話題緣起

　　12月7日閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購(gòu)房需求。

　　12月9日的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出終止二手房營(yíng)業(yè)稅的優(yōu)惠政策。

　　12月14日的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確提出要遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房。

　　12月17日，財(cái)政部和國(guó)土部等五部委聯(lián)手出臺(tái)了《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，其中規(guī)定首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%。

　　與此同時(shí)，有媒體披露，根據(jù)學(xué)者測(cè)算，2009年信貸總量的30%進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)；而大型房企的圈錢、圈地的氣魄，更是令人吃驚。因此，2009年的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造出驚天奇跡：房?jī)r(jià)越高售量越多；上半年是房地產(chǎn)商使盡手段蠱惑人心，下半年是投資者瘋狂搶房；天量信貸將地方政府、房地產(chǎn)商、銀行和投機(jī)者連成“四位一體”。未來(lái)如何化解信貸風(fēng)險(xiǎn)？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》邀請(qǐng)了兩位資深專家為您解析。

　　靠樓市拉升 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)大

　　NBD：兩位專家好！12月17日財(cái)政部等五部委出臺(tái)的 《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》以及最近一段時(shí)間針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一系列政策，引起社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的熱烈討論。臨近年底，作為宏觀調(diào)控，你們?cè)趺纯次宀课�出臺(tái)的《通知》？

　　曹建海：《通知》的目的很明確，是壓低拿地價(jià)格，控制拿地規(guī)模。在我看來(lái)，唯一能盡快達(dá)到目的的，是將土地出讓金一次性繳清。

　　袁鋼明：現(xiàn)在之所以把房地產(chǎn)炒得十分火熱，價(jià)格高得離奇，很大程度上說(shuō)明開(kāi)發(fā)商太有錢了，而把錢用在土地上是最安全、最保險(xiǎn)的。所以，開(kāi)發(fā)商拼命圈地。唯一解決的辦法，是控制房?jī)r(jià)不再上漲，土地圈占率才會(huì)下降。

　　NBD：房地產(chǎn)商圈地氣候是如何形成的？

　　曹建海：根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，今年的9.2萬(wàn)億信貸中，1~11月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源48170億元，國(guó)內(nèi)貸款8994億元，個(gè)人按揭貸款也超過(guò)7000億元，加上形形色色的貸款，以各種方式流入房地產(chǎn)，預(yù)計(jì)占總量的30%以上。

　　根據(jù)有關(guān)測(cè)算，今年有4.8萬(wàn)億的信貸流進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)商又普遍地采用多種杠桿的方式，有的繼續(xù)采用貸款，還有就是在資本市場(chǎng)進(jìn)行融資。

　　去年全球金融危機(jī)爆發(fā)后，中國(guó)的地方政府把2007年底出臺(tái)的土地出讓金收緊性政策放開(kāi)，今年初，有些房地產(chǎn)商拿地還上繳15%的地款，之后，有的就完全不付款了。地方政府也不著急，所以，房地產(chǎn)商在這種極度寬松的政策下，用很大的金融杠桿撬動(dòng)了更大的地產(chǎn)規(guī)模。

　　袁鋼明：借助了經(jīng)濟(jì)刺激政策、寬松的貨幣政策以及年初給予的很多的優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)業(yè)火爆了一把，而經(jīng)濟(jì)回升很大程度上是依靠房地產(chǎn)的拉動(dòng)。但是，這種回升帶有很大的風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)在已經(jīng)體現(xiàn)出來(lái)了，這種回升不像工業(yè)回升那樣安全，房地產(chǎn)的回升本身就帶有很強(qiáng)的投機(jī)性和冒險(xiǎn)性。所以，我們要依靠房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，在房產(chǎn)繁榮到一定程度，就得想辦法控制，否則得不償失。

　　NBD：日前，建設(shè)部召集了200多名副市長(zhǎng)共商房地產(chǎn)大計(jì)，主題是壓低房?jī)r(jià)嗎？

　　曹建海：建設(shè)部召集了200多名副市長(zhǎng)開(kāi)會(huì)，預(yù)計(jì)內(nèi)容是不要讓房?jī)r(jià)漲得太快。這顯然沒(méi)有抓住乃至解決目前最主要的問(wèn)題。目前老百姓的意愿是希望房?jī)r(jià)能夠理性回落，而且是回落到大家都能買得起的水平，一個(gè)家庭年收入的6倍能買得起一套房子，這是一個(gè)比較合理的基數(shù)。

　　袁鋼明：今年年初房?jī)r(jià)下跌時(shí)，為了抑制經(jīng)濟(jì)低迷，特別是通過(guò)鼓勵(lì)住房需求政策活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)，以拉動(dòng)GDP，確保完成保八任務(wù)，這些政策是應(yīng)該的。但是，自6月份之后，在房?jī)r(jià)回升的同時(shí)，住房供給需求一路上飚。整個(gè)下半年，根本分不清哪些是真正的購(gòu)房需求，哪些是購(gòu)房投機(jī)。

　　現(xiàn)在很多人買房不是為了居住，而是為了投資和投機(jī)。有個(gè)調(diào)查說(shuō)，有70%的人對(duì)當(dāng)前的價(jià)格不滿意，有30%的人很滿意。在我看來(lái)，這就很奇怪了，房?jī)r(jià)已經(jīng)高得離譜，為什么還有30%的人希望房?jī)r(jià)上漲？我想，這部分人手里應(yīng)該有投資房和投機(jī)房，他們買房是為了等升值而不是為了居住。由此可以判斷，房地產(chǎn)市場(chǎng)目前的投機(jī)概率大概應(yīng)該在30%左右。