房貸的優(yōu)惠關系到“房奴”們的錢袋子,隨著去年的房貸新政在今年開始逐步落實,有關房貸利率優(yōu)惠的消息成為了“有房一族”最關心的話題。

　　今年元旦后,工、農(nóng)、中、建四大國有銀行均表示,只要2008年10月27日前執(zhí)行基準利率0.85倍優(yōu)惠、無不良信用記錄的優(yōu)質客戶,原則上都可以申請7折優(yōu)惠利率。據(jù)記者了解,其他各家銀行也在跟進。

　　“享受房貸7折利率優(yōu)惠需要什么條件?我該怎么申請?申請時需要帶哪些材料?”在記者采訪過程中,發(fā)現(xiàn)銀行的信貸部門最近接到的咨詢大多數(shù)是關于利率優(yōu)惠申請事宜。

　　◎一問享受7折利率優(yōu)惠需要什么條件?

　　申請條件:各銀行有細節(jié)上的區(qū)別,以農(nóng)業(yè)銀行為例,需滿足兩個條件:一是客戶本人承諾,自“執(zhí)行利率倍數(shù)”實際調整之日起,12個月內不申請?zhí)崆斑�款；二是貸款人沒有不良還款記錄

　　由于給予客戶房貸的利率優(yōu)惠,即修改利率下浮方式屬于合同變更,必須經(jīng)由合同雙方協(xié)商確定,且貸款人情況各不相同,銀行需根據(jù)實際情況給出相應優(yōu)惠。所以,多數(shù)銀行都要求客戶提出主動申請。一般而言,先由借款人主動提出書面申請,銀行在審批過程中要基于原合同約定,綜合考慮原適用利率、客戶貢獻度、客戶資信及監(jiān)管要求等要素提出最終審批意見,經(jīng)借貸雙方協(xié)商一致,于2009年1月1日(含)之后進行調整。

　　至于客戶提出申請的條件,以首家公布房貸利率優(yōu)惠細則的農(nóng)業(yè)銀行為例,只要房屋貸款人滿足兩個條件即可申請:一是客戶本人承諾,自“執(zhí)行利率倍數(shù)”實際調整之日起,12個月內不申請?zhí)崆斑�款；二是貸款人沒有不良還款記錄。農(nóng)行表示,對借款人有連續(xù)90天(含)以上逾期記錄的,將不受理其利率調整申請。在記者的了解過程中,廣東發(fā)展銀行的相關要求之一是3年內不申請?zhí)崆斑�款。而以招商銀行公布的“附加條款”為例,獲得7折優(yōu)惠的房貸客戶,三年內不得提前還貸,否則必須支付相當于提前還貸總金額3%的違約金。

　　對于到各家銀行辦理申請貸款利率優(yōu)惠所需的材料,中國銀行和工商銀行的要求是:申請人需為借款人本人,帶身份證以及貸款合同到原房貸經(jīng)辦銀行提出申請。

　　建設銀行則在身份證和貸款合同基礎上,再要求提供供款存折；客戶必須到銀行提出申請,這是一份貸款合同補充協(xié)議。

　　招商銀行要求客戶帶上資料申請,存量客戶申請7折最優(yōu)惠利率的批核,只需一到兩周時間。華夏銀行只要求客戶申請貸款帶上自己的身份證,不過,如果是聯(lián)名申請貸款的,一定需要所有借款人一起到銀行去。

　　◎二問房貸利率優(yōu)惠如何申請?

　　申請流程:帶身份證和房屋貸款合同到銀行—登記貸款信息—填寫率調整承諾書—填寫表格

　　綜合多家銀行的要求,客戶按以下流程辦理。

　　首先,帶上本人身份證和房屋貸款合同。

　　其次,到所申請房貸的支行,出示本人身份證和房屋貸款合同。工作人員再核對身份證和房屋貸款合同后,會將房屋貸款合同錄入“個人貸款業(yè)務系統(tǒng)”。也就是把該貸款人的個人信息進行了登記。也有部分銀行只要求到該行網(wǎng)點的房屋貸款部柜臺辦理業(yè)務即可。

　　再次,貸款人根據(jù)要求,填寫“個人房屋貸款利率調整承諾書”。承諾按時還款,以及銀行的其他部分要求。

　　第四,并在銀行提供的專用信封上填寫個人家庭住址,主要用途是貸款人獲得批準后,銀行會把“個人房屋貸款利率調整承諾書”中的“利率調整審批表”的審批情況郵寄給貸款人。

　　最后,辦理完畢。一般在10個工作日左右銀行會把審批情況告之貸款人。

　　不過,并不是所有的銀行都要求客戶提出主動申請。根據(jù)農(nóng)業(yè)銀行出臺的房貸新政細則,在對存量貸款利率調整過程中,對初始貸款發(fā)放金額在30萬元(含)以上、原執(zhí)行利率為同期同檔次基準利率0.85倍的貸款,原則上通過銀行內部的計算機系統(tǒng)自動調整利率,無需借款人申請,貸款執(zhí)行利率自2009年1月1日起即統(tǒng)一下調為同期同檔次基準利率的0.7倍。

　　◎三問

　　如何辦理同名轉按揭?

　　貸款“跳槽”:只要資質好,購房人愿意將房貸從甲銀行轉到乙銀行,乙銀行將免費提供墊資,通過擔保公司將購房人在甲銀行的房貸還清,購房人還能再以首次購房的身份從乙銀行獲得7折優(yōu)惠貸款利率買房

　　由于四大國有銀行針對2008年10月27日之前貸款買房的存量房貸利率優(yōu)惠是今年元旦才有加速進展,而此前部分中小銀行已經(jīng)開始私下推出優(yōu)惠條款,搶占存量房貸市場。于是,也有很多人咨詢哪家銀行可以容易辦下來7折優(yōu)惠、什么條件下可以“同名轉按揭”。另外,假如客戶由于不符合貸款行的規(guī)定條件,那么也可以考慮房貸從一家銀行搬到另外一家銀行,即辦理同名轉按揭。

　　張先生一過新年就有一件喜事,他的房貸成功進行了同名轉按揭,從一家大銀行轉到一家較小的股份制商業(yè)銀行,享受到存量房貸利率7折的優(yōu)惠。

　　張先生2007年10月在某國有大銀行辦理了住房按揭貸款,簽訂的是20年50萬元的商業(yè)貸款合同。經(jīng)過咨詢,由于曾出現(xiàn)過逾期還款的情況,他的申請被那家大銀行拒絕了。但張先生沒有放棄,經(jīng)過打聽,他發(fā)現(xiàn)不少中小銀行“靈活得多”:只要資質好,購房人愿意將房貸從甲銀行轉到乙銀行,乙銀行將免費提供墊資,通過擔保公司將購房人在甲銀行的房貸還清,購房人還能再以首次購房的身份從乙銀行獲得7折優(yōu)惠貸款利率買房。

　　張先生馬上算了一筆賬,目前5年以上基準利率為5.94%,8.5折后利率為5.049%,月供為3313.5元。優(yōu)惠到7折后利率為4.15%,“我每月月供可調整到3071.69元,如果按20年利率不變來算,一共能省下58034.4元,作為一個工薪階層,我沒有理由不‘搬家’”。

　　但是,如果客戶所剩貸款本金不多、期限不長,那么貸款“跳槽”并不劃算。據(jù)核算,同名轉按揭成本包括:貸款5萬—30萬元(含30萬元)的擔保費是800元,30萬元—50萬元的擔保費是1000元。此外還有抵押登記費80元、公證費100元—150元。即貸款50萬元“跳槽”相關費用為1200元左右。“究竟貸款‘跳槽’是否劃算,還是看各自的情況。”有業(yè)內人士建議,50萬元以下的貸款跳槽是不合算的。

　　同名轉按揭流程解密

　　首先,找到新銀行,尋找一家可以為老房貸給出更大利率優(yōu)惠的接收銀行。

　　其次,帶上齊備的手續(xù)申請,帶上原來的借款合同、購房合同、房產(chǎn)證復印件(無復印件也可)、身份證原件、收入證明、還款記錄(一般是供銀行扣月供的存折復印件),到接收銀行網(wǎng)點填寫“同名轉按揭”申請表。

　　再次,信用查詢。

　　第四,若申請者個人信用記錄中沒有惡意拖欠貸款的記錄,接收銀行一般會在7個工作日內作出受理“轉按揭”的決定。

　　第五,提前還完款,獲得接收銀行認可后,向原來的貸款發(fā)放銀行申請?zhí)崆叭�額還貸。

　　第六,簽訂新合同,向原貸款發(fā)放銀行提前全額還貸并拿回抵押的房產(chǎn)證后,到接收銀行網(wǎng)點簽訂新的個人房屋抵押貸款合同。

　　第七,重新辦抵押,拿著房產(chǎn)證、全額還款證明(由原貸款銀行出具)、與接收銀行簽訂的個人房屋抵押貸款合同,到各房屋所在地房屋抵押登記部門(一般在房交所),先辦理解押手續(xù),后辦理新的抵押手續(xù)。每成功辦理一次解押或抵押,手續(xù)費大概在70元左右。

　　最后,手續(xù)交銀行,將房產(chǎn)證、解押手續(xù)、抵押手續(xù)交回接收銀行,一般情況下第二天便會獲得新的貸款。

　　◎四問住房公積金為何沒有納入優(yōu)惠范圍?

　　利率比較:按利率下浮30%計算,5年期以上商業(yè)房貸利率為4.158%,與公積金貸款利率相當接近

　　至于住房公積金為何沒有納入優(yōu)惠范圍,業(yè)內人士介紹,商業(yè)銀行的貸款利率調整由人民銀行主管,而住房公積金貸款利率的調整是由住房和城鄉(xiāng)建設部主管的,兩者分屬不同的部門管理,“此次僅是商業(yè)銀行貸款的利率優(yōu)惠,住房公積金利率沒有進一步優(yōu)惠。”該人士提醒,經(jīng)過去年數(shù)次調整,公積金5年期以上的貸款利率已經(jīng)從去年初的5.22%年利率下調到最新的3.87%了。

　　按利率下浮30%計算,5年期以上商業(yè)房貸利率為4.158%,與公積金貸款利率相當接近。(記者 駱海濤)

　　同名轉按揭流程

　　第一步,帶齊材料,到接收銀行填寫“同名轉按揭”申請表;

　　第二步,授權接收銀行進行“個人信用檔案”查詢;

　　第三步,記錄良好,接收銀行一般在7個工作日內作出受理決定;

　　第四步,向原貸款發(fā)放銀行提前全額還貸;

　　第五步,到主管部門重新辦抵押;

　　第六步,將房產(chǎn)證、解押手續(xù)、抵押手續(xù)交回接收銀行。