目前市場上對于二手房的評估一般采用市場比較法、收益法、成本法等方法。但大多數(shù)的評估機構一般還是選用市場比較法對房屋進行評估。所謂市場比較法，舉一個簡單的例子：比如新街口有一套2000年初的90平方米房子出售，評估人員就會挑選至少三個以上同樣位于新街口，在房齡和戶型上相類似的房子作為參照物。根據(jù)他們的市場價格，再結合所需評估房屋的具體情況進行適當?shù)男拚�，以此來估算出客觀合理的價格。

　　五大因素影響房價高低

　　在二手房價格的評估中，以下幾個因素的影響最為關鍵。

　　首要因素:位置、地段。例如邁皋橋附近與市中心二手房價格可相差超出2000元左右/平方米，而江北的二手房與江寧的二手房價相比，也能產(chǎn)生1500元左右/平方米以上的落差。

　　第二因素:房屋使用年限與小區(qū)管理及配套設施。在同一地段，修建年代越近，配套設施越齊全，小區(qū)管理越到位的二手房，價格自然也就越高。由此產(chǎn)生的房屋差價每平方米甚至可達到2000元左右。

　　第三因素:戶型朝向。據(jù)陳經(jīng)理介紹，坐北朝南這樣的戶型是普遍受歡迎的。而同一棟樓里最東頭的房子，因不僅能避免西曬，而且還能多出一扇窗戶，使房間更加明亮從而更受人們追捧。這種同等戶型不同朝向的二手房價格也有大約200元/平方米的落差。

　　第四因素:房屋內(nèi)部裝修程度及其他。房屋內(nèi)部裝修程度以及其他因素對于價格的影響大約在每平方米幾百元，同時對于房屋的出售速度也有著一定的影響。比如裝修好、交通便捷的房屋，出售速度就比同樣條件但裝修較次、交通不便的房屋來得快。

　　第五因素:也是較關鍵的因素——折舊費。房子一旦進住使用便進入了折舊期。一般說來，磚混結構房屋的折舊期限是50年，那么每年的折舊率為2%；鋼筋混凝土房屋的折舊期限是70年，那么每年的折舊率為1.4%左右。

　　賣房前先自行估價

　　日常生活中，市民可挑選三個以上與欲評估房屋在地段、房齡、戶型等方面相類似市場實例進行對照，對自己的房屋進行粗略的評估，避免因價格預估太高而導致房屋難以出手，也不會因為預估價格太低而遭受經(jīng)濟損失。估算公式如下：樓齡折舊，每年-2%；房屋結構，功能低-10%；樓層，頂樓-5%，次底層與次頂層-3%，中間層+3%；朝向，朝向價值從高到低：東南、西南、東北、西北。若無南向窗戶則-5%；教育區(qū)域，有重點中小學+15%；電梯，有電梯的二手房相對同質量樓盤多500-2000元/平方米；小區(qū)配套，無小區(qū)配套則-5%；物業(yè)管理，無物業(yè)管理則-5%；買家心理，舊房-8%。

　　請專業(yè)評估師合理估價

　　由于估價是一個很復雜并且微妙的過程，往往一個朝向，一個樓層等細節(jié)因素，價位的差距就顯現(xiàn)出來。若評估人員沒有豐富的實踐經(jīng)驗，就無法結合眾多修正價格的因素做出準確地判斷。而所處地段繁華程度、交通便捷程度、小區(qū)環(huán)境、景觀、公共配套設施完備程度；房屋面積、戶型、臨路狀況、地勢、土地使用權年限；房屋新舊程度，裝修，設施設備，樓層，朝向……這些復雜瑣碎的細節(jié)，最終直接影響評估價格的高低。因此以上涉及到的有關數(shù)據(jù)僅作為一個參考。世界上沒有兩個完全一樣的房地產(chǎn)，更沒有兩個完全一樣的住宅。而對于二手房來說，由于交易是零星進行的，不存在大量交易；況且二手房建筑結構、戶型平面布局以及面積大小、采用的建筑材料、建筑設備等又有很大差異，甚至有些交易的二手房與現(xiàn)行的建筑標準也存在很大差異，因此，可謂是一房一價。為確保得到較合理公正的價格，還是盡量選擇專業(yè)且經(jīng)驗豐富的評估師進行估價。估價人員對委估及相應房地產(chǎn)現(xiàn)場查勘情況的詳細程度以及搜集相關資料的真實性和可靠性是能夠最大化保障自身權益的砝碼。(羅芳）