-分析

　　高房?jī)r(jià)是“元兇”

　　黃金周成交慘淡，使得今年的“金九銀十”徹底成為泡影，這成為業(yè)內(nèi)人士的共識(shí)。記者采訪中，開(kāi)發(fā)商也好，研究人士也好，都認(rèn)為飆升的房?jī)r(jià)是影響交易的“元兇”，過(guò)高的房?jī)r(jià)扼殺了市場(chǎng)需求。

　　近日，由克而瑞中國(guó)、中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心及上海易居聯(lián)合發(fā)布的“2009年三季度中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP20排行榜”顯示出，第三季度繼續(xù)推高房?jī)r(jià)的同時(shí)，銷售面積卻沒(méi)有同比增長(zhǎng)。普遍看來(lái)，前三季度企業(yè)總體銷售均價(jià)普遍較上半年有所上升，數(shù)據(jù)顯示，1-9月份上榜企業(yè)的平均售價(jià)在3472-28317元/平方米之間，平均比上半年高712元/平方米。其中，在7000-10000元/平方米銷售均價(jià)區(qū)間的企業(yè)共有9家，均價(jià)在10000元/平方米以上的企業(yè)有8家。

　　以行業(yè)龍頭萬(wàn)科地產(chǎn)為例，今年上半年，萬(wàn)科旗下的項(xiàng)目銷售平均單價(jià)約是8819元/平方米，而第三季度則達(dá)到了9855元/平方米，上漲10.5%；世紀(jì)金源集團(tuán)上半年銷售單價(jià)最低，只有3346元/平方米，而今年第三季度變成了3712元/平方米，上漲了10.8%；綠城集團(tuán)上半年平均單價(jià)為13561.5元/平方米，第三季度為18195.6元/平方米，上漲34.17%；以走精品樓盤著稱的星河灣為例，三季度銷售均價(jià)比上半年銷售均價(jià)上漲幅度更是高達(dá)57.73%。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，進(jìn)入三季度以來(lái)，重點(diǎn)城市成交量大面積出現(xiàn)下滑，既有傳統(tǒng)淡季的因素，也和供應(yīng)緊張、部分開(kāi)發(fā)捂盤有關(guān)，但最關(guān)鍵的原因是需求發(fā)生了變化�！皠傂孕枨笳叩馁�(gòu)房預(yù)算追不上房?jī)r(jià)上漲的速度，致使出現(xiàn)萎縮；投資投機(jī)需求依然旺盛，但在二套房貸嚴(yán)厲化之后，貸款的首付門檻與利率成本明顯提高，部分投機(jī)客有所觀望。”

　　中經(jīng)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)、華業(yè)地產(chǎn)副總經(jīng)理陳云峰表達(dá)了同樣的觀點(diǎn)：“首先是因?yàn)?-9月份樓市成交量過(guò)旺，已經(jīng)透支了整年的銷量；再就是持續(xù)的銷量和房?jī)r(jià)增長(zhǎng)使房?jī)r(jià)已經(jīng)超過(guò)消費(fèi)者心理預(yù)期，出現(xiàn)了觀望狀態(tài)。”

　　-影響

　　促銷力度加大

　　高企的房?jī)r(jià)在商品房中堅(jiān)購(gòu)買人群的白領(lǐng)中，造成了巨大影響。據(jù)零點(diǎn)研究咨詢集團(tuán)最新調(diào)查顯示，在未來(lái)兩年內(nèi)僅有4.9%的白領(lǐng)“非常可能”買房，14.6%的白領(lǐng)“比較可能”買房，而八成白領(lǐng)在兩年內(nèi)沒(méi)有購(gòu)房打算。

　　調(diào)查同時(shí)顯示，6.9%的白領(lǐng)表示2008年的收入比上一年度下降，而2009年1-5月份家庭收入下降的白領(lǐng)比例擴(kuò)大到30.8%，同時(shí)有半數(shù)的白領(lǐng)收入止步不前。對(duì)于2009年全年的收入，也有31.6%預(yù)期收入下降。

　　房?jī)r(jià)大幅上漲，收入?yún)s在降低，白領(lǐng)們的選擇純屬無(wú)奈。

　　這樣的背景下，今年以來(lái)堅(jiān)挺的房?jī)r(jià)開(kāi)始出現(xiàn)松動(dòng)，市場(chǎng)上的明折暗扣明顯增加。據(jù)記者了解，國(guó)慶期間，東二環(huán)某項(xiàng)目推出一次性付款9折優(yōu)惠的力度，東三環(huán)某項(xiàng)目也推出認(rèn)購(gòu)期95折優(yōu)惠的力度，同時(shí)還有多個(gè)項(xiàng)目一次性付款94折、95折不等。

　　二手房?jī)r(jià)格松動(dòng)

　　從2006年以來(lái)，日益擴(kuò)大的二手房市場(chǎng)動(dòng)向已經(jīng)逐漸成為樓市風(fēng)向標(biāo)之一。目前，北京二手房市場(chǎng)已經(jīng)顯現(xiàn)出市場(chǎng)濃厚的觀望氣氛。

　　數(shù)據(jù)顯示，9月1日-20日，5年內(nèi)的二手房房源新增2萬(wàn)套，同比8月同期的1.3萬(wàn)套增加達(dá)53%，更是占總新增房源數(shù)3.25萬(wàn)套的62%。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，隨著年底二手房交易稅減免期結(jié)束的到來(lái)，市場(chǎng)上次新房房源還會(huì)大幅增加。但因?yàn)榉績(jī)r(jià)過(guò)高，購(gòu)房者的熱情卻大幅下降。

　　國(guó)慶期間，記者與望京區(qū)域的鏈家、我愛(ài)我家等二手房中介公司銷售人員溝通時(shí)了解到，相對(duì)于8月份以前，現(xiàn)在二手房成交談判期已經(jīng)明顯延長(zhǎng)，不但沒(méi)有了跳價(jià)現(xiàn)象，而且，部分業(yè)主對(duì)價(jià)格也有了松動(dòng)，主動(dòng)表示有議價(jià)空間。

　　與此同時(shí)，9月底，順馳不動(dòng)產(chǎn)深圳分公司6家門店全部關(guān)閉的消息引發(fā)了行業(yè)高度關(guān)注。雖然業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為該事件只是個(gè)例，但是在深圳二手房成交大幅下跌的背景下，順馳關(guān)店的信號(hào)就顯得不那么單純了。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著二手房交易巔峰期的過(guò)去，中介公司門店很可能再次出現(xiàn)2007年的中介關(guān)閉潮。