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土地供應(yīng)日益郊區(qū)化 京城樓市可售房源持續(xù)下滑
2007年04月24日 14:00 來源:中國證券報(bào)


    4月2日,根據(jù)北京建委披露:近幾個(gè)月來,北京樓市期房銷售量下降趨勢(shì)明顯,而現(xiàn)房住宅在房產(chǎn)市場(chǎng)上的比例越來越高。統(tǒng)計(jì)顯示,從2006年11月到2007年2月,北京期房銷售量連續(xù)下降,而同期現(xiàn)房在銷售中所占比例日漸提高。 中新社發(fā) 吳芒子 攝


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  近日來,記者走訪了一些今年2、3月份開盤的北京商品住宅項(xiàng)目。按照銷售人員的說法,他們的樓盤都還有近三分之一的房屋可供銷售,但售樓大廳里冷冷清清,看房的人寥寥無幾,因此記者去看房,也就“頗受禮遇”。這與去年這時(shí)候北京很多樓盤“開盤即銷空”的場(chǎng)面形成了鮮明的對(duì)照。

  今年一月以來,北京樓市交易量大幅下滑,但房價(jià)升溫卻依然不減。國家發(fā)改委和統(tǒng)計(jì)局的調(diào)查顯示,今年3月,北京新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲9.9%。

  “縮量上漲”往往意味待售的房屋增加。但記者卻發(fā)現(xiàn),實(shí)際上,可售房源在減少,因?yàn)榉吭垂⿷?yīng)下滑。業(yè)內(nèi)專家分析,目前北京商品房供求關(guān)系依然緊張,供給相對(duì)不足的態(tài)勢(shì)尚未緩解;不過“曲高和寡”,房價(jià)上漲過快削弱了人們的購買力,加之對(duì)國家調(diào)控政策的預(yù)期,因此市場(chǎng)上觀望情緒濃厚。

  房源供應(yīng)下降

  去年4月份至今,北京每天代表房源供應(yīng)量的“可售住宅套數(shù)”和“可售住宅面積”一直呈下降的態(tài)勢(shì)。根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計(jì),去年4月30日,北京市可售住宅套數(shù)為109106套,可售住宅面積為1541.39萬平方米;但今年4月18日,可售住宅套數(shù)為78959套,可售住宅面積為1163.64萬名方米。分別下降了27.6%和24.5%。

  北京市建委統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也印證了這一點(diǎn)。今年1至2月,北京批準(zhǔn)預(yù)售的商品房項(xiàng)目共計(jì)249萬平方米,比去年同期的372萬平方米,下降了33%;住宅商品房預(yù)售項(xiàng)目共計(jì)141萬平方米,比去年同期的243萬平方米,下降了42%。

  其他供應(yīng)指標(biāo)也在下滑。前兩個(gè)月,新開工面積233.2萬平方米,下降40.7%。其中住宅新開工面積為129.3萬平方米,下降45.2%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地開發(fā)面積41.7萬平方米,下降45.8%。

  在增量減少的同時(shí),存量新房消化的速度正在加快。截至2月末,商品房空置面積為971.5萬平方米,同比減少183.5萬平方米。其中,住宅空置面積為444.8萬平方米,同比減少239.8萬平方米。

  中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營銷市場(chǎng)研究中心對(duì)去年10月至今年3月北京市房地產(chǎn)數(shù)據(jù)追蹤顯示,各月新增供應(yīng)面積遠(yuǎn)低于銷售面積,其中差值最大的達(dá)到103.32萬平方米,差值最小的也有20.10萬平方米。

  土地供應(yīng)日益郊區(qū)化

  作為房地產(chǎn)開發(fā)的剛性資源,土地供應(yīng)數(shù)量、節(jié)奏和質(zhì)量等因素在很大程度上影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)和購房者的預(yù)期。

  北京市土地整理儲(chǔ)備中心統(tǒng)計(jì)顯示,今年1至4月,北京市已成交和正在交易的住宅土地共計(jì)15宗,土地面積240.07萬平方米,規(guī)劃建筑面積200.16萬平方米;除豐臺(tái)、海淀各兩塊外,其余均在遠(yuǎn)郊區(qū)。而去年1至4月,北京市成交的住宅用地21宗,土地面積181.32萬平方米,規(guī)劃建筑面積210.32萬平方米,與今年基本持平。但位于城八區(qū)的土地有7宗。

  在北京,城市中心區(qū)域的土地日益緊缺已是不爭(zhēng)的事實(shí),因此,土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)正在日益郊區(qū)化。業(yè)內(nèi)專家指出,北京市未來一至兩年的商品房供應(yīng),主要得看今年和去年的土地供應(yīng)情況。

  按照供地?cái)?shù)量計(jì)算,2006年公開出讓的土地中,二環(huán)內(nèi)為零,二環(huán)至三環(huán)間占12%,三環(huán)至四環(huán)占20%,四環(huán)至五環(huán)占11%,五環(huán)外近郊占16%,遠(yuǎn)郊區(qū)縣則達(dá)到41%。如果把遠(yuǎn)郊區(qū)縣和五環(huán)外的近郊土地合并,那么,位于五環(huán)外的土地成交量占出讓總量的57%。換言之,一兩年后,上市的新房,將有近六成建在五環(huán)外。

  購房者觀望情緒濃厚

  在商品房供應(yīng)乏力的情形下,“房價(jià)愈高,買者愈寡”。同時(shí),購房人對(duì)國家保障性住房政策有所期待,因此目前市場(chǎng)上觀望情緒濃厚。

  一位房地產(chǎn)資深人士指出,判斷北京住房市場(chǎng)的供給是否能滿足需求,應(yīng)當(dāng)主要看一個(gè)時(shí)期內(nèi),每平方米8000元以下的樓盤供應(yīng)了多少,因?yàn)槠胀ɡ习傩贞P(guān)注的住房問題主要集中在每平方米8000元以下的住房。而事實(shí)上,目前北京市場(chǎng)這部分商品房供應(yīng)量明顯不足,供應(yīng)結(jié)構(gòu)也不盡合理!岸鄶(shù)新盤在郊區(qū),但是開盤價(jià)還一個(gè)勁地漲,性價(jià)比很低,劃不來!币晃毁彿咳吮硎尽

  目前四環(huán)以內(nèi)已經(jīng)難覓均價(jià)每平方米8000元以下的樓盤;4000元到6000元每平方米的樓盤也大多在大興、密云等郊區(qū)。房子少了,合適的房子更少了。那些不愿住在遠(yuǎn)郊,又買不起動(dòng)輒過萬元1平方米房子的人們,除了觀望,沒有什么其他的選擇。畢竟高昂的房價(jià)也在很大程度上削弱了購買力。(記者 林喆)

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