政策猜想

　　如何解決三大難題

　　物業(yè)稅征收面臨的第一個困難是,對于已經(jīng)買了房子的買主,他們是不是還應該交納?

　　“開征物業(yè)稅,必須考慮政策的銜接性�！敝袊�社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心研究員牛鳳瑞指出,對于已經(jīng)買房交納了70年土地出讓金的業(yè)主,他們是否需要在70年之后再交納,或者如何核定他們目前應該交納的物業(yè)稅也是需要明確的地方,這中間仍需要深入的研究。

　　第二個困難是,如何摸清每個人的房產(chǎn)情況。劉尚希強調,物業(yè)稅征收操作成本很高,比如征收物業(yè)稅前,要摸清每個人的房產(chǎn)情況,房屋評估機構依照什么來評估才合適。如果按照面積征收,市中心和在郊區(qū)的房屋是否會有區(qū)別,征收物業(yè)稅是從第一套房開始征,還是從第二套房開始征等問題都沒有明確說法。

　　第三個困難則是,會不會因為開征物業(yè)稅,導致房價成本提高,從而進一步增加公眾的負擔,如果真是這樣,則得不償失。

　　南京大學客座教授時寒冰在他的時評中提到,開征物業(yè)稅等保有環(huán)節(jié)的稅,必須以“相應取消有關收費”作為前提。(駐京記者呂天玲)

　　業(yè)內(nèi)反應

　　牽涉利益眾多物業(yè)稅開征至少需要兩三年試點

　　其實,從2007年實施《物權法》開始,關于物業(yè)稅的各種說法就不時見諸報端。2007年,南京、馬鞍山、鄭州等一批城市被列為首批物業(yè)稅試點城市,并進行了物業(yè)稅“空轉”試點,住宅和非住宅按照不同的稅率模擬征收。中原地產(chǎn)研究部副經(jīng)理胡廣東表示,此次重申要推進物業(yè)稅的開征,說明了經(jīng)過“空轉”試點,政府對物業(yè)稅征收如何操作,已經(jīng)取得了一些不錯的反應,物業(yè)稅的確離我們越來越近了。

　　不過,關于物業(yè)稅何時征、怎么征,以及如何處理好各方面的利益關系等等,目前只能處于猜想階段。一個普遍的共識是,開征物業(yè)稅由于牽涉利益眾多阻力會很大,當中的核心便是現(xiàn)行的土地出讓制度。

　　有業(yè)主擔心,在現(xiàn)行土地出讓制度不變的情況下,物業(yè)稅開征肯定會增加他們的負擔。因為此前他們已經(jīng)為土地出讓金、土地增值附加費等買了單。如不實現(xiàn)物業(yè)稅與原有土地稅費制度等各種稅費體系的銜接,就等于是稅上加稅。

　　而對政府來說,目前土地出讓金是財政收入的重要來源,如果按照通常對物業(yè)稅的理解,將土地出讓金納入物業(yè)稅,即把現(xiàn)行一次性繳納70年土地出讓金改為“分期付款”,那財政短期內(nèi)的收入將大幅減少。在當前不太樂觀的經(jīng)濟形勢下,財政收支普遍吃緊,因此廣州同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文指出,目前把地價并入物業(yè)稅的可能性不大,而且征收的比率也不會像美國、香港那么高。

　　從近年市場流傳的版本來看,物業(yè)稅的方案目前大約有兩套思路:一套是將所有關于房地產(chǎn)的稅費全部加到一起；另一套思路是把主要幾個稅種統(tǒng)一到一起。這兩個思路被稱為“大方案”和“小方案”。有專家指出,如若趙卓文猜測不把地價納入物業(yè)稅,即采用“小方案”,那這樣的物業(yè)稅改革意義也就不大了。

　　鑒于這樣的阻力,不少業(yè)內(nèi)人士指出,國家開征物業(yè)稅,目前應該尚無時間表。趙卓文認為,物業(yè)稅真正開征至少還需要進行兩三年的試點,今年肯定不會推出,而且有可能先從商業(yè)物業(yè)開征,然后再過渡到住宅物業(yè)。

　　胡廣東指出,從長遠來看,物業(yè)稅的開征對打破“土地財政”的依賴、降低空置率以及抑制過度占有資源,促進樓市長期健康發(fā)展等有明顯作用,但在推進中必須處理好過渡期的各種矛盾,防止出現(xiàn)不安定因素。趙卓文也建議,政府在制定稅率和征收對象時必須慎之又慎,并應出臺一些減免政策。(記者盧軼)

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　　關于物業(yè)稅

　　所謂物業(yè)稅,又稱“財產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”,主要針對土地、房屋等不動產(chǎn),要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款,稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。

　　在美國,擁有房產(chǎn)后每年都必須交不動產(chǎn)稅給州政府。各州稅率有所不同,幅度在房產(chǎn)價值的1%到2%之間,有的甚至可以達到3%。這意味著你花100萬美元買房子,每年就必須支付3萬美元的物業(yè)稅給政府。

　　其實物業(yè)稅在國外不少國家早已開始執(zhí)行,不同國家的征稅方式雖不大相同,但稅收收入基本都是當?shù)卣�府財政收入、公共支出的主要來�?并且是遏制房地產(chǎn)投機、合理配置房地產(chǎn)資源的主要手段。