- 典型案例

　　來(lái)廣營(yíng)鄉(xiāng)清河鎮(zhèn)2號(hào)地

　　建筑高度“長(zhǎng)”了20米

　　記者獲悉，朝陽(yáng)區(qū)來(lái)廣營(yíng)鄉(xiāng)清河鎮(zhèn)住宅及配套(2號(hào)地)規(guī)劃也發(fā)生了改變。記者從有關(guān)渠道獲得該地塊的設(shè)計(jì)方案審查意見書中，該項(xiàng)目地塊的一些規(guī)劃指標(biāo)發(fā)生了改變，在這份2009規(guī)復(fù)函字0075號(hào)的文件中，建筑高度為80米(最高建筑檐口高度)，而此前該地塊的建筑高度是60米。此外，該地塊中最初還有15.8萬(wàn)平米的回購(gòu)房，在該意見書中沒有表述。

　　2007年12月19日，北京春光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、四川大地房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司組成投標(biāo)聯(lián)合體，通過(guò)投標(biāo)的方式以23.31億元拿得該地塊。該地塊規(guī)劃建筑面積約為49.8萬(wàn)平米，當(dāng)時(shí)共有10家房地產(chǎn)公司組成5家投標(biāo)單位參與投標(biāo)，其中包括北京合生、北京華潤(rùn)、北京城開等全國(guó)著名公司。后來(lái)，該地塊轉(zhuǎn)手至天潤(rùn)置地，目前還未開盤。

　　“我們項(xiàng)目變更規(guī)劃，是正式通過(guò)規(guī)劃委審批的”，來(lái)廣營(yíng)2號(hào)地開發(fā)商相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者證實(shí)了更改規(guī)劃一事，他表示，來(lái)廣營(yíng)鄉(xiāng)1、3、4號(hào)地塊都是這種情況，整個(gè)區(qū)域四塊地政府統(tǒng)一批文準(zhǔn)許變更規(guī)劃。

　　該負(fù)責(zé)人還告訴記者，最初他們?yōu)榱颂嵘龢潜P品質(zhì)，而向政府部門提出更改規(guī)劃的申請(qǐng)，政府部門在綜合評(píng)定后，通過(guò)了他們的申請(qǐng)。“我們?cè)黾恿藰堑母叨�，但是并沒有增加總建筑面積和經(jīng)營(yíng)收益，據(jù)我所知來(lái)廣營(yíng)鄉(xiāng)其他幾塊地情況一樣。”該負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)說(shuō)。

　　領(lǐng)海淺水灣小區(qū)

　　小區(qū)擴(kuò)容業(yè)主簽名反對(duì)

　　大興區(qū)領(lǐng)海淺水灣小區(qū)因開發(fā)商更改規(guī)劃一事引起風(fēng)波(本報(bào)4月19日曾報(bào)道)。

　　4月18日開始，大興區(qū)領(lǐng)海淺水灣小區(qū)業(yè)主自發(fā)簽名，對(duì)開發(fā)商欲將小區(qū)新樓盤“擴(kuò)容”的公示進(jìn)行反對(duì)。

　　立在領(lǐng)海淺水灣小區(qū)入口墻邊的公示牌上，貼有《關(guān)于順馳領(lǐng)海規(guī)劃調(diào)整的通知》及小區(qū)規(guī)劃圖�！锻ㄖ�》稱，未建的三期和四五期部分大戶型改為小戶型，增加448戶，居民如不同意，可向市規(guī)劃委大興分局反映，如未接到反對(duì)意見，則視同業(yè)主無(wú)異議。

　　領(lǐng)海項(xiàng)目開發(fā)部邱經(jīng)理表示，變更規(guī)劃是應(yīng)對(duì)金融危機(jī)的考慮，對(duì)業(yè)主不會(huì)造成影響，邱經(jīng)理同時(shí)表示，公示圖板為國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)尺寸，且設(shè)立在小區(qū)唯一出入口，是真誠(chéng)向業(yè)主公示。4月18日上午10時(shí)，業(yè)主開始自發(fā)組織簽名，截至中午，超百戶參與。

　　記者昨日從該小區(qū)業(yè)主論壇發(fā)現(xiàn)，本周六，領(lǐng)海淺水灣業(yè)主將在東門口再次組織反對(duì)小區(qū)規(guī)劃變更、并要求政府舉行聽證會(huì)的簽名活動(dòng)。

　　- 連線規(guī)委

　　變更需到原審部門申請(qǐng)

　　5月6日，記者致電北京規(guī)委辦公室相關(guān)負(fù)責(zé)人，他表示，采訪業(yè)務(wù)方面問(wèn)題需要先提交采訪提綱，然后再找相關(guān)業(yè)務(wù)部門進(jìn)行解答。記者按照要求發(fā)送了采訪提綱，截至5月7日截稿時(shí)，尚未收到規(guī)劃委的回復(fù)。

　　5月7日，記者致電北京規(guī)委便民熱線，詢問(wèn)拿地后是否可以更改建筑面積或容積率等規(guī)劃，工作人員說(shuō)，“這個(gè)是可以的，但也不是所有的變更都能批，需要到原審批部門去申請(qǐng)，看之前的規(guī)劃是市里批的還是區(qū)里批的，各個(gè)區(qū)的指標(biāo)是不一樣的”。

　　記者隨后致電海淀區(qū)規(guī)委，得到的答復(fù)是“是否能變更不好說(shuō)，需要具體問(wèn)題具體分析”。

　　- 改后影響

　　可能無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證

　　如果開發(fā)商在開發(fā)過(guò)程中修改了規(guī)劃，但是未得到規(guī)委的批準(zhǔn)，也未向購(gòu)房者進(jìn)行告知，那么麻煩就產(chǎn)生了。一種情況是項(xiàng)目因開發(fā)商私改規(guī)劃，通不過(guò)規(guī)劃驗(yàn)收，就沒法竣工驗(yàn)收，那么購(gòu)房者就沒有辦法收房，更無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證；另一種情況是開發(fā)商通過(guò)繳納罰金等方式通過(guò)了規(guī)劃驗(yàn)收，但是購(gòu)房者在收房時(shí)發(fā)現(xiàn)這與當(dāng)初開發(fā)商承諾的規(guī)劃不同了，有可能會(huì)拒絕收房，就算收了房，日后也可能會(huì)因此而進(jìn)行維權(quán)，甚至與開發(fā)商對(duì)簿公堂。

　　除了開發(fā)商在開發(fā)過(guò)程中修改規(guī)劃外，還有另一種相對(duì)簡(jiǎn)單的情況，就是開發(fā)商在拿地以后、開發(fā)之前就修改了規(guī)劃，若是合乎法定程序，那么涉及到的利益方會(huì)相對(duì)較少，對(duì)后期購(gòu)房者的影響也會(huì)小一些。因?yàn)樾薷囊?guī)劃以后，雖然居住舒適或便利程度會(huì)有所降低，但是購(gòu)房者在購(gòu)房行為之前，看到的也是變更后的規(guī)劃。

　　- 開發(fā)商說(shuō)法

　　“基本上都是悄悄地改”

　　萬(wàn)年基業(yè)建設(shè)投資集團(tuán)有限公司運(yùn)營(yíng)總經(jīng)理黃璽慶告訴記者，開發(fā)商如果要在開發(fā)過(guò)程中修改規(guī)劃，按規(guī)定先要向規(guī)劃委提出申請(qǐng)，規(guī)劃委批準(zhǔn)了以后，還需要對(duì)利益相關(guān)方(包括已購(gòu)房者、潛在購(gòu)房者、鄰近小區(qū)居民等)進(jìn)行公示，公示期通常是一個(gè)月，而公示地點(diǎn)多選在售樓處。必須要公示一個(gè)月沒有異議，才能算是通過(guò)合法途徑變更了規(guī)劃。

　　“現(xiàn)在很少有開發(fā)商會(huì)進(jìn)行到公示那一步，因?yàn)橐?guī)劃委是很難批準(zhǔn)開發(fā)商更改規(guī)劃的，開發(fā)商基本上都是悄悄地改”，多位業(yè)內(nèi)人士如是告訴記者。

　　- 專家觀點(diǎn)

　　規(guī)劃、評(píng)估更應(yīng)公開

　　北京大學(xué)規(guī)劃設(shè)計(jì)中心副主任沈體雁告訴記者，他們調(diào)查發(fā)現(xiàn)，廣州變更城市規(guī)劃的比例差不多是50%，但沒有北京的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，而且北京也沒有公開數(shù)據(jù)顯示經(jīng)正常途徑更改規(guī)劃的項(xiàng)目有多少。

　　“開發(fā)商私下里修改建筑面積、容積率等規(guī)劃，絕對(duì)是不允許的”，沈體雁告訴記者，開發(fā)商如果確實(shí)是有特殊原因或充分理由要變更規(guī)劃的，必須先向規(guī)劃主管部門提出申請(qǐng)，由主管部門再組織評(píng)定并決定是否批準(zhǔn)。如果批準(zhǔn)之后，按照規(guī)定開發(fā)商也必須要進(jìn)行公示，公示期無(wú)異議才最終可以變更。

　　對(duì)于公示，沈體雁認(rèn)為非常重要，這能保證老百姓的知情權(quán)。但他表示，目前的公示經(jīng)常是流于形式，一方面老百姓的關(guān)注度不高，另一方面，開發(fā)商也可能在打“擦邊球”，避重就輕。

　　“在國(guó)外一些地方，要評(píng)估或變更規(guī)劃，都需要召開公評(píng)會(huì)，由居民來(lái)說(shuō)了算。但是目前我們國(guó)家還是采用指標(biāo)限制的方式，這是有局限性的”，沈體雁建議，對(duì)于規(guī)劃評(píng)估的形式應(yīng)該更加公開，讓更多老百姓參與進(jìn)來(lái)。

　　本版采寫/本報(bào)記者 張學(xué)冬 楊娟娟