策劃人語
白駒過隙。2007年，樓市調(diào)控執(zhí)行年，匆匆過半。
回眼望去，不由人唏噓感慨：這是個最好的年代，這是個最壞的年代。
《上海證券報·地產(chǎn)投資》調(diào)查發(fā)現(xiàn)，房價持續(xù)回升、結(jié)構(gòu)比例失調(diào)、財稅政策難行、保障制度不全，檢查難有實效等房地產(chǎn)市場焦點，盡管已經(jīng)或多或少得到了改善，但依舊是普遍擔(dān)心的問題，也是留給下半年調(diào)控落實的巨大考驗。
這一期的“2007樓市半程總結(jié)報告”，希望能以冷靜的觀察者的身份，和您一起探究調(diào)控尚未完全成功的原因，一起尋求下半年完成樓市理性轉(zhuǎn)軌的可行性。
房價：“雞尾酒療法”助創(chuàng)新高？
一個由多種藥物成份混合，針對同一疾病中不同病菌，進(jìn)而達(dá)到療效的療法被稱為“雞尾酒療法”。這和目前的樓市調(diào)控何其相似。為了抑制“過快上漲”的房價，從去年5月開始的房地產(chǎn)調(diào)控延續(xù)至今，涉及11部委，近20項調(diào)控政策，只為多管齊下，“藥到病除”。然而，效果如何，市場自知。
今年4月，中國社科院一份房地產(chǎn)報告的預(yù)測言猶在耳：“2007年全年房價漲幅將控制在5%以內(nèi)�！倍�(dāng)月的房價漲幅為5.6%。專家點評稱，要打平5%的全年漲幅，后8個月的房價調(diào)控任務(wù)非常艱巨。而到了6月，國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)：5月全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲6.4%。
為了改變這種局面，調(diào)控者所做的努力，不可謂不多。今年4月，北海市以23.6%的驚人漲幅超過深圳(11.3%)和北京(10.7%)，成為房價漲幅最大的城市。建設(shè)部隨即要求當(dāng)?shù)卣白龀鼋忉尅�，反�?yīng)速度之快令人欣慰。此前，八部委聯(lián)合發(fā)文，要求全國各地用一年時間開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪�。之后，各地�?yīng)聲而動的報道也常見報端。
我們已經(jīng)在政府文件看到了太多的慣常用語，而實際的效果卻未見顯現(xiàn)。已近疲態(tài)的樓市調(diào)控越來越像一個“接近換來期望，期望帶來失望的惡性循環(huán)�！�
但是，紛紜的市場跡象中仍依稀可見“期望”。深圳的市民點名舉報工作已經(jīng)開始落實，一天時間就有40多個樓盤被舉報。“如果真的把嚴(yán)打落實到位，房價回調(diào)空間會立刻顯現(xiàn)。怕的就是走個過場�！狈治鋈耸糠Q。
而上海易居研究院房地產(chǎn)研究所所長李戰(zhàn)軍認(rèn)為，如今的中國房價是一個與GDP、股市，甚至國際金融市場息息相關(guān)的領(lǐng)域，調(diào)控者需要有更高的視野和能力，才能做出正確的調(diào)控抉擇。“2007年房價漲幅保持去年水平已屬不易，5%的目標(biāo)我個人認(rèn)為基本是不可能的�！崩顟�(zhàn)軍稱。
保障：政策實效待體現(xiàn)
香港地產(chǎn)富豪李兆基曾在自己的傳記中談到：“歸宿是人人的渴求，有瓦遮頭是家家戶戶的愿望。”許多老百姓的遮頭之瓦離不開政府應(yīng)給予的幫助。中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長、建設(shè)部住房政策專家委員會副主任顧云昌表示，加大政府的社會保障力度，才能實現(xiàn)人人有其屋的目標(biāo)。
國家目前也正在要求各地加大住房社會保障力度，改善、改進(jìn)、加大經(jīng)濟適用房和廉租房的供應(yīng)，但萬眾期盼的住房保障制度，究竟在地方得到了逐步完善，還是只是被消極地應(yīng)付？
執(zhí)政層在看到傳統(tǒng)的調(diào)控手法被指變相抬高房價后，終于在去年下半年開始，在工作重心中及時加入了社會住房保障的內(nèi)容。其實，我國的住房保障體制早已有之，當(dāng)時提出來的住房保障結(jié)構(gòu)是實行三種不同的產(chǎn)品供應(yīng)，即商品房、經(jīng)濟適用房和廉租房。而在此輪的房地產(chǎn)調(diào)控中，以廉租房、經(jīng)濟適用房、限價商品房為基礎(chǔ)的住房保障體系也越來越明晰。
隨著2007年步入年中，北京市建委公布了新修訂的《北京市經(jīng)濟適用住房管理辦法》和《北京市城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法》，并開始向社會各界征求意見。根據(jù)北京的政策，已經(jīng)購買經(jīng)濟適用房的家庭，仍可按照原有規(guī)定進(jìn)行再上市交易，但補交費用的標(biāo)準(zhǔn)政府有關(guān)部門可依法適時調(diào)整。此外，廉租房實物配租比例將從目前的5%提高到30%。
應(yīng)該說，在新的經(jīng)濟、市場發(fā)展形勢下，住房保障體系制度進(jìn)一步健全，有利于整個房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。專家還建議，在廉租房制度上，段，沒有建立起住房保障、家庭檔案的申請審批制度。經(jīng)濟適用房投資不僅從2000年持續(xù)滑坡，而且仍然存在許多需要改進(jìn)和完善的問題。
財稅：“狠招”力度被削弱
兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，年過一半，房價未跌，征稅不斷。半年以來，個人所得稅和土地增值稅已可當(dāng)之無愧地榮登上半年樓市話題排行榜的焦點，國家的意圖已很明顯，地方的執(zhí)行卻有所保留。
稅收政策比起那些行政措施顯然要“狠”許多，從去年二手房市場在個稅政策從公布到實施的5天內(nèi)的反應(yīng)來看，沖擊力的確很大，但政策的長期效果卻很難據(jù)此作出斷言。由于地方執(zhí)行力度欠缺等問題，二手房個稅政策目前的作用，僅停留在“凍結(jié)”部分市場交易的層面。
個稅執(zhí)行細(xì)則陰晴不定，調(diào)控力度被大大減弱。以上海為例，就在5月從嚴(yán)征收20%個稅的通知下發(fā)第二天，上海地稅局隨即作出 “現(xiàn)行的個人住房轉(zhuǎn)讓個人所得稅政策執(zhí)行沒有發(fā)生變化”的聲明，如此自擺“烏龍”，讓人大跌眼鏡。
到了6月，也是基于國家年初就制定的通知，上海宣布將對非普通住房轉(zhuǎn)讓征收土地增值稅。然而，通知僅強調(diào)了核定征收辦法，居住未滿3年的按轉(zhuǎn)讓收入的0.5%征收；居住滿3年未滿5年的減半征收；居住滿5年以上免征。
但由于稅率不大，僅僅是營業(yè)稅的一個零頭，因此未在“抗藥性”較強的當(dāng)前樓市下引起過大騷動。土地增值稅細(xì)則出臺后，上海二手房市場總體波瀾不驚。專家則認(rèn)為此項政策仍留有較大余地，是意在向逐步回暖的二手房市場發(fā)出試探性暗示。
除了二手房交易稅費，新房市場的財稅調(diào)控也在進(jìn)行之中。根據(jù)國稅總局的通知要求，今年2月1日起，各地稅務(wù)部門要嚴(yán)格清算房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅，稅率按照國家法律規(guī)定的30%-60%的四級超率累進(jìn)稅率進(jìn)行，并且項目到一定節(jié)點必須清算。此后，北京率先制定并下發(fā)地方實施細(xì)則，表示將嚴(yán)格按照國家規(guī)定進(jìn)行清算。而上海市地方稅務(wù)局已經(jīng)轉(zhuǎn)發(fā)了國稅總局的通知，同時規(guī)定對開發(fā)商暫時統(tǒng)一按收入的1%預(yù)征土地增值稅，但如何清算尚未明確。目前看來，各地的速度還不夠快。
結(jié)構(gòu)：最“孤注一擲”的措施？
在今年4月發(fā)布的社科院房地產(chǎn)研究報告中，專家們做出了房價漲幅將得到有效控制的判斷，最核心論據(jù)來自樓市“結(jié)構(gòu)調(diào)控”。
去年年中，“國六條”初生之時，結(jié)構(gòu)調(diào)控曾做為最大亮點被政府和專家廣為傳頌，但隨即成為最受爭議的內(nèi)容之一。
根據(jù)新政規(guī)定，新建商品住宅70%以上須建成90平方米以下的小戶型。短短一句話，攪亂了這一年的房地產(chǎn)市場。“確認(rèn)這一要求適合每個建筑還是適合城市總量，就花去了幾個月的時間。此間眾多待審批項目進(jìn)度無限期擱淺，大大影響了今年的樓盤入市速度。”上海一家外資房地產(chǎn)代理機構(gòu)的分析員介紹。
此后，在明確了“以城市總量計”的標(biāo)準(zhǔn)后，結(jié)構(gòu)調(diào)控演變成一場考驗建筑設(shè)計者的游戲。“現(xiàn)在很多建筑設(shè)計單位的重要工作內(nèi)容之一，是如何幫助開發(fā)商規(guī)避小戶型規(guī)定帶來的影響。一些已經(jīng)建好的樓盤一看就是做了手腳的。”北京一家著名的建筑設(shè)計單位總裁告訴記者，“這些樓盤確實是按小戶型建的，但是怎么看格局都不合理。很奇怪，只要兩套房子一打通，就很合理了�！�
結(jié)構(gòu)調(diào)控的又一“貢獻(xiàn)”是大戶型房價的畸形上漲�！罢邉傄怀鰜�，北京一些大戶型房源就封盤不賣了。過了半個月，再開盤時價格上調(diào)了20%�！北本┮晃幌胭徺I大戶型的購房者介紹，“沒有別的原因，開發(fā)商知道未來大戶型房源要變少了。”
就是這樣一個政策，成為執(zhí)政者最得意的調(diào)控顯效之舉�！耙驗樽≌a(chǎn)品入市周期較長，結(jié)構(gòu)調(diào)控顯效需要一定時間，大概在1至2年之內(nèi)才會有效果出來。”一些專家表示。
整治：檢查風(fēng)并非“降火劑”
國家于去年掀起的房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ椪物L(fēng)暴在今年進(jìn)入一個新階段，市場各方也是翹首以待。雖然根據(jù)時間表，目前還未進(jìn)入最后“攻堅”階段，但時至年中，從各地的反應(yīng)上看，許多人對于整治風(fēng)暴是否能起到摧枯拉朽的作用并不樂觀。
就在上周，從北京傳來建設(shè)部等八部委決定提前進(jìn)行樓市調(diào)查的消息。按照八部委今年制定的房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪喂ぷ鞣桨�，八部委要�?1至12月才根據(jù)各地上報的情況開展情況和相關(guān)項目進(jìn)行抽查。
但新的消息是，鑒于深圳等城市5月房價漲幅較快，八部委將即時對這些城市展開聯(lián)合調(diào)查，了解房價上漲的原因，檢查是否存在“非正常、非市場”性的因素推動城市房價的快速上漲。然而，聽到消息的市場剛剛為之一振，深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局很快又否認(rèn)了八部委將來深圳摸查房價的說法。
有市場人士向記者表示，并不是對國家沒有提前展開檢查而失望，只是覺得地方不應(yīng)該只靠“上面”施壓才有所作為，今年以來樓市的“上火”跡象已很明顯，地方政府應(yīng)該自覺行動，為樓市“降火”。
另在已經(jīng)開展自查工作的上海，對涉嫌違規(guī)的“湯臣一品”、“嘉和國際大廈”、“經(jīng)緯城市綠洲”3個商品房項目的開發(fā)商和廣威房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司進(jìn)行專項檢查的消息一出，也令市場激動不已。然而隨著日子一天天過去，有關(guān)部門的檢查結(jié)果一直不見蹤影，而市場內(nèi)或“殺雞儆猴”或“擺擺樣子”，各種議論已經(jīng)滿天飛，希望最后的結(jié)果不會拖得太久并能令人認(rèn)可。（柯鵬 于兵兵 海潮 李和裕）
