房地產專家趙卓文認為廣州樓價下探趨勢越發(fā)明顯,恐怕要回落到6300元/平方米才能見底。而另一位專家黎文江則表示,綜合影響樓市的各種因素,2009年樓價將在8500元—9500元/平方米之間波動,并從下半年起有望回暖。

　　政府送“紅包”加速樓市見底

　　根據廣州國土房管局的統(tǒng)計數據,2008年1—11月廣州全市新建商品住宅成交均價9466元/平方米,同比2007年上升了10%。同期一手住宅成交面積504.46萬平方米,銷售面積同比下降了34%。從年度數據上看,廣州樓價并沒有下跌多少,而成交量的大幅萎縮則是市場的關鍵問題。

　　業(yè)內人士普遍認為,導致2008年樓市成交低迷的原因是購買力和信心都出了問題。對于房產投資者而言,購買力方面的問題并不大,問題恰恰在于對未來樓市走向的信心和預期。在當前嚴峻的外部形勢下,就連開發(fā)商也對未來失去了方向感,普通投資者離場觀望也在情理之中。

　　對于投資者最關注的“房價何時見底”問題,當前各方專家的分歧較大。房地產專家趙卓文認為廣州樓價下探趨勢越發(fā)明顯,恐怕要回落到6300元/平方米才能見底。而另一位專家黎文江則表示,綜合影響樓市的各種因素,2009年樓價將在8500元—9500元/平方米之間波動,并從下半年起有望回暖。

　　綜合各方面意見,目前大致有三條“抄底”主線可供投資者參考。

　　第一條是降息幅度。合富輝煌首席分析師黎文江認為,從國內外歷史數據看,貸款利率降幅在40%左右時房價都普遍出現回升。而央行自2008年9月起進入降息周期以來已經連續(xù)5次降息,降幅達26.25%,回到2002年貸款利率的歷史最低點。如果再繼續(xù)降息81個基點,下調幅度將達到37.5%。置業(yè)者的房貸負擔大幅減輕,房價完全有回升的可能。

　　第二條是地價走勢。近幾年樓市的冷暖和土地價格的走勢基本上成正比,2005-2008年的樓價上漲主要受到地價上漲的推波助瀾,而2008年樓市境況不佳,土地市場更是出現大量流拍和底價成交的情況。著名土地拍賣師陳少湘表示,2009年廣州土地出讓價格有望在2008年的基礎上繼續(xù)下調兩到三成。一旦開發(fā)商開始在土地市場上競相“抄底”,樓價也往往會應聲而起。

　　第三條是樓盤定價。地衡地產分析師指出,樓市回暖的快慢、幅度以及延續(xù)性有所不同,先行讓利幅度大、房價低到成本的樓盤會令購房者率先受益�？v觀2008年廣州樓市成交量最大的樓盤,除限價房外,其他幾大樓盤都是各區(qū)域的降價龍頭,如碧桂園鳳凰城、富力桃園、云山詩意等。而近期銷售勢頭最旺的恒大山水城、南國奧園等更是直接打出“成本價”、“探底價”。對于投資者而言,一二手樓的降價如果能“一步到位”,自然是最直接的出手良機。(記者王昊)