2006年以來，全國(guó)房?jī)r(jià)一直快速上漲，即使是2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷寒冬，全國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)也有6.5%的漲幅。購房人感受到的具體樓盤售價(jià)，更是大幅上揚(yáng)后的高位盤整。不過，房?jī)r(jià)高漲并沒有給房地產(chǎn)企業(yè)帶來利潤(rùn)率的增長(zhǎng)。財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，盈利能力相對(duì)較高的地產(chǎn)上市公司，其整體營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率持續(xù)走低。那么，漲價(jià)帶來的收益究竟是成了開發(fā)商的利潤(rùn)，還是被各種成本所侵蝕？

　　土地溢價(jià)“收窄”營(yíng)業(yè)利潤(rùn)

　　4月18日，記者分別考察了北京近期熱銷的“華潤(rùn)·西堤紅山”、“遠(yuǎn)洋·沁山水”和保利百合花園。三大樓盤當(dāng)初拿地時(shí)的樓面地價(jià)約為每平方米4758.82元、5321.72元和5865元。按照三樓盤目前的銷售均價(jià)計(jì)算，土地成本占售價(jià)的比重分別達(dá)到29.74%、38.01%和36.66%。其中，“遠(yuǎn)洋·沁山水”的拿地時(shí)間為2008年1月。

　　業(yè)內(nèi)專家指出，我國(guó)自2004年8月31日實(shí)施土地招拍掛政策以來，土地成本直接反映出市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的需求程度。而房?jī)r(jià)高企直接推高了地價(jià)。在2007年開發(fā)商“拿地?zé)帷睍r(shí)，部分城市的地價(jià)上漲幅度高于房?jī)r(jià)。

　　根據(jù)國(guó)土資源部公布的“2008年全國(guó)主要城市地價(jià)狀況分析報(bào)告”統(tǒng)計(jì)，去年全國(guó)地價(jià)仍在增長(zhǎng)，但增幅放緩。預(yù)計(jì)今年一線城市居住用地價(jià)格將與去年持平；而二三線城市的地價(jià)仍存在上漲空間。

　　今年3月，土地底價(jià)成交率出現(xiàn)下降，溢價(jià)成交再次出現(xiàn)在北京、上海和天津等地。

　　事實(shí)上，自2007年以來，部分企業(yè)的拿地成本明顯攀升。

　　畸形的建安成本

　　業(yè)內(nèi)人士指出，去年下半年以來，鋼材、水泥等建材價(jià)格大幅下跌，使得建安成本在房地產(chǎn)開發(fā)總成本中的比重呈下滑趨勢(shì)。 建安成本包括房屋建筑成本和房屋設(shè)施設(shè)備安裝成本，是房?jī)r(jià)中相對(duì)穩(wěn)定的部分。在國(guó)外，建安成本通常占房地產(chǎn)開發(fā)總成本的70%，其他如地價(jià)及稅費(fèi)僅占房?jī)r(jià)30%左右。然而在國(guó)內(nèi)，這個(gè)數(shù)字是顛倒的。

　　根據(jù)有關(guān)報(bào)道，以北京為例，建安成本費(fèi)用占普通住宅期房預(yù)售成交均價(jià)的10.66%-28.77%，建安工程費(fèi)平均僅為普通住宅期房預(yù)售成交均價(jià)的15.71%。

　　隱性成本居高不下

　　北京一位開發(fā)商告訴記者，地產(chǎn)企業(yè)對(duì)政府部門、公共事業(yè)機(jī)構(gòu)等的“公關(guān)支出”和各項(xiàng)規(guī)費(fèi)，一直是總成本的重要組成部分。而這些隱性成本有些便轉(zhuǎn)化為財(cái)務(wù)報(bào)表中的期間費(fèi)用。

　　該開發(fā)商介紹，地產(chǎn)開發(fā)過程中，要向包括建委、規(guī)劃局、民防辦、氣象局、環(huán)保局等10個(gè)政府部門繳納多項(xiàng)費(fèi)用，這些費(fèi)用包括大到城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，其中城區(qū)和近郊區(qū)住宅每平方米160元、非住宅每平方米200元(包括地下面積)。小到按投資額不同收取的項(xiàng)目建議書(可研報(bào)告)編制費(fèi)，還有住宅項(xiàng)目三類防雷裝置要收取的每平方米0.8元的避雷檢測(cè)費(fèi)。另外，開發(fā)商還需向自來水、電力、天然氣、通信等市政工程企業(yè)支付配套工程費(fèi)用。

　　業(yè)內(nèi)專家指出，2008年，房地產(chǎn)行業(yè)的平均銷售毛利率在30%左右，稅金之外的各項(xiàng)成本占收入的七成。(記者林喆　于萍)