10月，或許是無望的等待

　　新房價格短期難以大跌

　　受來自中央的調(diào)控效果調(diào)查和上海行政管理變動影響，上海保障類住房工程有望全面啟動，上海財經(jīng)大學房地產(chǎn)研究中心主任印堃華向記者表示。但他認為，在剛性需求和樓市穩(wěn)定方針的前提下，短期內(nèi)上海房價不會有明顯的下降。

　　一個鮮明的事實是，自今年宏觀調(diào)控以來，上海若干地方調(diào)控細則滯后，尤其是保障類住宅供地計劃及閑置土地的管理措施遲遲未出。專家介紹，去年開始啟動的上海兩個一千萬保障類住宅推出計劃已經(jīng)基本停止，閑置土地收回因動拆遷制度混亂而難以推進。

　　受近期行政氛圍推動，艱難的保障類住房政策可能重新啟動�！胺康禺a(chǎn)宏觀調(diào)控能否有效推進，全靠地方政府的執(zhí)政理念的調(diào)整，比如是否愿意分出部分收益用于廉租房建設(shè)和市中心城區(qū)的保障類住宅開發(fā)，是否愿意花費更大的精力推動動拆遷、廉租房管理，以及小地塊開發(fā)、熟地經(jīng)營。”有關(guān)人士稱。

　　對于近期上海房價是否有下降可能，印堃華表示，多種跡象可以支持上海房價在緊張的調(diào)控氣氛中保持基本穩(wěn)定。如樓市穩(wěn)定一直是此輪調(diào)控的核心目標；大量剛性需求越來越成為商品房消費的主力；資金實力較強、買房成本較高的購房者還將在一段時期內(nèi)堅持不降價；上海經(jīng)濟整體走勢仍然樂觀，居民收入水平還會逐年穩(wěn)步提高等。

　　因此，印堃華預測，10月上海新房房價大幅下降的可能性不大，但為了快速回流現(xiàn)金，開發(fā)商有可能通過多種變相小幅降價的促銷手段拉動銷售。

　　二手房交易或創(chuàng)年度冰點

　　比起一手房市場，也許這個“銀十”對于上海二手房交易來說將更加慘淡。信義不動產(chǎn)研究中心分析結(jié)果顯示，受二手房稅費政策監(jiān)管加強、一手房搶占住房消費市場等多種因素影響，即將到來的十月可能使上海二手房交易破又一輪冰點紀錄。

　　信義不動產(chǎn)研究中心李振宇介紹，傳統(tǒng)的“金九銀十”其實只是針對一手房市場，僅是受聯(lián)動效應(yīng)的影響，在樓市熱銷的年代，二手房在9、10月份的成交才顯現(xiàn)得同樣火爆。但是，隨著樓市交易整體下滑，二手房的“金九銀十”時代已經(jīng)無從談起。

　　隨著上海行政布局的調(diào)整，可以預測的結(jié)果是，上海房地產(chǎn)市場各項調(diào)控細則將加大力度，其中二手房個人所得稅征收監(jiān)管可能更加嚴格，以往各區(qū)自行決定政策執(zhí)行細則，導致部分地區(qū)多以全額1%的方案征收的做法可能受到約束。同時，上海久滯未出的限制外資購房細則也可能于近期出臺。稅費政策的緊控和限外政策的推出無疑將進一步打擊二手房交易量。

　　與此同時，在一手房打出各種促銷手段吸引人氣的季節(jié)，一些意向自住客戶將被大量吸引到新房市場，這些二手房也將造成沖擊。看來，在“一榮俱榮”的時代消逝之后，一二手房的競爭已經(jīng)箭拔弩張。

　　最后，上海樓市正呈現(xiàn)越來越濃的房價下降心理預期，會有更多的消費者選擇靜觀樓市之變。

　　因此，李振宇預測，在9月份上海二手房成交量與8月份回暖不明顯的情況下，10月份的市場形勢或更加嚴峻。

　　(來源：上海證券報 作者：柯鵬 李和裕 唐文祺 于兵兵）

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