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土地攻堅:不好打的房產(chǎn)調控“政策落實年”首戰(zhàn)

2007年02月02日 11:24

 

    2007年2月1日,是國稅總局《關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》執(zhí)行的第一天。從今天開始,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行房地產(chǎn)項目結算時將面臨嚴格和全面的土地增值稅清算。 中新社發(fā) 井韋 攝


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  【策劃人語】

  歲末年初,萬象更新。2007年,已經(jīng)作為房地產(chǎn)調控的“政策落實年”,而被業(yè)內外人士寄予后望。

  然而,政策沒有形勢跑得快,落實永遠是我們需要認真對待的問題。2007年,無論是房地產(chǎn)的土地源頭、金融支柱、交易和保障層面,我們的調控“良藥”都面臨能否完全顯效的問題,這也直接關系到調控的成敗與否。

  這一個月的《上證·地產(chǎn)投資》依舊銳進者不速退,愿意和您一起探討政策貫徹中可能的、或明或暗的掣肘,一起來謀劃解決的辦法。第一期,我們就從土地源頭出發(fā),看看土地增值稅的全面清算、土地審批方式的變革、土地出讓金的改革以及閑置土地的收回這些曾經(jīng)震動市場的重大決策,還有多少暗礁需要避開,還有多少細則需要鋪展,還有多少“對策”需要解決……

  權當一回憂天之杞人吧。

  土地增值稅 執(zhí)行盲點仍在

  “房地產(chǎn)宏觀調控是多個政策共同作用的結果!泵鎸π鲁雠_的土地增值稅清算新政可能給市場帶來的巨大影響,國稅總局局長謝旭人近日如是說。

  盡管眾多政府人士和專家在新政導致房地產(chǎn)股一片“慘跌”后紛紛表態(tài),稱土地增值稅清算不會給開發(fā)商帶來成本驟增,也不會直接引起房價上漲,但土地增值稅的嚴格清算無疑是今年第一個引爆的調控“火藥筒”,并由此引來房地產(chǎn)市場的全面盤整。

  1月25日,國稅總局在官方網(wǎng)站上發(fā)布《關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》(下稱《通知》),成為此輪土地增值稅清算政策的開端。

  而因為采取累進制度按增值額逐級遞增征收土地增值稅,一些拿地時間較早,地價便宜,而房地產(chǎn)銷售價格較高的物業(yè)開發(fā)商可能受到致命的打擊。

  “如果嚴格征收,一個項目交上幾億土地增值稅也是可能的。因為是對增值部分交一定比例的稅收,開發(fā)商無論怎么交還是有賺的。但是關鍵的問題是一些開發(fā)商沒有想到會嚴格清算,大量獲利資金已經(jīng)用于其它投資領域。一旦征收可能導致資金鏈斷裂,甚至拋盤退市!鄙虾Ed海房產(chǎn)綜合開發(fā)公司副總經(jīng)理謝國亞表示。

  正因為土地增值稅清算具有如此重大的影響,政策執(zhí)行情況就成為保證效果的關鍵點!耙驗椤锻ㄖ分性诤芏嗉毠(jié)方面為地方政府留出了彈性空間,我們對清算效果仍存很大的質疑!庇惺袌鋈耸糠Q。

  例如,《通知》對“竣工85%”或“銷售3年以上”的項目稱“可以要求清算”!啊梢浴恰仨殹恼f法其實很含糊!敝x國亞稱。又如,對于拒不出示納稅材料等情況,稅務機關可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負情況,按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅!斑@些都有賴于地方細則做出詳細規(guī)定,不排除有些企業(yè)通過疏通關系規(guī)避土地增值稅!币晃婚_發(fā)商稱。

  此外,一些在國稅總局《通知》中沒有提及的執(zhí)行瓶頸也在地方細則討論中出現(xiàn),如在開發(fā)成本界定方面,企業(yè)取得大量正規(guī)勞務費發(fā)票,如何確定其合理性;如果開發(fā)商開發(fā)出來的房屋用做拆遷補償,項目收入如何確定等。

  審批與出讓 權力尋租之憂

  從去年開始的此輪房地產(chǎn)宏觀調控,土地成為政策關注的重中之重,存在于中央與地方之間的土地利益分配和管理權限的調整,組成了土地新政的核心。然而,在利益與權限的再分配中,新的矛盾和問題隨之產(chǎn)生。

  去年9月,國土資源部發(fā)下文件,從規(guī)劃計劃、占用基本農(nóng)田、征地程序、占補平衡等環(huán)節(jié),對建設用地審批程序提出嚴格要求,以從嚴控制新增建設用地規(guī)模,抑制一些行業(yè)和地區(qū)固定資產(chǎn)投資增長過快。

  今年初,醞釀已久的城市建設用地審批方式作出重大調整。在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設用地范圍內,由國務院分批次審批的農(nóng)用地轉用和土地征收,調整為每年由省級人民政府匯總后一次申報。同時輔以全國土地督察制度,對農(nóng)用地轉用和土地征收兩項審批事項是否符合法律法規(guī)規(guī)定的權限、標準、程序進行合法性審查。

  “對城市建設用地審批方式的調整是為了節(jié)省層層報批的時間,提高行政效率,但是,地方控制較多的情況下會不會引發(fā)新的尋租空間,這是我們擔心的重要內容!北本┮患掖笮头康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)相關負責人稱,“雖然有了土地督察制度的建立,但監(jiān)管不到位是一個老問題!

  除了土地審批方式外,建設用地招拍掛制度也隨著“住房保障工程”的啟動有了新的特點!耙驗橛小薜貎r限房價’的要求,招拍掛不會僅僅‘唯價高者得’,而實行‘綜合打分’。在此背景下,一些國有企業(yè)和有關系的企業(yè),憑借良好的政府關系,可能受惠于新政!鄙鲜霰本╅_發(fā)商稱。

  “這是一個普遍的行政命題,即決策指標的量化與平衡原則之間存在矛盾!狈康禺a(chǎn)專家解釋,“價高者得”是簡單且透明的量化標準,而考慮到成本控制、開發(fā)資質等綜合指標,又不能完全做到。增加了地方政府決策土地供應的權限,也無疑增大了其出現(xiàn)尋租行為的風險。這種矛盾,是目前土地管理新政的核心問題。

  土地出讓金 地方執(zhí)行阻力

  去年年底,醞釀多時的土地出讓金新政以國辦發(fā)《關于規(guī)范國有土地使用權出讓收支管理的通知》的形式下發(fā),將國有土地使用權出讓收支納入地方預算,實行“收支兩條線”管理成為核心內容。

  對此,業(yè)內普遍的評論是,新政根本目的在于遏制地方政府賣地沖動!罢呤呛玫,關鍵是執(zhí)行!鄙虾R晃婚_發(fā)商認為,“如果當?shù)卣男姓己梭w制不改變,招商引資與GDP增長率仍然是彰顯政績的主要內容,地方的賣地沖動仍然不會改變!

  專家也表示,體制的建立有一個過程,土地出讓金作為地方政府“第二錢袋”,其利益的重新分配無疑是傷筋動骨之舉。另外,如果將每年土地收益中的5%用于當?shù)亓夥康缺U项愖》康慕ㄔO,各地的執(zhí)行情況如何監(jiān)管,也是市場擔憂的內容之一。

  土地出讓金收益與農(nóng)民利益的不對接也是業(yè)內關于這一政策的討論焦點之一。土地出讓金指國有土地使用權出讓的收益,通俗地說就是“地價”,而該收益又是中國土地批租制度下形成的特有的一類收益!氨举|上講,高額土地出讓金取之于土地,也取之于原本在土地上生活和耕種的農(nóng)民。將土地使用權轉讓后的部分收益還之于農(nóng),讓農(nóng)民真正分享社會經(jīng)濟發(fā)展成果,是需要政府考慮的深層課題。”專家表示。

  此外,地方政府可以從土地出讓收入中安排一部分資金用于補助被征地農(nóng)民社會保障支出。“這些規(guī)定都是框架性的,對地方政府違背規(guī)定的做法沒有切實的處罰措施,截留、擠占和挪用這些補償費用的情況需要細則來完全堵截。”專家表示。

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編輯:王菲】
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