隨著樓市回暖，京、滬等一線城市“捂盤惜售”現(xiàn)象再次抬頭，盡管中央及地方政府紛紛出手整治，但“捂盤惜售”現(xiàn)象仍屢禁不止，快速增長(zhǎng)的住房需求已經(jīng)與開發(fā)商延期推房之間形成了巨大的供需矛盾，開發(fā)商肆意捂盤、盲目漲價(jià)將這一矛盾更加激化。

　　為何近些年來(lái)“捂盤惜售”現(xiàn)象一直無(wú)法根治？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，違規(guī)的收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于成本，正是開發(fā)商屢屢不惜以身范險(xiǎn)的原因。

　　北京開發(fā)商：沒開盤就不算是捂盤

　　7月，上至國(guó)土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等中央部委，下至上海、北京、深圳等地方政府，均開始對(duì)樓市供給給予極大關(guān)注。北京市住建委還明確規(guī)定，自8月1日起，開發(fā)企業(yè)在預(yù)售、銷售商品房時(shí)必須在售樓場(chǎng)所明確公示所售樓棟的銷控信息表、擬售均價(jià)以及未開盤樓棟的擬定開盤時(shí)間等。

　　記者近日來(lái)到北京市宣武區(qū)馬連道附近一個(gè)即將開盤的小區(qū)售樓處。該售樓處內(nèi)各顯要位置均看不到任何公示信息。銷售人員表示，該小區(qū)即將在一個(gè)月左右時(shí)間內(nèi)開盤一棟商住兩用樓，預(yù)售許可證已經(jīng)拿到，但開盤具體日期、擬售均價(jià)還無(wú)法公布。當(dāng)問及為何不按北京市住建委的要求公示時(shí)，該銷售人員回答，小區(qū)尚未開盤，“沒開盤就是沒有進(jìn)入預(yù)售期，也就沒必要公示。”記者隨后在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上查到，該小區(qū)數(shù)棟樓確實(shí)已經(jīng)取得預(yù)售許可證。據(jù)業(yè)內(nèi)人士解釋，商品房預(yù)售期應(yīng)從取得預(yù)售許可證之日算起。記者再次撥打該售樓處電話，其工作人員又表示對(duì)相關(guān)情況“不清楚”。

　　這不僅僅是個(gè)別現(xiàn)象，記者在北京走訪10個(gè)樓盤發(fā)現(xiàn)，住建委的這一系列規(guī)定并沒有得到開發(fā)商很好的執(zhí)行。調(diào)查中，僅有兩個(gè)樓盤對(duì)銷售均價(jià)等做出詳細(xì)公布，其余樓盤銷售現(xiàn)場(chǎng)均沒有公示銷售均價(jià)，而是以各種理由搪塞購(gòu)房者。

　　一位不愿透露姓名的開發(fā)商甚至表示：“銷售均價(jià)沒法公示，一套房一個(gè)價(jià)。面積、朝向、樓層不一樣，每套房的價(jià)格都不一樣，公示了，反而會(huì)造成購(gòu)房人的誤解�！�

　　事實(shí)上，京城開發(fā)商捂盤已成多年來(lái)的行業(yè)癥結(jié)。今年第二季度以來(lái)，隨著樓市快速回暖，房屋價(jià)格、開盤信息、銷售進(jìn)度等對(duì)購(gòu)房者而言開始再次變得撲朔迷離�！案鞔髽潜P對(duì)銷售信息‘遮遮掩掩’，也是為了捂盤推漲房?jī)r(jià)。如果銷售均價(jià)以及開盤時(shí)間一旦公示，銷售信息透明度就高了，而開發(fā)商在獲利方面就比較被動(dòng)。不公示銷售均價(jià)能夠方便開發(fā)商隨時(shí)調(diào)價(jià)，而且不至于引起購(gòu)房者不滿�！睒I(yè)內(nèi)人士向記者表示。

　　上海開發(fā)商：向房管部門送交“澄清說明書”

　　7月，上海出臺(tái)實(shí)施《上海市商品房銷售方案?jìng)浒腹芾頃盒幸?guī)定》，要求嚴(yán)格執(zhí)行“3萬(wàn)平方米”規(guī)定，防止“少量多批”。此外，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房銷售方案內(nèi)列明用于銷售、租賃以及保留自有的情況，保留自有的房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)符合“少量、合理”的原則；對(duì)于保留自有和用于租賃的房屋，則規(guī)定在取得大產(chǎn)證前不得再申請(qǐng)上市預(yù)售。上海市房管局還重申，對(duì)于已達(dá)到規(guī)定條件但無(wú)理由長(zhǎng)期不申請(qǐng)預(yù)售，或取得商品房預(yù)售許可證但未按規(guī)定將全部房源公開對(duì)外銷售，涉嫌捂盤惜售的，房管部門將按規(guī)定發(fā)出《行政告知書》，責(zé)令開發(fā)企業(yè)限時(shí)辦理相關(guān)銷售手續(xù)�！稌盒幸�(guī)定》明確：有上述涉嫌捂盤惜售行為的，在商品房銷售方案?jìng)浒笗r(shí)應(yīng)當(dāng)予以整改；捂盤惜售行為將被記入企業(yè)信用檔案。

　　“目前看來(lái)，上述措施取得一定成效。”上海市房管局房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管處副處長(zhǎng)蔣慰如介紹，為增加供應(yīng)，上海要求“已批的土地盡快開工，已開工的項(xiàng)目盡快上市，能上市的項(xiàng)目不能捂盤”。為此，區(qū)縣房管部門將為每一塊施工地塊建立“項(xiàng)目檔案”，每月上報(bào)工程進(jìn)度，并隨時(shí)幫助企業(yè)解決困難，監(jiān)督企業(yè)加快施工。此外，企業(yè)“拿到預(yù)售證”和“開盤”的時(shí)間差也從過去的5天、8天壓縮至3天。對(duì)于新開盤項(xiàng)目的銷售情況，還派專人到現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督檢查。蔣慰如介紹，7月上海新增供應(yīng)一手商品住宅122萬(wàn)平方米，比6月增加7%。此外，7月新上市的樓盤中，每批銷售面積在3萬(wàn)平方米以上的占40%，明顯高于6月的26%。

　　此前，上海有媒體報(bào)道了個(gè)別可能捂盤的項(xiàng)目，遭曝光的開發(fā)商隨即向房管部門送交“澄清說明書”。比如，“英郡別苑”項(xiàng)目開發(fā)商上海英之倫房地產(chǎn)發(fā)展有限公司在說明書中稱，“根據(jù)規(guī)劃許可證和施工許可證的要求，同時(shí)因施工許可條件的限制，公司對(duì)西園工程陸續(xù)分批開始建造。2008年10月上旬，有14321.48平方米的工程主體結(jié)構(gòu)完成，達(dá)到預(yù)售條件，因資金運(yùn)轉(zhuǎn)困難，故向市房地局申請(qǐng)預(yù)售，在當(dāng)月28日取得預(yù)售證，并在11月8日正式預(yù)售。另有剩余工程‘有部分是樣板房和裝修房’，故暫不申請(qǐng)預(yù)售”。記者發(fā)現(xiàn)，這個(gè)總建筑面積約5.4萬(wàn)平方米的項(xiàng)目，至今至少分成4批銷售，每次推盤量均達(dá)不到“3萬(wàn)平方米”的下限要求。開發(fā)商解釋這是由于“去年整體市場(chǎng)不景氣，資金回籠不太樂觀”導(dǎo)致“施工進(jìn)度緩慢”。

　　一位不愿具名的開發(fā)商向記者介紹，開發(fā)商有很多辦法繞過種種規(guī)定，達(dá)到“惜售”目的，歸納起來(lái)主要有：一是以資金、建材供應(yīng)等原因放緩施工進(jìn)度，拖兩三個(gè)月沒有問題；二是將毛坯房改為裝修房，延緩上市時(shí)間；三是申請(qǐng)預(yù)售手續(xù)繁多，要經(jīng)過測(cè)繪、資質(zhì)認(rèn)定、批準(zhǔn)預(yù)售等四五個(gè)環(huán)節(jié)，正常情況下需要兩三個(gè)月，每一道程序都需準(zhǔn)備大量材料，開發(fā)商只要故意不交齊材料，就可以贏得大量時(shí)間。此外，即使進(jìn)入開盤銷售階段，如果把價(jià)格定得奇高，也可以“嚇退”購(gòu)房者，達(dá)到惜售目的�；�樣繁多的捂盤惜售手段，主管部門防不勝防，消費(fèi)者更是難以辨別。一位熟知房地產(chǎn)營(yíng)銷運(yùn)作的業(yè)內(nèi)分析人士坦言，開發(fā)商惜售的“擦邊球”很多，真正要找到“拿到預(yù)售證而長(zhǎng)期不銷售”這種理論上真正的“捂盤”個(gè)案，幾乎是不可能的。