入春以來，樓市交易活躍、土地成交回升的消息頻現(xiàn)，部分開發(fā)商甚至悄然提價……房地產(chǎn)市場是不是真的開始回暖了？3月21-24日，中國證券報記者兵分七路，對北京、上海、深圳、廣州、武漢、杭州和重慶等七大城市房地產(chǎn)市場進(jìn)行了實(shí)地調(diào)研。

　　北京：新一輪量價博弈 部分樓盤悄然提價

　　上海：“搶購”再起 五成樓盤提價

　　深圳：成交量恢復(fù)暗藏玄機(jī)

　　廣州：量跌價跌中的“上漲”

　　杭州：“價跌量升” 釋放剛性需求

　　武漢：高價房觀望 低價盤抄底

　　重慶：兩周深度回調(diào) 價穩(wěn)可期

　　回暖不等于大幅提價

　　來自中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2月份30個重點(diǎn)監(jiān)測的大中城市中，24個城市的成交量同比均大幅上漲，多數(shù)城市的月成交量超過2008年的月均成交量，房地產(chǎn)市場回暖已經(jīng)成為普遍現(xiàn)象。

　　值得注意的是，借樓市回暖的機(jī)會，北京、深圳、廣州、福州等重點(diǎn)城市的多數(shù)樓盤出現(xiàn)了提價苗頭，北京有的樓盤提價幅度高達(dá)3000元/平方米以上。

　　全國房地產(chǎn)市場的回暖，很大程度上要?dú)w功于首次置業(yè)和改善型置業(yè)等“剛性需求”的釋放，而這些需求對房價非常敏感。許多業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心，在居民收入預(yù)期不明朗、房價收入比仍然偏高的現(xiàn)實(shí)環(huán)境下，部分樓盤提價可能會令成交量反彈難以持續(xù)，不利于樓市的長期穩(wěn)定發(fā)展。

　　房地產(chǎn)市場對價格的變化是比較敏感的，我們看到，區(qū)域市場并沒有全部出現(xiàn)量價齊升的勢頭，而且，部分城市商品房成交量回升的代價就是均價下跌。根據(jù)渤海證券研究所的統(tǒng)計(jì)，3月的第三周，天津、重慶、福州等重點(diǎn)城市的商品房成交面積環(huán)比明顯增長，但成交均價環(huán)比有所下降。

　　與部分重點(diǎn)城市商品房提價對應(yīng)的是，成交面積并沒有出現(xiàn)環(huán)比節(jié)節(jié)上升的勢頭。3月的第三周，北京的商品房成交面積雖同比大幅上升49.61%，但環(huán)比略有下降，并且已經(jīng)連續(xù)兩周環(huán)比下降；深圳的商品房成交均價環(huán)比上升9.59%，但成交面積卻下降了10.70%。開發(fā)商在提價之前還是要看看市場臉色的。

　　當(dāng)然，對于開發(fā)商提價的現(xiàn)象，也應(yīng)具體問題具體分析。2008年是調(diào)整年，開發(fā)商積壓了大量的存貨需要消化，降價是必然的選擇。存貨壓力減輕之后，適逢樓市的“小陽春”，開發(fā)商借機(jī)提價也有了底氣。

　　保利、萬科等開發(fā)商實(shí)力較強(qiáng)，沒有資金鏈斷裂的危險，在北京開發(fā)的樓盤多位于三環(huán)、四環(huán)附近，地段、戶型、物業(yè)服務(wù)較好，在定價博弈中擁有一定的話語權(quán)，地產(chǎn)市場回暖時適當(dāng)提價并不奇怪。

　　但是，一些資產(chǎn)負(fù)債率高、融資能力差、存貨在總資產(chǎn)中比例較高的開發(fā)商，大幅提價則不是明智之舉，如果購房者不認(rèn)可提價，房子砸在手里的滋味并不好受。如果這些樓盤的地段又不具有特別的優(yōu)勢，那么提價就更有渾水摸魚之嫌。

　　許多業(yè)內(nèi)人士指出，只有改善型置業(yè)乃至投資型置業(yè)活躍起來，接上“首次置業(yè)”的班，房地產(chǎn)市場才能夠繼續(xù)回暖下去。但是，“改善型普通自住房”至今沒有可操作的細(xì)則出臺，人均居住面積低于平均水平的居民往往買不起“改善型普通自住房”，對購買二套房的貸款限制也沒有完全放開，而且低利率水平不可能長期不變。因此，改善型置業(yè)和投資型置業(yè)能否撐起房地產(chǎn)市場的持續(xù)繁榮，仍然有待觀察。