望京地區(qū)

　　沉淀房源快速激活

　　大戶型成交飆升400

　　%在今年二手房的回暖過程中，作為常年熱點(diǎn)區(qū)域的望京地區(qū)表現(xiàn)得尤為搶眼。統(tǒng)計(jì)顯示，當(dāng)前望京區(qū)域二手房均價(jià)在每平方米1.16萬元，相比年初上漲幅度達(dá)12.6%，月均漲幅也在2%以上。

　　不過，望京二手房上漲卻有其國(guó)際原因。據(jù)悉，在全球金融危機(jī)的影響下，去年下半年不少在北京做生意的韓國(guó)人回國(guó)，拋售的房產(chǎn)多以中大戶型為主，而由于當(dāng)時(shí)市場(chǎng)清淡，這些房源絕大多數(shù)都沉淀下來，在市場(chǎng)回暖后，迅速被新增的升級(jí)置業(yè)群體消化。

　　據(jù)悉，當(dāng)前望京區(qū)域120平方米以上的大戶型二手房成交量較年初的漲幅接近400%，成交占比從20%左右上升到30%左右，這遠(yuǎn)高于二手房大戶型整體18%左右的成交比重。

　　“去年下半年到今年3月份以前，由于韓國(guó)人撤離望京地區(qū),導(dǎo)致區(qū)域大量二手房源無人接手，而新增需求又因?yàn)榇蟓h(huán)境低迷幾乎斷檔，因此望京區(qū)域二手房市場(chǎng)處在一個(gè)供大于求的失衡局面，二手房?jī)r(jià)格下行明顯�！蓖踔緜ケ硎�，連續(xù)三個(gè)月新增需求和成交的突增，使供需比例發(fā)生了質(zhì)的改變，價(jià)格也迅速反彈至去年年初時(shí)的水平。

　　業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)

　　“當(dāng)心二手房?jī)r(jià)格二次探底”

　　從今年春節(jié)開始，北京二手房市場(chǎng)連續(xù)四個(gè)月出現(xiàn)回暖。在年初的幾個(gè)月里，二手房的交易量甚至超過了新房的交易量。而去年出臺(tái)的鼓勵(lì)二手房交易相關(guān)稅收政策，是打破去年以來交易低迷的主要原因。

　　據(jù)悉，去年12月17日，調(diào)控部門出臺(tái)了刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的新政策，將現(xiàn)行個(gè)人購(gòu)買普通住房超過5年(含5年)免征營(yíng)業(yè)稅的政策，改為2年(含2年)；將個(gè)人購(gòu)買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營(yíng)業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購(gòu)買住房原價(jià)的差額征收營(yíng)業(yè)稅。

　　此外，目前市場(chǎng)充裕的流動(dòng)性也是二手房市場(chǎng)上漲的一大原因，“央行第一季度人民幣貸款增加4.6萬億元，全年或?qū)⑦_(dá)到8萬億元，并繼續(xù)保持充裕的流動(dòng)性，這與去年完全相反，在這樣的情況下，房子不漲也難�！币晃粯I(yè)內(nèi)專家表示。

　　一些非理性現(xiàn)象引起了業(yè)內(nèi)人士的警覺。記者走訪多家中介發(fā)現(xiàn)，除了價(jià)格上漲之外，房主惜售現(xiàn)象已經(jīng)出現(xiàn)，“隨著價(jià)格上漲，現(xiàn)在很多客戶都不打算賣了�！币恍�熱點(diǎn)區(qū)域的中介人員對(duì)記者表示。

　　我愛我家的成交數(shù)據(jù)顯示，5月份，北京二手房市場(chǎng)的整體交易均價(jià)為每平方米12669元，比4月份漲2.45%。目前北京部分區(qū)域某些樓盤的二手房掛牌價(jià)格甚至已經(jīng)超過了去年最高的成交價(jià)，“像CBD、望京、方莊、朝青、金融街等地的二手次新房市場(chǎng)中甚至出現(xiàn)了二手房報(bào)價(jià)高于一手房的情況。

　　我愛我家副總裁胡景暉表示，“目前市場(chǎng)還不能承受這樣的價(jià)格水平，業(yè)主要價(jià)過高，很可能導(dǎo)致回暖結(jié)束，二手房?jī)r(jià)格將二次探底。”

　　記者手記

　　“價(jià)漲量跌”出現(xiàn)新一輪調(diào)整也就不遠(yuǎn)了

　　夏日炎炎的6月樓市傳來的一片“漲聲”，強(qiáng)烈刺激到了每一個(gè)購(gòu)房者的神經(jīng)。這絕不是普通購(gòu)房者們喜聞樂見的場(chǎng)景，但它還是發(fā)生了。

　　“我的一個(gè)客戶今年1月成功抄底這里的一套房，上周剛剛成功脫手，不到5個(gè)月輕松獲利30萬元�！薄艾F(xiàn)在買房子的人太多了，下決心要趁早，不買就晚了。 ”中介人員眉飛色舞地向記者和其他看房人描述著小區(qū)的“升值空間”，路邊大排檔上則一陣陣飄來羊肉串、麻辣燙的味道，跟中介口中的“價(jià)值投資”交相輝映。

　　北京統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，北京一季度商品房銷售315.3萬平方米，同比增長(zhǎng)81.1%，增幅為全國(guó)最高。相信在樓市全面復(fù)蘇之下，“輕松賺30萬”的故事，不但確實(shí)正在發(fā)生，而且肯定不是個(gè)案。

　　“地王”效應(yīng)、交通改善、投資入市、政策調(diào)頭、貨幣推手……今天的房地產(chǎn)市場(chǎng)，被賦予了太多漲價(jià)的理由。在這輪樓市回暖的行情中，二手房與土地、新房市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)已經(jīng)形成：當(dāng)土地市場(chǎng)天價(jià)拍賣、新房?jī)r(jià)格連續(xù)攀升之后，下游的二手房?jī)r(jià)格自然水漲船高。

　　“不買就晚了！”開發(fā)商如期看到了購(gòu)房者的焦慮，一切在他們的預(yù)料之中。形成反差的，卻仍是北京樓盤居高不下的空置率。截至4月底，北京市現(xiàn)房住宅空置面積487.6萬平方米，同比增長(zhǎng)28%，北京市統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人表示，“按去年現(xiàn)房成交量看，這些空置房至少兩年半才能消化。”

　　一方面是高企的空置率，一方面是按天漲價(jià)的樓市，曾經(jīng)的瘋狂似乎又卷土重來，但是，時(shí)隔不遠(yuǎn)的上一輪調(diào)整教訓(xùn)已經(jīng)告訴我們，一個(gè)被透支房?jī)r(jià)和泡沫充斥的市場(chǎng)，注定不能持久。隨著二手房業(yè)主近期普遍上調(diào)價(jià)格，“價(jià)漲量跌”的局面再次出現(xiàn)。統(tǒng)計(jì)顯示，今年5月份，北京二手住宅成交總量為18814套，環(huán)比出現(xiàn)了8.27%的降幅。等“價(jià)漲量跌”的局面徹底成型，新一輪市場(chǎng)調(diào)整也就不遠(yuǎn)了。（記者邢飛）