開發(fā)商與政府的博弈

　　對于開發(fā)商將商業(yè)用地為何作為民用住宅來開發(fā)，購房人也無法理解。對此，金隅可樂的銷售解答到：從開發(fā)商的角度，拿住宅用地進行開發(fā)是最佳選擇，住宅用地的單價成本較低，而且銷售單價較高，但是政府對于住宅用地的開發(fā)控制嚴格，每年可以用于開發(fā)的住宅用地有限，所以拿單價較高的商業(yè)用地開發(fā)民用住宅是一種無奈之舉。記者從某楊姓業(yè)內(nèi)人士了解到，政府在土地規(guī)劃方面存在不合理性及超前性，造成許多不合適開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)地塊流入市場，開發(fā)商迫于盈利及銷售壓力，不得不將這些拍得的地塊改建成容易銷售的住宅項目。

　　記者從北京市土地整理儲備中心網(wǎng)站了解到，北京的住宅土地供應量減少，在2008年拍賣成交的148塊土地中，有1/3略多的土地是居住用地或者居住用地相關(guān)；在2009年成交的77塊土地中，只有不到1/5的土地是居住用地或者居住用地相關(guān)，而且這些居住用地大部分在順義，通州等遠郊區(qū)。有專家認為，政府的這種“抑制銷售”行為，雖然可以得到高額甚至是超額的財政收入，但是側(cè)面也成了房價高漲的推手。業(yè)內(nèi)人士表示：一個新開的樓盤，土地出讓金和相關(guān)稅費會占到房屋最終售價的35%和15%左右。也就是說，房屋銷售收入的過半都成了地方政府的財稅收入。

　　對于開發(fā)商，雖然商業(yè)用地的單價較高，而且開發(fā)出的樓盤售價較低，但是，由于不需要建設(shè)普通住宅小區(qū)的配套設(shè)施，這樣樓盤具有較高的容積率。以金隅可樂為例，容積率為3.09，比旁邊遠洋一方樓盤的容積率1.5高出一倍，這樣可以大大降低開發(fā)成本，保持較高利潤。

　　消費者無奈的選擇

　　記者在走訪過程中，發(fā)現(xiàn)在售樓處進行咨詢的基本是30歲左右的年輕人，銷售人員也表示，來咨詢以及購買的除了部分投資者，大部分是工作幾年，有一定購買能力的年輕人。雖然旁邊的住宅樓盤單價每平方米只比這些商業(yè)用地開發(fā)的樓盤高出2000-3000元不等，但是較大的面積使得總價不能為這些剛畢業(yè)不久，積蓄不多的年輕人接受。而這些總價四十萬左右的大開間顯得非常有吸引力。

　　記者隨機采訪的購房者表示：畢業(yè)不久，雖然現(xiàn)在月收入較高，但是還是不能承受高昂的房價，金隅可樂總價比較合適，貸款購買壓力不大，上班也很方便。這也代表了大部分購房者的心聲。記者詢問較短的產(chǎn)權(quán)以及較高的居住成本會成為選擇這些住房的減分因素，大部分受訪者表示影響不大，足夠低的房屋單價足以沖抵日后的居住成本，甚至有消費者愿意冒風險選擇匯通動漫這樣的“小產(chǎn)權(quán)房”，是因為匯通動漫具有更低的單價。

　　走訪的末尾，記者偶然發(fā)現(xiàn)在金隅可樂的東面是一個大型經(jīng)濟適用房社區(qū)，于是向一位購房者詢問為什么不考慮更加便宜，配套也完善的經(jīng)濟適用房，購房者只是對記者微笑并不回答。記者了解到，經(jīng)濟適用房購房門檻苛刻，首先要有北京戶口，另外還有各種限制，因而大多數(shù)有需求的購房者被擋在了外面。

　　記者觀察

　　“居者有其屋”是我們一直心懷的美好愿望，但是面對高昂的房價，消費者能夠選擇的住宅往往很少。住宅問題，是民生大計，并不能只靠市場來調(diào)節(jié)，萬能的市場也會有暫時失靈的情況。

　　政府對投入市場的土地可有更加合理的規(guī)劃，保障充足的住宅用地供應，降低相關(guān)的稅費，從根本上降低房屋的購買成本；加大經(jīng)濟適用房開發(fā)力度，增加廉居房建設(shè)，一方面要求和鼓勵開發(fā)商降價，一方面緊縮住宅用地的投放力度和速率，表現(xiàn)出抬高房價的行為，而這是房價居高不下的根本原因。