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屢次倒于買地之下 防范合作建房法律和商業(yè)風險
2007年03月12日 14:52 來源:法制日報


 

    合作建房能否成為新出路? 中新社發(fā) 馬健 攝


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  3月9日,北京個人合作建房(又稱“集資建房”)發(fā)起人于凌罡,參加了海淀區(qū)花園北路25號地的競標預登記。

  曾經(jīng)還是聯(lián)想工程師的于凌罡,自2003年底發(fā)起個人合作建房,設立了北京首個個人合作建房組織———藍城公司后,全身心投入到個人合作建房的工作中。

  電話鈴聲響起,于凌罡剛拿起話筒,辦公室內(nèi)另一臺電話又響起。有人咨詢個人合作建房事宜,有人則要求加入。

  花園北路25號,這塊面積8088平方米的土地,是于凌罡和他200多位合作者夢想建立家園的地方。

  截至3月7日,共有237名合作者與藍城公司簽約驗資,累計金額8115萬元。讓于凌罡興奮的是,目前簽約驗資人數(shù)仍在增加:“最終資金將突破9000萬元甚至更多,買地款可一次性付清,原則上購入沒有問題。”

  他們必須面對的障礙

  3年來,于凌罡一次次“倒”于買地之下。

  從最初的東四十條新中街地塊,到芍藥居甲2號地塊,再到工體北路4號地,于凌罡與其合作者們相中的地塊每次都落入他人之手。

  2005年后,北京、上海、杭州、鄭州、大連、深圳、溫州……一批大中城市紛紛加入集資建房的行列。其中大多數(shù)因買地等原因擱淺。

  作為藍城公司的法律顧問,金誠同達律師事務所律師楊建津深刻體會到拿地的困難:“客觀上適合個人合作建房組織競標的地塊較少,因為土地管理部門供應招拍掛的土地規(guī)模都比較大,而個人合作建房組織所需土地規(guī)模又相對較;個人合作建房組織因為并非專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司,缺乏開發(fā)經(jīng)驗、一定的開發(fā)資質(zhì)等,招拍掛前評估競買者時,土地管理部門對其綜合打分相對較低,影響競標成功;個人合作建房組織資金與房地產(chǎn)開發(fā)公司相比處于絕對弱勢,難以形成競爭等!

  綜觀買地過程,個人合作建房將不得不逾越各種障礙,稍有不慎,滿盤皆輸。

  資格障礙

  買地首先要解決主體資格問題,對于參加土地招拍掛的主體資格,各地規(guī)定有所不同。在北京等地,個人合作建房組織或個人也可以參與招拍掛,但按相關政策規(guī)定,非房產(chǎn)開發(fā)公司拿到土地后,必須在一定時間內(nèi)注冊一家房地產(chǎn)公司開發(fā)這塊土地。

  在溫州等地,相關部門對招拍掛主體資格把關較嚴———具備三級以上資質(zhì)的房地產(chǎn)公司。為此,溫州個人合作建房發(fā)起人趙智強另辟蹊徑。

  趙智強以個人合作建房組織,與溫州瑞安市一家符合招拍掛資質(zhì)的房地產(chǎn)公司達成協(xié)議,由房地產(chǎn)公司出面參加招拍掛,完成基建后退出,個人合作建房組織支付其一定費用。

  但此舉招來了麻煩,2006年12月13日,人民網(wǎng)報道稱,溫州市房管局領導公開表態(tài),稱“在事先沒有告知的情況下,溫州個人合作建房組織就委托開發(fā)商拿地,存在欺詐嫌疑。”

  銀行障礙

  2006年12月,杭州個人合作建房發(fā)起人王涌宇相中了杭州市國土資源局新推出的杭政儲出38號地塊。地塊掛牌報名時間為2006年12月28日至2007年1月11日,參與競拍需籌集400萬元。

  2006年12月26日,杭州個人合作建房進入實質(zhì)性操作階段。個人只要到恒豐銀行杭州分行儲蓄柜臺存入5萬元活期存款,并簽訂相關協(xié)議書,即可正式成為組織成員。資金由銀行托管,需三方公章(銀行、合建公司、開發(fā)商)才能動用。出人意料的是,恒豐銀行杭州分行當天突然宣布,雙方“無接洽、無協(xié)議”,不負責賬戶監(jiān)管。

  2007年1月8日,經(jīng)個人合作建房組織努力,合作銀行改為中信銀行杭州分行某支行,但同一天,該支行也撤出。

  最終,杭州個人合作建房組織拿地的希望完全破滅。

  開發(fā)商障礙

  為保證資金充足,順利拿下“花園北路25號”,于凌罡早就開始為籌集資金而準備。“因為個人合作建房組織成員相對數(shù)量不多,大多為中等收入者,限制了資金,繼而限制了買地。”楊建津律師解釋說。

  而這種資金的限制,因房地產(chǎn)開發(fā)商對個人合作建房的聯(lián)合抵制而顯得尤為突出。廣州個人合作建房發(fā)起人魏琨對此深有感觸!拔覀儏⒓恿艘恍┩恋嘏馁u,但地價太高,難以承受!蔽虹f。2006年,魏琨所在的個人合作建房組織準備競拍一塊地,引起當?shù)亻_發(fā)商的高度關注,地價被抬高不少,直接導致個人合作建房組織拿地失利。

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