“拐點論”的戰(zhàn)火還在房產(chǎn)交易市場燃燒，土地市場已迎來乾坤大轉(zhuǎn)，提前站上“拐點”。

　　一個月前，體量66萬平方米的來廣營地塊爆冷流標(biāo)，二次開標(biāo)也僅勉強(qiáng)逃過流標(biāo)厄運；上周，地段體量俱佳的廣渠路地塊重蹈覆轍。近年來一直持續(xù)的天價爭地景象驟然間灰飛煙滅。是什么原因，導(dǎo)致一向嗜“地”如命的開發(fā)商集體冷臉？看似偶然的明星地王流標(biāo)事件，發(fā)生在樓市“拐點論”盛行、成交嚴(yán)重萎縮的當(dāng)下，此中暗藏何種關(guān)聯(lián)與玄機(jī)？記者就此展開深入調(diào)查……

　　地王流標(biāo)

　　 【事件始末】

　　明星地王接連流標(biāo)

　　2007年12月15日是朝陽區(qū)來廣營鄉(xiāng)清河營村1號住宅用地開標(biāo)的日子。這一地塊所在區(qū)域位置相當(dāng)有吸引力，規(guī)劃總建筑面積66萬平方米的巨幅體量更是為近兩年之罕見。在業(yè)內(nèi)人士看來，這樣的明星地塊理所應(yīng)當(dāng)成為地產(chǎn)大鱷們爭食的目標(biāo)。然而，當(dāng)天9時，北京市土地整理儲備中心負(fù)責(zé)人宣布，由于參加投標(biāo)的開發(fā)商不足3家，不符合開標(biāo)條件，該地塊以流標(biāo)收場。

　　無獨有偶，僅僅過了一個月，另一“地王”——朝陽區(qū)廣渠路15號地重蹈流標(biāo)覆轍。雖然廣渠路15號地42萬平方米的規(guī)劃體量不敵來廣營地塊，但論名氣遠(yuǎn)在后者之上。兩年前這一地塊就備受關(guān)注。此后上市日期推了又推，此間還險些成為限價房用地，吊足了無數(shù)開發(fā)商的胃口。然而，在上周三的開標(biāo)會上，前來投標(biāo)的開發(fā)商竟只有兩家，最終以流標(biāo)收場，爆出了年初京城土地市場的最大冷門。

　　熱門地塊集體遇冷

　　地王爆冷流標(biāo)僅僅是一個極端的開場。開發(fā)商在土地市場的冷臉同樣甩向了其他熱門地塊。

　　2008年1月16日，南沙灘東路3號住宅用地開標(biāo)。該地塊位于北四環(huán)和北五環(huán)之間，雖然規(guī)劃建筑面積只有8.2萬平方米，但緊鄰?qiáng)W運場館，地段相當(dāng)誘人。2006年該地塊掛牌時報價曾被瘋狂刷新，若不是突然宣布暫停出讓，預(yù)計參加競價的13家開發(fā)商又要上演天價拿地的大戲。時隔兩年該地塊終于以招標(biāo)形式再度露臉，市場熱度卻大相徑庭。開標(biāo)當(dāng)天僅三家開發(fā)商投標(biāo)，勉強(qiáng)逃過流標(biāo)厄運。此外，一個月前流標(biāo)的來廣營地塊當(dāng)天再度開標(biāo)，也僅有三家房企投標(biāo)。

　　今不如昔：去年8家爭食一塊地

　　新年后這樣的拿地場面無法與土地市場此前的熱度相提并論。根據(jù)記者對去年招標(biāo)出讓的13宗明星地塊的統(tǒng)計，每一地塊參與競爭的開發(fā)商平均達(dá)到8家。其中昌平北七家地塊吸引了10家投標(biāo)企業(yè)，而爭奪豐臺小井村地塊的竟高達(dá)12家。就連限房價競地價的兩限房用地，平均投標(biāo)企業(yè)數(shù)量也超過了每宗7家。其中，東鐵匠營和常營B2地塊分別高達(dá)14家和15家。眾多的競爭者也導(dǎo)致了成交價格的高漲。記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，13宗明星地塊中超過6成的項目溢價超過100%。尤其是四宗掛牌地塊的溢價幅度分別高達(dá)277%、210%、198%和180%。

　　【原因調(diào)查】

　　專家評估 性價比高 流標(biāo)匪夷所思

　　“據(jù)我所知，保利、華遠(yuǎn)、華潤、中石油一直高度關(guān)注廣渠路15號地，流標(biāo)確實出乎意料。”曾作為專家參加多宗地塊評標(biāo)的北京房地產(chǎn)估價師和土地估價師協(xié)會會長高千里在接受記者采訪時表示。

　　目前廣渠路15號地尚未重新開標(biāo)，底價不得而知。高千里告訴記者，2004年這塊地掛牌出讓時，起價12.8億元，開發(fā)商蜂擁爭食，50輪競價后已高達(dá)18.2億元，合樓面地價3600元/平方米。

　　“廣渠路36號地2006年成交樓面地價5652元/平方米。近兩年周邊市場發(fā)展迅速，地塊會有很大升值。廣渠路15號地位置上佳，地形也非常齊整，并且再次出讓時住宅用地比例上調(diào)，土地成本相對增加。因此15號地的價格肯定高出這個水平。”高千里表示，盡管土地價格略高，但仍然具有相當(dāng)大的開發(fā)價值。至于是否是廉租房配建、環(huán)保投入等附加要求抑制了開發(fā)商對兩大地王的拿地?zé)崆�，高千里認(rèn)為，“也許有一些外部因素所致，但這些條件對這塊地應(yīng)該沒有影響�！�

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