2007年12月06日 星期四
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解讀2007京城二手房三特征 年末現(xiàn)“有價(jià)無(wú)市”
2007年12月06日 10:43 來(lái)源:北京商報(bào)

    2007年12月5日,眼下北京不僅新商品房銷售疲軟,二手房也顯露出有價(jià)無(wú)市的跡象——價(jià)格依然持續(xù)盤踞在高位,成交量卻不升反降。和今年上半年一路狂奔的二手房交易漲幅相比,11月絕對(duì)是個(gè)淡季。據(jù)北京中原三級(jí)市場(chǎng)部對(duì)本市二手房市場(chǎng)監(jiān)測(cè),11月份成交量與10月相比呈現(xiàn)出明顯的下降趨勢(shì),下降幅度在9%左右。而房?jī)r(jià)比起7月至10月的快速遞增來(lái),卻保持了相對(duì)平穩(wěn),依然具備高位向上的趨勢(shì)。來(lái)自“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析,11月份二手房成交量相比10月份微漲5.8%;成交均價(jià)上漲2%,均比前幾個(gè)月有大幅下降。 中新社發(fā) 吳芒子 攝


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  全年保持逐月上升趨勢(shì)的京城二手房市場(chǎng),終于在年尾出現(xiàn)“疲軟”征兆。與一級(jí)市場(chǎng)相同,受到宏觀調(diào)控政策的深入和不斷出臺(tái),“有價(jià)無(wú)市”的現(xiàn)象開(kāi)始侵襲二手房市場(chǎng)。

  回顧2007年京城二手房市場(chǎng),究竟都有哪些關(guān)鍵特征呢?

  特征一:

  均價(jià)逐月增長(zhǎng) 增幅逐月減緩

  從2006年和2007年的二手房?jī)r(jià)格走勢(shì)來(lái)看,基本呈現(xiàn)出逐月上升趨勢(shì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2007年1-11月,包括東城、西城、崇文、宣武、朝陽(yáng)、海淀、豐臺(tái)、石景山、昌平、通州、大興、順義和亦莊在內(nèi)的北京13個(gè)行政區(qū)的二手房?jī)r(jià)格為8805元/平方米,預(yù)計(jì)全年的二手房?jī)r(jià)格為8926元/平方米,相比去年的7251元/平方米同比增長(zhǎng)了23.1%。應(yīng)該說(shuō),單純從全年的價(jià)格以及增長(zhǎng)幅度來(lái)看,2007年京城樓市二手房市場(chǎng)用“高位、高幅”增長(zhǎng)形容甚是恰當(dāng)。面對(duì)今年北京二手房市場(chǎng)“高位、高幅”增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì),“鏈家地產(chǎn)”副總經(jīng)理金育松表示,供需矛盾緊張,一、二手市場(chǎng)之間價(jià)格聯(lián)動(dòng)更加明顯,宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境大力推動(dòng)是最為關(guān)鍵的三大影響要素。

  有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),2007年北京二手房市場(chǎng)的供需比例基本維持在1:3左右,部分區(qū)域,如軌道沿線、學(xué)校周邊供需比例則在1:5以上。而由于二手房市場(chǎng)仍處于“賣方市場(chǎng)”,導(dǎo)致了今年二手房業(yè)主“坐地起價(jià)”的現(xiàn)象比較普遍,價(jià)格也就相對(duì)較快增長(zhǎng)。與此同時(shí),由于今年京城一手房供應(yīng)量出現(xiàn)了大幅下降,從而導(dǎo)致價(jià)格上漲明顯。而一手房?jī)r(jià)格目前已經(jīng)成為眾多二手房業(yè)主報(bào)價(jià)的重要參照系,這無(wú)疑也在很大程度上形成了一手房與二手房?jī)r(jià)格之間的彼此循環(huán)上漲。

  從2007年北京二手房的月度價(jià)格變化來(lái)看,相比2006年的價(jià)格同比漲幅基本呈現(xiàn)出一個(gè)逐月趨緩的態(tài)勢(shì)。如2007年1月北京二手房?jī)r(jià)格同比漲幅達(dá)到了32.3%, 3月的同比增幅降為26.4%,6月二手房?jī)r(jià)格同比增幅降至19.8%,7月繼續(xù)保持下降的趨勢(shì),同比增幅為16.4%。而到了11月,二手房?jī)r(jià)格同比漲幅更是直降為16%,預(yù)計(jì)12月將繼續(xù)下降2.7個(gè)百分點(diǎn),同比增幅降為全年最低,為13.3%。

  此外,據(jù)“鏈家地產(chǎn)”最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2007年1-11月,北京二手房的交易量為8.12萬(wàn)套,相比去年同期的6.8萬(wàn)套,增長(zhǎng)幅度為19.4%;而根據(jù)2007年的月度成交走勢(shì),經(jīng)過(guò)趨勢(shì)的判斷,預(yù)計(jì)2007全年的二手房交易量應(yīng)該在9萬(wàn)套左右,相比去年的7.6萬(wàn)套,同比增長(zhǎng)幅度為18.5%。從而形成了繼2006年北京二手房低位增幅后的再次反彈,而這也表明2006年開(kāi)始的各項(xiàng)稅費(fèi)政策對(duì)于二手房交易的影響已經(jīng)完全得到消化。

  特征二:

  二手房的地位越發(fā)凸顯

  租賃市場(chǎng)“價(jià)量高漲”

  通過(guò)計(jì)算一手房與二手房比值可以最直接地了解,一手房市場(chǎng)與二手房市場(chǎng)在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中各自所具有的地位。一般情況下,如果當(dāng)年商品住宅銷售套數(shù)與當(dāng)年二手房成交套數(shù)之間的比值大于1,說(shuō)明在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中,一手房市場(chǎng)依然是占據(jù)絕對(duì)的主流,如果該比值大于0而小于1,說(shuō)明二手房市場(chǎng)占據(jù)了整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流,且越趨近于0,越體現(xiàn)出二手房市場(chǎng)的主流地位。

  而從2001-2007年北京商品住宅/二手房比值的變化走勢(shì)來(lái)看,呈現(xiàn)出逐年的快速下降趨勢(shì),這也正表明二手房市場(chǎng)正成為房地產(chǎn)市場(chǎng)不可或缺的重要組成部分。數(shù)據(jù)顯示,2007年這一比值更是歷史性地突破到2之內(nèi),為1.6。在2006年為2.39。

  在今年一手房市場(chǎng)不斷受到?jīng)_擊的影響下,預(yù)計(jì)2007年商品住宅銷售套數(shù)同比將再度下降21.7%。相比二手房市場(chǎng)交易相對(duì)繼續(xù)保持上升,顯現(xiàn)出二手房在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的地位已經(jīng)越發(fā)凸顯。而業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,按照成熟市場(chǎng)流通率和刨除之后京城存量房總量計(jì)算,北京每年的二手房成交量應(yīng)該在25萬(wàn)套左右。目前實(shí)際成交量遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到這一數(shù)字,說(shuō)明未來(lái)北京二手房市場(chǎng)具有非常大的提升空間。

  此外,2007年北京租賃市場(chǎng)也出現(xiàn)了歷史相對(duì)高值。統(tǒng)計(jì)資料顯示,2007年1-11月北京13個(gè)行政區(qū)的整體房屋租金為2146元/月,相比去年的1889元/月上漲了13.6%,漲幅是歷年來(lái)的一個(gè)相對(duì)高值;而從租賃成交量來(lái)看,同比更是出現(xiàn)了21.09%的增長(zhǎng)。需求增長(zhǎng)、租賃成交、結(jié)構(gòu)變動(dòng)、CPI的較快增長(zhǎng)、奧運(yùn)利好以及二手房?jī)r(jià)格快速上漲都成為2007年租金上漲的直接推動(dòng)力。

  特征三:

  年末顯露“有價(jià)無(wú)市”跡象

  根據(jù)北京中原三級(jí)市場(chǎng)部對(duì)11月份的二手房市場(chǎng)監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn),在9月、10月成交量保持了基本穩(wěn)定的情況下, 11月份的成交量與10月相比呈現(xiàn)出了明顯的下降趨勢(shì),下降幅度在9%左右。而比起7月-10月的快速遞增,11月份的房?jī)r(jià)則保持了相對(duì)的平穩(wěn)。對(duì)于這樣的變化,業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,所謂“有價(jià)無(wú)市”的表征已經(jīng)開(kāi)始在二手房市場(chǎng)顯現(xiàn)。

  究其原因,政策成為最直接的影響力。事實(shí)上,今年房地產(chǎn)調(diào)控措施的出臺(tái)十分密集,從今年五次加息到提高第二套住房抵押貸款的首付款比例和利率,以及將于下月開(kāi)始實(shí)施的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄(2007年修訂)》中外資進(jìn)入房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)交易及地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司的限制內(nèi)容,都對(duì)二手房市場(chǎng)產(chǎn)生了較大影響。一方面,“金九銀十”已失去交易的活躍性,成交萎縮。據(jù)最近數(shù)據(jù)顯示,10月份,上海二手房成交量較9月份下降了31.7%;截至10月,深圳市一、二手房成交量已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月下滑。而這些直接對(duì)北京二手房市場(chǎng)的買賣雙方心態(tài)產(chǎn)生負(fù)面影響。另一方面,市場(chǎng)觀望氛圍濃厚,主要原因在于目前房?jī)r(jià)超出心理承受范圍;同時(shí)調(diào)控政策不斷出臺(tái),且力度不斷加大,再加上目前上海、深圳房?jī)r(jià)已有所松動(dòng),這也堅(jiān)定了客戶對(duì)未來(lái)北京房?jī)r(jià)有所下降的信心。值得一提的是,盡管臨近年末,二手房拋售房源增多,但價(jià)格卻并無(wú)降低。

  而來(lái)自 “鏈家地產(chǎn)”的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也似乎可以看到“有價(jià)無(wú)市”的端倪。數(shù)據(jù)顯示,11月份二手房?jī)r(jià)格同比漲幅創(chuàng)本年度以來(lái)新低,僅為16%。同時(shí),包括CBD、朝青等部分典型區(qū)域二手房出現(xiàn)價(jià)量同跌,環(huán)比降幅分別達(dá)到了3%、11%左右。而戶型面積在100平方米-140平方米的二手房成交量則下降了19.3%,成交占比下降4.5%。累次加息成本及物業(yè)稅所帶來(lái)的持有成本預(yù)期增加讓這部分二手房抗壓性變得最差;這類戶型的閑置無(wú)疑給原本的二手房淡市“雪上加霜”。(仰靜)

編輯:王菲】
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