聘政府工作人員當(dāng)“開發(fā)顧問”、在土地費上做文章、少交基礎(chǔ)設(shè)施配套費、送錢物“擺平”政府官員后逃避項目抵押金、“套”住銀行獲得貸款、雇用“黑社會”成員強行拆遷……日前，一位房地產(chǎn)開發(fā)商向記者披露了他們違規(guī)開發(fā)房地產(chǎn)的內(nèi)幕。
以下是這位開發(fā)商自述。
先走關(guān)系 搞定項目
我原是黑龍江省某地級市一家建筑公司的第二大股東。2002年，我同另一家公司一位股東合作，共同出資1000萬元，以他公司名義從事房地產(chǎn)開發(fā)項目，我兼任項目總經(jīng)理。當(dāng)時我出資400萬元，對方本應(yīng)出資600萬元，可對方說搞到這個項目要走關(guān)系，只出了350萬元。
我們把這個項目搞起來，確實走了關(guān)系。按規(guī)定，我們應(yīng)交1500萬元項目保證金，但如果交那么多錢，就沒有流動資金搞建設(shè)了。后來我們給一位領(lǐng)導(dǎo)送了錢和物，只交了500萬元對方就答應(yīng)了。說真的，當(dāng)時如果項目費這關(guān)要是卡住，我們就沒有實力開發(fā)這個項目了。
根據(jù)有關(guān)規(guī)定，開發(fā)商以拍賣方式購得的土地使用權(quán)，在拍賣摘牌后，馬上就要交土地使用費。我們應(yīng)交土地使用費1100萬元，當(dāng)時肯定交不起。于是同有關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)搞關(guān)系，不但推遲交費，也不用交那么多。后來拖了一年多，項目已經(jīng)開工建設(shè)了才交費。
除了項目保證金和土地使用費，從事房地產(chǎn)開發(fā)還要交基礎(chǔ)設(shè)施配套費。我們那個城市的收費標(biāo)準(zhǔn)是按建筑面積算的，每平方米收繳80元左右，我們總建筑面積為14.5萬平方米，需交1140萬元配套費。這是一個伸縮性很強的收費項目。按規(guī)定，這筆費用在施工許可證下來之前就該交，但我們的項目開工了還沒交，后來雖然交了，也沒有按規(guī)定交夠。
從事房地產(chǎn)開發(fā)，個別政府部門管事的人很重要。在把土地“拿”下來以后，我們請有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)干部去青島、海南等地游玩了一圈。這些人回來后，就給我們“用上力”了。
“套”住銀行 增加貸款
其實，繳納多項費用都要通過貸款。在貸款問題上，我們想了許多辦法，終于把一家銀行領(lǐng)導(dǎo)給“套”住了。我們先期交納10%的土地使用費后，就把土地使用權(quán)證拿到了，后來又把項目許可證拿到了。我們找到一個縣城的銀行領(lǐng)導(dǎo)，通過他聯(lián)系上市里某銀行領(lǐng)導(dǎo)，以土地使用權(quán)證和項目許可證作抵押，從銀行貸款1200萬元。
一部分動遷戶需要貨幣補償，我們的項目共計要1億元左右的補償資金，這些錢都要通過銀行貸款解決。如果按銀行正常的貸款手續(xù)，肯定辦不下來。我們想了一個“妙招”--跟先期貸款的銀行“攤牌”，告訴銀行先期貸款還不上了，想要還款，必須再貸款，等項目完工掙到錢一起還。那個銀行領(lǐng)導(dǎo)沒有辦法，后來就主動給我們出招辦手續(xù)。
“套”住銀行后，為了履行銀行有關(guān)抵押和擔(dān)保貸款的規(guī)定，我的合作伙伴弄了許多假手續(xù)，比如從其他開發(fā)商那里借正在出售的別墅，又借了許多身份證。
在利用銀行貸款方面，我們頗費心思。我的合作伙伴先是把1000多萬元款匯往北京一家公司，然后再讓那家公司給匯過來，這樣，可用“引資”名義，享受市里許多優(yōu)惠政策。
低價評估 野蠻拆遷
把項目和土地等拿到以后，最難的一項工作是動遷。我們找到有關(guān)部門的一名領(lǐng)導(dǎo)，暗地里聘他作為項目開發(fā)顧問，給他好處。第一步，先讓產(chǎn)權(quán)處凍結(jié)動遷戶的房證，防止動遷戶改變用途增加我們的動遷成本。在此過程中，我們可以摸一下動遷戶的底數(shù)。第二步，委托評估公司對動遷戶的房產(chǎn)進行評估。我們借助有關(guān)部門的熟人，可以給評估公司提供動遷區(qū)域房屋交易的最低價，這樣評估公司就會給動遷戶的房屋價值評估得很低。評估公司自然是向著開發(fā)公司的，因為評估公司是中介機構(gòu)，都要搶活干，所以評估得越低，開發(fā)公司越愿意聘用。
通過低價評估，取得了對動遷戶的一種“合法”補償價格。可是我們制定的補償標(biāo)準(zhǔn)太低，動遷戶多次到市里上訪。
說實在的，我們在動遷時搞了野蠻強拆。那年冬天11月份了，動遷戶被斷水?dāng)嚯�，房屋蓋都被砸了。當(dāng)時，一些所謂“維護秩序的人”也被動用起來，這些人有的是“黑社會”成員。
我們從事的這個房地產(chǎn)項目，有許多地方違規(guī)。有些費用還沒交齊，需要審批的那些章就都蓋出來了。
事前我們對這個項目進行了測算。這個項目占地面積為12000平方米，建筑面積為14.5萬平方米，按當(dāng)時的最高價預(yù)算總成本約為4億元�？晌覀兝檬掷锏牟坏�1000萬元資金就把這個項目“鼓搗”起來了。
說實在的，這個項目在拆遷還沒結(jié)束時，我就被迫撤資了。因為一路違規(guī)，我心里實在沒底兒，特別是強行拆遷，我的合作伙伴動用了“黑社會”成員，我的心也受到強烈震動--嚇壞了。我的合作伙伴擔(dān)心我成不了事，順勢把我“踢”出來了。
我們起初的預(yù)算收入是5.6億元，后來是實際售房價高于預(yù)算價，我的合作伙伴應(yīng)該賺取了可觀的利潤。(程子龍)
