即使在“地王”頻現(xiàn)的年景，有地方國企和上市公司背景的北京市大龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱大龍開發(fā))以50.5億元拍得順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)天竺開發(fā)區(qū)22號住宅用地的舉動仍引來了前所未有的轟動。

　　引發(fā)轟動當然不僅是起拍價、總地價、樓面價高得前所未有，也不僅是大龍開發(fā)的“黑馬”身份，而是到目前為止，新科“地王”大龍開發(fā)帶來了太多的不確定，盈利能力和資金來源至今仍顯得撲朔迷離，更遑論項目運作的章法了。對于種種疑惑，記者曾聯(lián)系大龍地產(chǎn)，而大龍地產(chǎn)證券部的工作人員對記者表示，對于所謂的“地王”，公司曾對媒體進行過說明，目前沒有更新的說法。

　　既然，任人抽絲剝繭的分析很難得出結(jié)論，那么，猜想或許就是一種接近事實的途徑。

　　190輪激烈的競價

　　11月20日上午，北京市土地整理儲備中心的交易大廳里28號號牌再一次被堅定地舉起，“50.5億”的價格報出之后，關(guān)于“北京中央別墅區(qū)最后一塊低密度地塊”的爭奪終于可以一錘定音，贏家是上市公司大龍地產(chǎn)(600159，SH )的子公司大龍開發(fā)。

　　經(jīng)過十月住宅用地掛牌交易的冷清，順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)天竺開發(fā)區(qū)22號住宅用地(以下簡稱天竺22號地)的 推 出 格 外 引 人 注 目 。 起 拍 價 達14.1億元，容積率為0.62，是北京今年容積率最低的一塊住宅用地。

　　與列席此次競拍的其他對手相比，大龍開發(fā)顯得有些名不見經(jīng)傳。龍湖、百仕達、遠洋、保利等重量級開發(fā)商早已蜚聲業(yè)界。190輪雖然不是競價次數(shù)的最高紀錄，但緊張而微妙的過程也頗值得回味。

　　龍湖起初表現(xiàn)得氣定神閑，在百仕達、安邦保險、冠城、融僑、大龍、保利等均參與叫價時，它并未急于出手，29.4億是其第一次舉牌喊出的價格。叫價至36億后融僑退出競逐，事后，融僑集團北京分公司人士表示，對于其此次拿地行為“看不懂”。

　　在多輪數(shù)次競價的過程中，大龍開發(fā)一直不溫不火地跟進，在46.5億的叫價之后，遠洋和龍湖宣布偃旗息鼓，此后，大龍開發(fā)終于顯山露水，最終用“50 .5億”摘得新科“地王”頭銜。

　　大龍開發(fā)有關(guān)負責人在隨后的采訪中表示，以后要把順義作為立足點，目標是在順義的業(yè)務(wù)量提升到60%，并將持續(xù)關(guān)注順義房地產(chǎn)市場的發(fā)展變化，利用本地企業(yè)的優(yōu)勢，不斷把企業(yè)做大做強。

　　意料之外的結(jié)局讓人們開始搜索這個有關(guān)贏家的信息。資料顯示，大龍開發(fā)是大龍地產(chǎn)控股93.3%的子公司，大龍地產(chǎn)在2005年借殼寧城老窖上市，其大股東———北京市順義大 龍 城 鄉(xiāng) 建 設(shè) 開 發(fā) 總 公 司 成 立 于1987年，是北京市順義區(qū)區(qū)屬國有企業(yè)，資料稱北京市順義大龍城鄉(xiāng)建設(shè)開發(fā)總公司經(jīng)過20多年的發(fā)展總資產(chǎn)近百億元。另據(jù)數(shù)據(jù)顯示，大龍公布的土地儲備約為160萬平方米。因此無論從哪個角度看“這都不是個小公司”，長期研究房地產(chǎn)市場的仁達方略管理咨詢有限公司董事長王吉鵬提醒。

　　面粉貴過面包？

　　大龍開發(fā)的上述相關(guān)負責人曾對外界強調(diào)，大龍是順義本地最大的地產(chǎn)公司，對順義房地產(chǎn)市場及其發(fā)展趨勢非常了解，本次參與競拍，是貫徹公司立足順義發(fā)展戰(zhàn)略的一部分，在該地塊推出前就已做過詳細的考察和價值評估，50.5億元的價格也在預料之中。

　　盡管如此，仍有很多人表示看不懂大龍開發(fā)拿地的戰(zhàn)略，覺得大龍開發(fā)拿地價格太高。

　　國內(nèi)某知名房地產(chǎn)公司資深人士接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示，隨著房市和土地市場的升溫，大家的風險偏好都在增加，要想在行情好的時候通過公開市場獲得優(yōu)質(zhì)土地儲備，必須報出競爭對手無法承受的高價，雖然該項目容積率較低，可以開發(fā)出稀缺的低密度高檔住宅，但除非他獲得了競爭對手所未了解到的關(guān)于區(qū)域規(guī)劃的信息，或者擁有比競爭對手更為卓越的項目運作能力，否則，前景堪憂。

　　據(jù)了解，在規(guī)劃之中并非全部為住宅面積，還有一些幼兒園以及市政公用設(shè)施等，整個配套設(shè)施有3500平方米以上。把這部分面積減去，住宅規(guī)模就變成了165626平方米。照此 計 算 ， 該 地 塊 的 樓 面 地 價 就 由29859元/平方米變成了30490元/平方米。

　　不過，在王吉鵬看來，只要精打細算的話上述擔憂都顯得沒有必要“一個企業(yè)在拿地之前肯定要做相應的成本測算，各個企業(yè)的資源稟賦不同，而大龍地產(chǎn)能夠認可和接受這個價格，那么對他來說可能價格就不高�！�

　　王吉鵬進一步分析：“有人說0.6的容積率只能做聯(lián)排別墅，其實未必如此，凡事都不能絕對，完全可能做混搭，都屬于高檔低密度住宅，況且還有地下空間�！�

　　規(guī)劃意見書約定的控制建筑規(guī)模是指地上建筑面積，地下的建筑面積沒有約定。此前就有業(yè)內(nèi)人士推算：按照一般的規(guī)劃，三層的聯(lián)排產(chǎn)品，地下室部分的面積一般能占到地上部分面積的30%-50%，按照北京別墅銷售的慣例，地下一層的建筑面積可以做到產(chǎn)權(quán)證里，補交完地下部分的土地出讓金，就可以按建筑面積銷售。這樣可供銷售的住宅面積將增至20多萬平方米，攤算下來，樓面價沒有3萬那么高，可能也就2萬出頭。