達(dá)到10280元/平米，成交量逼近2.5萬套，創(chuàng)歷史新高，是新房成交量的兩倍多

　　二手房市場在連續(xù)四個(gè)月成交量達(dá)2萬套左右后，業(yè)內(nèi)外都預(yù)言隨著累積需求的逐步釋放，下半年二手房市場將難以為繼，會(huì)逐漸回歸到一個(gè)相對(duì)較低的合理水平。而作為2009年下半年的開端，七月市場價(jià)量在高位上又一次明顯上漲，市場意料之外地持續(xù)走熱，逼近2.5萬套，創(chuàng)2009年的歷史新高，環(huán)比上漲7.37%。與此同時(shí)，二手房均價(jià)達(dá)到10280元/平米，成交均價(jià)首次破萬。

　　成交量

　　在成交高位中上漲7%，接近2.5萬套

　　據(jù)中原地產(chǎn)三級(jí)市場部根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)存量房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)分析，7月北京二手房網(wǎng)簽達(dá)到24916套的歷史新高，這不但是在6月份23205套的成交高位上繼續(xù)上漲7%以上，而且讓成交量接近了2.5萬套的峰值。

　　在2009年前4月，京城存量住宅網(wǎng)簽成交量持續(xù)上漲，尤其是3月份凸顯井噴式增長，環(huán)比上漲幅度達(dá)113.09%，4月網(wǎng)簽交易量更是突破20000套。

　　而進(jìn)入5月，首現(xiàn)2009年二手交易的下浮，下降幅度為8.27%，但交易量基本與3月持平，仍在高位徘徊。進(jìn)入6月后，京城二手網(wǎng)簽交易持續(xù)活躍，交易量紀(jì)錄屢被打破。

　　7月，中國銀監(jiān)會(huì)表示要控制房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)格執(zhí)行“二套房”政策，嚴(yán)格按規(guī)定執(zhí)行住房按揭貸款首付款比例和貸款利率，但從7月京城網(wǎng)簽交易量來看，影響不甚明顯。

　　對(duì)比

　　二手房成交量是新房的2倍多

　　最值得一提的是，與7月二手房24916套的成交量相比，新房成交量僅為10998套，環(huán)比降4.46%，是一手房成交量的2倍多。

　　這是今年3月開始，首次低于11000套。有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，部分購房者由于房價(jià)持續(xù)走高而放棄購買，是導(dǎo)致交易量下降的主要原因。

　　據(jù)記者了解，今年新房價(jià)格上漲速度很快，遠(yuǎn)洋一方、卡夫卡、首城國際中心等樓盤單價(jià)都上調(diào)了數(shù)千元，這直接減弱了新房市場的購買力。

　　與此同時(shí)，7月份新房市場遭遇了最顯著的“捂盤”質(zhì)疑，7月份有25個(gè)住宅類樓盤新獲預(yù)售許可，新增的供應(yīng)套數(shù)在5000套以上，但是開發(fā)商實(shí)際開售的房源僅2600余套，且有多個(gè)樓盤領(lǐng)證未開盤，供應(yīng)量不足是導(dǎo)致交易下降的另一原因。

　　與新房相比，二手房市場的供應(yīng)相對(duì)穩(wěn)定，加上價(jià)格具有一定優(yōu)勢，因此很多剛需人群轉(zhuǎn)向購買二手房，這導(dǎo)致了二手房交易上漲，一手房交易量下降。

　　成交價(jià)

　　成交均價(jià)環(huán)漲3%，首次突破萬元

　　與成交量同時(shí)持續(xù)上漲的還有成交價(jià)。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，7月份全市二手房均價(jià)已達(dá)10280元/平米，環(huán)比漲幅達(dá)3%；這也是二手房成交均價(jià)首次破萬。

　　對(duì)此，鏈家地產(chǎn)市場研究部認(rèn)為，高漲的需求是刺激業(yè)主心理預(yù)期走高、房價(jià)上漲的原動(dòng)力。累積的需求經(jīng)歷過2008年的價(jià)格相對(duì)低點(diǎn)和2009年年初的平穩(wěn)，對(duì)于短期內(nèi)過快上漲的價(jià)格一般難于承受，反而是新增需求對(duì)于相對(duì)較高的房價(jià)承受能力較強(qiáng)。

　　7月份需求的一大特點(diǎn)就是，部分未消化累積需求轉(zhuǎn)為隱性觀望需求，而新增需求成為迫切剛性需求。

　　中原地產(chǎn)三級(jí)市場部的統(tǒng)計(jì)也顯示，中高檔二手商品房價(jià)格大幅上漲后的6-7月，部分剛性需求的自住型消費(fèi)者持觀望態(tài)度，交易占比降低至50%，改善型消費(fèi)者的占比持平仍為25%左右，小部分投資客及持“通脹預(yù)期”觀點(diǎn)將資金投入不動(dòng)產(chǎn)的消費(fèi)者陸續(xù)進(jìn)入市場，占比達(dá)25%左右。這部分人也是支持7月市場成交量和成交均價(jià)上漲的主要?jiǎng)恿Α?/p>

　　7月份二手房樓市還有一個(gè)顯著特點(diǎn)是，成交總價(jià)向中高總價(jià)位轉(zhuǎn)移，尤其是150萬-200萬房產(chǎn)成交量上漲最為突出，成交量環(huán)比上漲17%左右。鏈家地產(chǎn)市場研究部認(rèn)為，這一方面源于中大戶型成交的上漲，另一方面源于單價(jià)的快速上漲。