的增值保值預(yù)期依舊較高。在短期市場(chǎng)供應(yīng)不足的情況下，市場(chǎng)將呈現(xiàn)短暫的供不應(yīng)求現(xiàn)象。此外，經(jīng)歷了2009年的熱銷，開(kāi)發(fā)企業(yè)已經(jīng)失去了快速回籠資金的壓力，預(yù)計(jì)2010年北京商品住宅仍將維持上升走勢(shì)。