嘉賓：劉承健

　　千城機構(gòu)董事總經(jīng)理

　　上海萬科的讓利促銷，拉開了今年新一輪價格調(diào)整的大幕。與去年不同的是，這一次緊跟萬科腳步的房企開始增加了。雖然自去年下半年開始，各項旨在保持經(jīng)濟增長的暖市政策陸續(xù)出臺，作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)亦成為受益產(chǎn)業(yè)之一。但面對今年的發(fā)展趨勢，業(yè)內(nèi)外卻并不顯示樂觀。萬科在今年伊始的促銷舉動，是否預(yù)示著今年房價仍將繼續(xù)下調(diào)？今年房地產(chǎn)市場的走勢又將如何？上證第一演播室請來業(yè)內(nèi)人士做出解答。

　　主持人：萬科今年再度對旗下上海項目進行讓利促銷，與以往不同的是，在今年，跟隨萬科腳步主動進行調(diào)整的房企卻有明顯增加，這種變化反映出房企怎樣的心態(tài)？

　　劉承�。悍績r調(diào)整這一趨勢，回溯起來其實早在去年便已開始。在今年，對于房企來說，需要面臨的并不僅僅是簡單的銷售回款問題，而是必需面臨著市場信心缺失、經(jīng)濟形勢變數(shù)不定等各種宏觀因素。因此在今年，資金壓力仍會是顯著存在的。

　　從這次上海萬科采取的讓利促銷方式來看，尚稱不上大幅的銷售降價，更多只能算是種吸引眼球的促銷活動。但需要正視的一點是，從去年的孤軍奮戰(zhàn)，到今年的被予以接受，折射出房企對今年市場的看法：無論是虧本降價還是讓利促銷，及時調(diào)整不僅能夠緩解生存壓力，還能夠及時搶占客戶。正基于此，愿意采取“先發(fā)制人”手段的房企數(shù)量在增加之中，也就情有可原了。

　　主持人：在去年下半年多次暖市政策出臺之后，的確掀起過一輪購買力的釋放，這會是一種長期表現(xiàn)嗎？接下來的市場需求會如何才能引發(fā)？

　　劉承�。何艺J為這只是很小幅的回暖，談不上真正的剛性需求釋放。經(jīng)濟形勢的前景不明朗，以及房價仍屬高位的種種因素，都導(dǎo)致了市場產(chǎn)生觀望情緒。雖然從去年下半年開始，陸續(xù)有各種暖市政策出臺，在今年，新一輪的地方政府救市措施也未曾中止，但嚴(yán)格來說，并未完全打破這種觀望氣氛。剛性需求尚有一個積蓄和釋放的過程，因此稱之為“完全釋放”并不到時候，也遠遠未能達到這種地步。

　　有說法認為是政策效應(yīng)還未起到作用，我認為不是。問題并不是出在政策引導(dǎo)上，而是出在市場信心能否恢復(fù)、購買力能否得以釋放的問題。最根本原因還是出自于房價能否進一步回落調(diào)整。從全國來看，目前的市場形勢表現(xiàn)為量跌價縮，房價仍然處于下調(diào)通道之中。待到供應(yīng)、需求、價格皆開始表現(xiàn)平衡了，才會有一個市場趨穩(wěn)的過程出現(xiàn)。但目前，房價仍然是最大障礙，如果不能解決這個問題，就會一直阻礙需求增長，導(dǎo)致房地產(chǎn)復(fù)蘇周期的延長。

　　主持人：最新公布的70個大中城市房屋銷售價格仍然下跌，這已是連續(xù)6個月來表現(xiàn)下滑。雖然新一輪的暖市政策仍然在陸續(xù)出臺，但只是局限于各個地方城市之間，從這種趨勢來看，回升拐點會在近期出現(xiàn)嗎？

　　劉承健：前面提到價格問題，只有房價趨穩(wěn)，才會促使需求釋放出來。但今年還有一個宏觀因素會對需求表現(xiàn)造成影響，就是經(jīng)濟形勢的變數(shù)何時見底。因此目前還有待觀察。

　　各個區(qū)域市場會有不同表現(xiàn)，許多二、三線城市的發(fā)展周期遲緩，在這輪調(diào)整過程中正好剛剛開始經(jīng)歷供應(yīng)大量釋放的前半段周期，但市場需求卻又無法如北京、上海這樣的一線城市這般明顯，因此很容易發(fā)生市場調(diào)整。所以說，底部是否會在今年出現(xiàn)，何時出現(xiàn)，還是需要根據(jù)不同市場情況做不同判斷。

　　我認為現(xiàn)在是適合“淘房”的時機，如果購房需求十分迫切，可以多挑選一些性價比高的物業(yè)。比方說在上海，有些地段的物業(yè)會以促銷的形式，開始表現(xiàn)出合理價位時，這就是適合入市的機遇。