國內(nèi)知名地產(chǎn)專家、世聯(lián)地產(chǎn)董事長陳勁松接受本報獨(dú)家專訪

　　陳勁松，世聯(lián)地產(chǎn)董事長，中國地產(chǎn)界知名“意見領(lǐng)袖”，其領(lǐng)導(dǎo)的世聯(lián)地產(chǎn)因在去年上市而成為行業(yè)的焦點(diǎn)。

　　兩個小時的采訪其實(shí)很短。最明顯的變化是，相比之前對世界經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場“悲觀”的判斷，他這一次顯得較為樂觀。

　　買樓升值不再是鐵律

　　揚(yáng)子樓市：您認(rèn)為2009年中國樓市將發(fā)生什么樣的變化？

　　陳勁松：2009年最重大的變化我覺得不再是追求單向型發(fā)展模式。比如說在2009年，買樓升值不再是鐵律，消費(fèi)者完全清醒。

　　宏觀政策方面，2009年肯定不會“打”，肯定是“扶”，但同時也不是單一的市場化而是“兩條腿”走路。

　　產(chǎn)品競爭將會在空間和裝修層面上發(fā)生�，F(xiàn)在進(jìn)入了精裝交房時代，對空間的利用與發(fā)揮也將使產(chǎn)品進(jìn)一步分化。同樣面積的房子可能會因?yàn)榭臻g設(shè)計(jì)和裝修環(huán)節(jié)出現(xiàn)價值和價格的分化。

　　今年的主調(diào)是“謹(jǐn)慎”

　　揚(yáng)子樓市：有人認(rèn)為2009年開發(fā)商的日子會比2008年更難過，您的看法呢？

　　陳勁松：不一定。規(guī)模大、借錢多的難過。資產(chǎn)規(guī)模小、負(fù)債率低的開發(fā)商不難過。

　　趙曉說，房地產(chǎn)約等于國民經(jīng)濟(jì)，這是對的。房價是國民經(jīng)濟(jì)的滯后指標(biāo)，成交量是國民經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)實(shí)指標(biāo)。

　　揚(yáng)子樓市：在您看來，2009年是中國地產(chǎn)“抄底擴(kuò)張年”，還是“謹(jǐn)慎收縮年”？

　　陳勁松：對主流開發(fā)商我覺得還是收縮年，特別是公司規(guī)模大的。主調(diào)是謹(jǐn)慎，而不是擴(kuò)張。

　　降價未必就會砸牌子

　　揚(yáng)子樓市：您怎么看2009年的房價走勢？

　　陳勁松：房價要看各個城市的情況。我認(rèn)為凡是2008年未降價的，恐怕會面臨調(diào)整�，F(xiàn)在不少城市出臺了救市措施，但什么都不如房價下降10%效果來得更直接。

　　2008年土地市場流拍甚多，土地不成交的原因當(dāng)然是底價過高，這不是好現(xiàn)象。當(dāng)2009年出現(xiàn)土地市場的價格顯著回落或者因?yàn)榇罅空�府投入使土地的價值明顯提高(比如地鐵)而價格反而下降的時候，開發(fā)商主動降價的動力就會非常明顯了。

　　深圳開發(fā)商降價后出現(xiàn)過客戶圍堵售樓處，但最后大家都不堵了，因?yàn)榇蠹叶济靼走^來了，別人都降你自己挺著并不意味你的價格是真實(shí)的，這叫掩耳盜鈴�？蛻舨蛔尳凳恰皞螁栴}”，否則解釋不了深圳經(jīng)過2008年調(diào)整，價格整體下降35%。開發(fā)商不愿意降，是怕退房，怕有什么把柄比如貨不對板、遲交房等問題被抓住。

　　有人說降價會砸牌子，李嘉誠每遇到經(jīng)濟(jì)危機(jī)就降價，你說它影響和黃的品牌了嗎？目前整個行業(yè)都要過這一關(guān)，要根據(jù)市場規(guī)律辦事，按合同辦事，否則會拖延整個市場的復(fù)蘇。

　　今年的樓市就看成交量

　　揚(yáng)子樓市：您認(rèn)為影響市場正�；嘏�的主要因素是什么？您估計(jì)微觀市場將于何時回暖？

　　陳勁松：就像趙曉所說的那樣，房地產(chǎn)約等于國民經(jīng)濟(jì)，約等于民生，這個市場要回暖，前提首先是成交量要上來。假設(shè)2001-2005年是正常水平的話，那么就看2009年的成交量能不能回到這個水平，否則就不是回暖。

　　2009年只看成交量，各個地方情況會不一樣。南京我不熟悉，我不發(fā)表評論，但深圳成交量2008年底開始恢復(fù)，整個珠三角2008年整體性的降價和行業(yè)務(wù)實(shí)精神成就了它的復(fù)蘇。

　　個人認(rèn)為，2009年上半年深圳將基本探底結(jié)束。因?yàn)闄C(jī)遇往往是多重因素的復(fù)合，在價格普遍整體性回落15%—20%(珠三角已經(jīng)回落30%)，稅費(fèi)下調(diào)2.5%—5%；如再加上供樓利息抵扣個人所得稅，總體房價已經(jīng)實(shí)質(zhì)上下降了20%—30%多了。這時成交量的上升，就是回暖和買入的信號。而且是“危機(jī)”中“機(jī)”的最佳時機(jī)，這個時機(jī)的出現(xiàn)，將在未來一至兩年內(nèi)。

　　部分城市“探底”結(jié)束

　　揚(yáng)子樓市：您怎樣定義個人購買或投資房地產(chǎn)的最佳時機(jī)呢？

　　陳勁松：個人購房最佳時機(jī)的第一個條件是，你有機(jī)會選到合適的房子，也就是說你可以挑來挑去；第二個條件是你有充裕的時間比較，而不是過期不候；第三個條件最為重要，你要買的房子價格處于低位；第四個條件是你購房的資金成本低廉。

　　第四個條件對于購房者來說也是甚為重要的，我們知道購房的成本中，月供是關(guān)鍵(前提當(dāng)然是你有足夠的首期)，通過一系列的降息(恐怕還要降)和優(yōu)惠，目前的水平已是歷史低位了。

　　現(xiàn)在的問題探討應(yīng)集中在“價格是否已至低位”，還會不會有新一輪的普降？我認(rèn)為，價格是否完成探底的標(biāo)志之一是成交量是否在達(dá)到這個價格時即刻上升；價格是否有進(jìn)一步松動空間的標(biāo)志是賣方現(xiàn)金流有否進(jìn)一步緊張。

　　現(xiàn)在看來，預(yù)言全國范圍價格不會進(jìn)一步下探似乎還早，但部分區(qū)域已經(jīng)顯示房價探底過程結(jié)束了，而房地產(chǎn)市場本身就是一個完完全全的區(qū)域市場。就這一點(diǎn)來說，價格的回落當(dāng)然是使市場回穩(wěn)的重要力量。