5月并不是二手房的交易淡季，但二手商品房的交易量卻在下降，主要是部分房主因辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)麻煩，希望能找到全款買(mǎi)主再賣(mài)房，這是記者昨天從“我愛(ài)我家”、中大恒基、“千萬(wàn)家”等多個(gè)中介公司得到的共同反映。

　　二手商品房成交驟降

　　“千萬(wàn)家”統(tǒng)計(jì)資料顯示，資金監(jiān)管政策實(shí)施以來(lái)，即4月15日至今，與資金監(jiān)管前一個(gè)月相比，朝陽(yáng)區(qū)最受影響，二手房交易量環(huán)比減少18.3%；東城、宣武兩個(gè)區(qū)域位列第二、三位，分別下滑了14.6%、13.3%。其中，需要辦理轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)的二手商品房成交量下降幅度最大，與資金監(jiān)管前一個(gè)月相比，這部分房源的環(huán)比減少了16.5%。分析人士稱(chēng)，主要是轉(zhuǎn)按揭在資金監(jiān)管下要進(jìn)行十個(gè)步驟才能完成交易(見(jiàn)右表)，房主在短時(shí)間內(nèi)拿不到房款，由此降低了出售房產(chǎn)的意愿。

　　炒房客為獲全款挑買(mǎi)家

　　據(jù)了解，目前進(jìn)行資金監(jiān)管下的二手房交易，需要在網(wǎng)絡(luò)申報(bào)填寫(xiě)相關(guān)資料且放款要等市建委出辦結(jié)單，而中間的重要環(huán)節(jié)是過(guò)戶(hù)。據(jù)多家中介公司的權(quán)證部工作人員介紹，除了海淀區(qū)是當(dāng)天可以領(lǐng)取房產(chǎn)證外，通州、石景山區(qū)需要半個(gè)月的辦理時(shí)間，東城、西城、崇文、宣武、豐臺(tái)、昌平六個(gè)區(qū)域要20個(gè)工作日，朝陽(yáng)區(qū)要30個(gè)工作日才能夠領(lǐng)到房產(chǎn)證�！斑@樣的操作使賣(mài)房人需要多等上半個(gè)月到一個(gè)月，甚至更長(zhǎng)的時(shí)間才能拿到房款，加大了房款劃轉(zhuǎn)到位的時(shí)間，這是二手商品房交易量下降主要原因。”中介公司的工作人員分析。

　　“千萬(wàn)家”市場(chǎng)部經(jīng)理常淑娟表示，目前北京的二手房市場(chǎng)是一個(gè)“賣(mài)方市場(chǎng)”，所以資金劃轉(zhuǎn)制度被一些業(yè)主，特別是因房產(chǎn)投資收益下滑想轉(zhuǎn)做其他投資的業(yè)主所排斥，而這次投資者手中捏著的正是房齡短、配套設(shè)施完善、地理位置優(yōu)越的二手商品房。據(jù)悉，目前進(jìn)行貸款投資的房主更青睞于全款買(mǎi)家，從而“擇客”出手。偉嘉安捷企劃經(jīng)理殷麗娟指出，這種一次性快速獲得全款的房主，就是避開(kāi)專(zhuān)用賬戶(hù)而私下交易�！斑@種做法并不提倡，買(mǎi)房人一旦把房款打到房主賬戶(hù)，出現(xiàn)對(duì)方銀行不接收或是接收時(shí)間有差別，就會(huì)存在業(yè)主直接提款的風(fēng)險(xiǎn)�！币篼惥晏嵝奄I(mǎi)房人。

　　專(zhuān)用資金賬戶(hù)交易比重提升

　　盡管二手商品房的交易短時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)下降，但記者昨天從“我愛(ài)我家”、中大恒基、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)和“千萬(wàn)家”四大中介機(jī)構(gòu)了解到，通過(guò)專(zhuān)用資金賬戶(hù)交易的二手房比重已上升到30%至50%不等，均高于本月初所統(tǒng)計(jì)的5%的比例。上述中介公司均對(duì)資金監(jiān)管的模式前景看好。

　　市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，眼下涉及轉(zhuǎn)按揭的流通房全部為商品房，占二手房總交易量的三成。據(jù)悉，需要通過(guò)轉(zhuǎn)按揭完成交易的房產(chǎn)，由于在出售時(shí)房屋已設(shè)定抵押，而購(gòu)房人同時(shí)需要通過(guò)抵押貸款買(mǎi)房，因此需要業(yè)主提前向銀行提出還款申請(qǐng)，預(yù)約辦理。專(zhuān)業(yè)人士介紹，目前各家銀行預(yù)約的時(shí)間不一樣，如深圳發(fā)展銀行需要提前1周預(yù)約，交通銀行需要提前1個(gè)月預(yù)約，這也導(dǎo)致轉(zhuǎn)按揭辦理的周期被再一次拉大。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，轉(zhuǎn)按揭交易的房屋程序復(fù)雜導(dǎo)致成交量下滑，如果這種情況得不到改善，買(mǎi)賣(mài)雙方就容易出現(xiàn)僵持狀態(tài)。（王麗婭）

　　資金監(jiān)管下，轉(zhuǎn)按揭交易辦理流程

　　第一步

　　交易雙方達(dá)成買(mǎi)賣(mài)意象，雙方簽訂買(mǎi)賣(mài)合同。

　　第二步

　　提交申請(qǐng)：由賣(mài)方向原貸款行提交轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)的書(shū)面申請(qǐng)；由買(mǎi)方向貸款行提交辦理轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)的書(shū)面申請(qǐng)。

　　第三步

　　取得賣(mài)方原貸款行的書(shū)面同意辦理轉(zhuǎn)按揭的意見(jiàn)書(shū)。

　　第四步

　　對(duì)交易房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，銀行根據(jù)評(píng)估價(jià)、原買(mǎi)入價(jià)、現(xiàn)賣(mài)出價(jià)中的低者發(fā)放貸款，(如買(mǎi)方的貸款額度不變或?qū)俜ㄔ旱葯C(jī)構(gòu)判決生效的情形，不用進(jìn)行評(píng)估操作)。

　　第五步

　　買(mǎi)方支付首付款(現(xiàn)賣(mài)價(jià)-貸款額)

　　第六步

　　見(jiàn)律師，審查借款人資格，收訖借款人的各項(xiàng)證件資料，律師將意見(jiàn)書(shū)及借款人的證件資料提交現(xiàn)貸款銀行。

　　第七步

　　現(xiàn)貸款銀行審核通過(guò)后，發(fā)放貸款給原貸款銀行，解除賣(mài)方的房產(chǎn)抵押，并由經(jīng)紀(jì)公司為現(xiàn)貸款銀行提供階段性擔(dān)保。

　　第八步

　　賣(mài)方與原貸款行辦理房產(chǎn)解除抵押手續(xù)，取回房產(chǎn)證件。

　　第九步

　　買(mǎi)賣(mài)雙方到房產(chǎn)所在區(qū)房地局進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交易過(guò)戶(hù)，給買(mǎi)方下發(fā)新房產(chǎn)證當(dāng)天，賣(mài)方領(lǐng)取辦結(jié)單并可憑此獲得銀行劃轉(zhuǎn)資金。

　　第十步

　　為買(mǎi)方辦理新產(chǎn)權(quán)證的抵押手續(xù)，完成轉(zhuǎn)按揭的操作。