本月，關于深圳銀行房貸業(yè)務，世面上充斥著各種聲音，有的外地媒體甚至爆出“深圳全面叫停二手房貸款”。
本報記者近日走訪中、農、工、建、交行、招行、深發(fā)展、華夏、光大等10多家銀行和部分中介獲悉，各家銀行都相應強化了房貸風險管理，深圳房貸市場規(guī)模迅速下降，個別銀行因上半年信貸增長過快，當月信貸頭寸用完出現(xiàn)過暫停辦理部分房貸業(yè)務，但銀行并沒有全面叫停二手樓貸款。
二手房貸1
房貸收緊部分市民買房受阻
7月16日，魏小姐通過中介向楊先生購買保稅區(qū)的一套面積為56.11平方米的住房，成交價格72萬元。雙方簽訂購房協(xié)議后，魏小姐支付了14.4萬元首付款，并向建行某支行申請57.6萬元貸款，該行通過相關審查并出具了“貸款承諾書”，房產證順利過戶到魏小姐名下�？墒遣痪勉y行告知，魏小姐沒有社保，申請貸款條件不足，推薦魏小姐到深發(fā)展某支行申請貸款。
無奈之下，魏小姐只能換到深發(fā)展申請貸款，但在提交資料后，深發(fā)展稱魏小姐不符合貸款條件。因房產證已經過戶到魏小姐名下，楊先生卻一直沒有拿到剩余的57.6萬元房款，雙方都急得團團轉。后來，在中介介紹下，魏小姐又向工行某支行申請貸款。記者了解到，目前工行已經接受魏小姐貸款申請。“剛得到通知，工行只能提供50萬元的貸款，魏小姐仍需要補上7.6萬元首付款�！必撠熯@單業(yè)務的中介介紹。
記者從不少地產中介了解到，近期銀行客戶經理承諾的貸款成數(shù)降低或客戶貸不到款的情況非常多，一些近期簽訂的房屋買賣合同因此受到影響，使雙方買賣無法完成。
“現(xiàn)在，在銀行申請房貸變得困難起來，有的銀行已不敢隨便接受貸款申請，有些擔保公司也不敢隨便接單，因為無法保證一定能從銀行貸出款來。”滿堂紅地產中介黃希群向記者介紹。
有人士稱，銀行在受理房貸申請時應明確告知能否獲得貸款，能獲得幾成貸款，再出具承諾書，應盡量避免出現(xiàn)房產已過戶，買方不能獲得相應貸款的情況。有律師建議，買賣雙方可將“因銀行原因無法提供貸款”作為解除買賣合同的條件，以避免出現(xiàn)類似糾紛。
二手房貸2
房價漲得太快銀行風險增大
“一年半前，一套新房當時在我們行辦理的房貸大約是100萬元，經過幾次倒手，這套房又來申請貸款，貸款額度已上升到200萬元。這期間，我們銀行風險肯定是被放大了。隨著房價的上漲，銀行肯定要加強個人住房貸款的風險管理。”深圳某銀行行長說。
深圳銀監(jiān)局局長于學軍表示：“今年上半年，不少人都在買房、找貸款，銀行也想方設法推銷抵押貸款。物極必反，應當注意��！”他介紹，今年上半年貸款中個人消費貸款增長最為突出，其中短期增加45.6億元，長期增加425.4億元(上年同期分別為4.9億元和121.2億元)。這是個很大的問題，包含房地產泡沫和股市暴漲等內在原因。去年，深圳個人住房貸款增量已經超過北京和廣州，位居全國前列。不過，現(xiàn)在各家銀行已經開始收縮房貸業(yè)務，嚴防房貸風險。
有業(yè)內人士稱，美國次級債危機為我國銀行業(yè)敲響警鐘，美國次級按揭客戶的償付保障不是建立在客戶本身的還款能力基礎上，而是建立在房價不斷上漲的假設之上。世界上沒有只漲不跌的房價，房價進入下跌通道也不是一朝一夕能挽回的，其風險可能不斷放大。
二手房貸3
深圳沒有全面停辦二手房貸
日前，有一些外地媒體稱“深圳全面叫停二手房貸款”，近兩日記者采訪了中、農、工、建、交、招行、深發(fā)展、華夏、光大等10余家深圳銀行。各家銀行銀行相關人士均表示，銀行沒有全面停辦二手樓業(yè)務，但深圳二手房貸規(guī)模確實開始下降。
“深圳銀行沒有全面停止辦理二手樓房貸業(yè)務，銀行也不會喊停二手樓房貸款業(yè)務。銀監(jiān)會要求各家銀行的信貸規(guī)模增長不能超過15%，而今年上半年，深圳信貸規(guī)模同比增長已經超過16%，因此銀行在下半年自然會放緩信貸發(fā)放速度�！庇趯W軍近日對記者說。
據(jù)記者了解，目前建行在深圳房貸市場中占據(jù)的比例最大，約為60%。該行相關人士稱，“深圳房貸市場競爭較為激烈，今年上半年建行個貸任務基本已經完成七七八八，下半年額度非常緊張。我們在額度相對緊張的情況下，對二手房申請的門檻自然會提高，但對優(yōu)質客戶以及我們的重點客戶仍會給予優(yōu)先辦理。此外，每個月銀行還會收到個人月供還款和提前還款。擁有這個資金量補充，我們可以繼續(xù)開辦房貸業(yè)務�！�。
“一些銀行收緊房貸，實際上是各家銀行根據(jù)各自的戰(zhàn)略意圖和戰(zhàn)術需要，在一個局部地區(qū)、在一個有限時段里的安排，并非是長期的、全局性的部署與安排。我們沒有全線收緊的安排，但是我們會更加審慎地面對市場風險，因為房價在不斷上升，風險就會不斷積累，在這中間，我們會有自己對市場的解讀，我們會更加小心�！鄙畎l(fā)展總行行長肖遂寧稱。
二手房貸4
房地產“投資客”不受歡迎
據(jù)悉，目前各家銀行普遍提高房貸門檻，但如市民具備穩(wěn)定工作、首次置業(yè)、無不良信用記錄，到額度相對寬松的銀行一般都可以獲得相應貸款。但大部分銀行并不歡迎“投資客”，一些銀行已經明確表態(tài)“‘投資客’一概不貸”。此外，銀行已普遍加強了對客戶的審查，對家庭負債過高，或已購買3套以上住宅客戶已經提高首付比例。
招行總行零售銀行部總經理劉建軍稱：“一般居民的自住房貸款風險相應偏低，對于自住房，我們還是給予相應高的成數(shù)，但對于已有多套住房的我們會降低相應成數(shù)。”招行深圳分行房貸業(yè)務負責人葉正茂介紹，如果是首次置業(yè)的客戶，我們一般提供90平方米以上最高7成，90平方米以下最高8成。而第二套、第三套住房無論是90平方米上下，最高只能貸到7成。這個貸款成數(shù)是按照評估價格的要求。我們對頻繁向銀行申請信貸，頻繁還款具有炒樓性質的客戶，現(xiàn)在一概不接受貸款申請。
此外，中行、深發(fā)展等銀行都表示，對于有炒樓嫌疑的客戶不排除拒絕給予貸款。
部分銀行房貸政策一覽
交行
購房超3套或提首付比例
交行一手樓、二手樓按揭業(yè)務目前正常受理，也沒有信貸額度限制。該行房貸業(yè)務一直保持穩(wěn)健的發(fā)展態(tài)勢。只要客戶信用好，具有足夠的還款能力和意愿，購房在3套(含)以內，90平方米以下住房仍可獲得房屋評估凈值的8成貸款，90平方米以上住房仍可享受房屋評估凈值的7成貸款。如果購房超過3套，該行或將提高首付比例。此外，房屋抵押貸款、再按揭業(yè)務，該行也仍然受理，只要客戶還款能力強，無不良信用記錄，都可以在該行申請到該類貸款。
中行
優(yōu)質客戶優(yōu)先給予貸款
一手樓、二手樓業(yè)務仍可辦理。銀行有信貸額度控制，在額度相應很少的情況下，該行會選擇一些優(yōu)質客戶給予貸款。一些加按、房屋抵押貸款等非交易性房貸也都提高了門檻，利率上最高上浮了10%。給客戶放貸時，銀行要求客戶的所有月供一定在家庭收入的55%以內。給予客戶貸款，一般是參考評估價和交易價格，采取孰低原則。
招行
購第二套房最高貸7成
招行一手樓、二手樓按揭業(yè)務目前正常受理，個人消費貸款沒有實行規(guī)模控制，個貸政策一如既往。如果是首次置業(yè)的客戶，一般可獲得90平方米以上最高7成，90平方米以下最高8成。而第二套、第三套住房無論是90平方米上下一律最高可以貸到7成。這個貸款的成數(shù)參考評估價格和交易價格孰低原則�？蛻艨偟脑鹿╊~度，一般不能超過家庭總收入的55%。
光大
以客戶資信確定首付比例
未停辦一手樓和二手樓的房貸業(yè)務，也沒有額度控制的說法。目前，該行已采取有關措施加強了風險控制，較前期貸款門檻有所提高。在貸款成數(shù)方面，銀行根據(jù)評估價格確定貸款成數(shù)。對于多套住房的客戶，銀行會根據(jù)客戶的資信、收入等綜合情況確定是否要求其提高首付比例。對于購買房屋投資的客戶，在客戶完全符合銀行各項貸款條件的情況下，銀行會根據(jù)實際情況確定是否發(fā)放貸款。房屋抵押等非交易類房貸業(yè)務，仍可以辦理，但貸款資金用途嚴格審查。
農行
投資性購房貸款最多6成
一手樓和二手樓房貸款業(yè)務正常開展，無額度控制之說，眼下房貸業(yè)務量增長迅速。首次置業(yè)、有相應的還款能力、個人信用好的客戶，可以獲得基準利率下幅15%的優(yōu)惠貸款，獲得最高貸款成數(shù)為：90平方米以上最高獲得7成貸款，90平方米以下最高獲得8成貸款。對于擁有3套住宅以上，貸款利率基準利率最低下浮10%。投資性購房最多獲得6成貸款。
華夏
抵押住房貸款最高5成
一手樓和二手樓房貸業(yè)務正常開展，沒有停辦之說。目前房價上漲，銀行已經采取相應防范措施，相應提高一些門檻。首次置業(yè)、信用好的客戶，一般可獲得90平方米以上最高7成貸款，90平方米以下最高8成貸款。第二套和第三套住宅會根據(jù)客戶實際情況確定是否提高首付成數(shù)。對于擁有3套(不含)以上住房的客戶一般不提供住房貸款，抵押住房貸款和加按貸款目前已經提高門檻，需要客戶出具用途，最高能獲得5成貸款。
工行
依照監(jiān)管機構要求發(fā)放
一手樓和二手樓房貸業(yè)務正常開展，沒有停辦之說。房屋成數(shù)按照監(jiān)管機構要求發(fā)放。
建行
下半年房貸業(yè)務相對收緊
一手樓和二手樓房貸業(yè)務仍可辦理，沒有喊停。據(jù)悉，相比之下，建行房貸業(yè)務上半年增長過快，因此下半年該行的房貸業(yè)務相對收縮較緊。
深發(fā)展
非交易抵押貸款仍在辦理
一手樓和二手樓房貸業(yè)務正常開展。總行沒有對個貸實行額度控制，各分行發(fā)放貸款時都會按照相應的存貸比例辦理。為客戶提供的房貸會參考評估價和交易價格，以較低價格為基準，給予相應成數(shù)。首次置業(yè)、信用好的客戶，一般可獲得90平方米以上最高7成貸款，90平方米以下最高8成貸款。房屋抵押貸款等非交易性質貸款是深發(fā)展前期主推產品，目前這些業(yè)務仍在辦理當中。(朱麗華)
