案例：孫麗來(lái)北京4年了，一直和閨密租住在一起，她們覺(jué)得租房不劃算，但又沒(méi)能力各自購(gòu)買(mǎi)一處房產(chǎn)。因此兩人打算合伙購(gòu)買(mǎi)一套房，共同付貸款。由于身邊沒(méi)有先例，她不知道這種方式可不可行，房產(chǎn)證上可否署兩人的名字。如果可行，將來(lái)如何把房子轉(zhuǎn)到一個(gè)人的名下，又如何辦理手續(xù)？另外，兩人再購(gòu)房算不算第二套房？

　　購(gòu)房前需要公證協(xié)議

　　“購(gòu)房的兩個(gè)人需要確定協(xié)議，并到公證處進(jìn)行公證�！睋�(jù)北京市盛延律師事務(wù)所律師張志同介紹，沒(méi)有親屬關(guān)系的朋友可以合伙買(mǎi)房，但需要簽訂合伙買(mǎi)房的協(xié)議，“明賬細(xì)算，越細(xì)越好”，各持一份。明確責(zé)、錢(qián)、權(quán)、利、房的歸屬，以期達(dá)到利益共存的基礎(chǔ)。確定好協(xié)議內(nèi)容后，需要去公證處辦理相關(guān)手續(xù)。

　　同時(shí)，張志同表示，辦貸款的時(shí)候可能會(huì)麻煩一些，部分銀行對(duì)沒(méi)有親屬關(guān)系的兩人購(gòu)房放貸會(huì)相對(duì)謹(jǐn)慎一點(diǎn)。如果出具的收入證明沒(méi)有問(wèn)題，找一家政策寬松的商業(yè)銀行，應(yīng)該問(wèn)題不大。

　　協(xié)議中詳細(xì)明晰權(quán)責(zé)

　　“只要去公證處進(jìn)行全權(quán)公證，證明產(chǎn)權(quán)為兩人所有，就可以購(gòu)買(mǎi)。”鏈家地產(chǎn)的工作人員告訴記者，北京市各公證處都有針對(duì)這種情況的公證書(shū)，會(huì)表明各項(xiàng)注意事項(xiàng)。

　　“公證書(shū)會(huì)將具體細(xì)則的約定進(jìn)行公證。”北京市國(guó)信公證處工作人員介紹，細(xì)則內(nèi)容主要包括“雙方對(duì)該房產(chǎn)各擁有1/2的產(chǎn)權(quán)、五年之內(nèi)雙方不得將名下產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)售、五年后根據(jù)市場(chǎng)價(jià)重估房產(chǎn)價(jià)值依協(xié)議分配�！钡取�據(jù)介紹，通常合伙購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的兩人會(huì)根據(jù)雙方的實(shí)際經(jīng)濟(jì)情況，約定一個(gè)期限，一般五年穩(wěn)定期較為適宜。經(jīng)過(guò)五年的發(fā)展與積累，雙方都已具備較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，能承受產(chǎn)權(quán)變化產(chǎn)生的波動(dòng)。涉及“波動(dòng)”，兩人可另外有詳細(xì)的約定，比如“五年以后，一方想變賣(mài)名下產(chǎn)權(quán)而另一方欲購(gòu)買(mǎi)時(shí)，可根據(jù)當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)由購(gòu)買(mǎi)方支付賣(mài)方全部金額”、“若兩方都不想保留或兩方都想保留時(shí)，依當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)變賣(mài)后平分所得金額”等。

　　如果只有單方向銀行申請(qǐng)貸款，那么協(xié)議里還需要特意注明另一方須每月以轉(zhuǎn)賬(或現(xiàn)金支付等)方式向?qū)Ψ街Ц斗抠J月供。另外，協(xié)議中還要詳細(xì)記錄關(guān)于房屋方面的共同支出，如房貸還款額、物業(yè)管理費(fèi)、各類(lèi)清潔費(fèi)等。

　　再次購(gòu)房可能算第二套房

　　“根據(jù)不同的貸款方式，銀行可能將再次購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)視為購(gòu)買(mǎi)第二套房�！辨溂业禺a(chǎn)的工作人員介紹，如果是用其中一方的公積金貸款購(gòu)房，那么房屋產(chǎn)權(quán)證上就只能寫(xiě)一個(gè)人的名字，購(gòu)買(mǎi)后再去公證處公證，證明房產(chǎn)屬于二人共有。用公積金申購(gòu)的人將來(lái)想要再用公積金購(gòu)房，則需要把合伙購(gòu)房時(shí)的貸款全部還清。而且，根據(jù)銀行的規(guī)定，該人再次購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)則屬于第二套房，而另外一人再購(gòu)房產(chǎn)，則不算第二套房。

　　“如果是二人合伙購(gòu)房做商貸，情況還會(huì)有所不同�！痹摴ぷ魅藛T說(shuō)，如果是以雙方名義合伙商貸購(gòu)房，房產(chǎn)證上可直接署兩個(gè)人的名字，表明產(chǎn)權(quán)歸二人所有，將來(lái)一方想要分開(kāi)歸屬權(quán)，按已公證協(xié)議約定，將房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給另一方即可。

　　律師提醒

　　合伙買(mǎi)房風(fēng)險(xiǎn)不小

　　北京市盛延律師事務(wù)所律師張志同認(rèn)為，合伙買(mǎi)房風(fēng)險(xiǎn)較大，決定時(shí)要慎重一些。他在工作過(guò)程中接到過(guò)相關(guān)的咨詢(xún)，一位大學(xué)畢業(yè)一年的男生，與幾個(gè)相處比較好的同學(xué)合伙購(gòu)買(mǎi)了一套房子，打算等將來(lái)價(jià)格漲到一定程度時(shí)將房子賣(mài)掉。買(mǎi)房之初，大家寫(xiě)好一個(gè)協(xié)議，首付款每個(gè)人出多少，買(mǎi)房子時(shí)合同上寫(xiě)誰(shuí)的名字以及將來(lái)月供款如何支付等。買(mǎi)后不到一年，樓市銷(xiāo)售非常火爆，房?jī)r(jià)上漲較快，如果此時(shí)將房子出售，每個(gè)人都能得到比較可觀的收益。后來(lái)因?yàn)楹匣镔?gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的朋友意見(jiàn)不統(tǒng)一，有人想要把房子賣(mài)掉套現(xiàn)，有人想留著繼續(xù)升值卻無(wú)力購(gòu)買(mǎi)其他人的產(chǎn)權(quán)，糾紛就此產(chǎn)生了。

　　張志同認(rèn)為，首先，合伙買(mǎi)房者每一個(gè)人的資金實(shí)力都有限，相應(yīng)的抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力就比較差；第二，假如在按揭過(guò)程中，某一個(gè)合伙人需要資金想拋房套現(xiàn)，其他合伙人將如何應(yīng)對(duì)？第三，如果合伙者連續(xù)購(gòu)買(mǎi)了兩套以上的房屋，風(fēng)險(xiǎn)就更大；第四，在這個(gè)過(guò)程中，難免出現(xiàn)合伙人意見(jiàn)不統(tǒng)一的情況，比如，有人想出售，而其他一些人不同意，合伙人之間就會(huì)發(fā)生矛盾，雖然賺了錢(qián)卻賠了友誼。

　　今年以來(lái)，住房貸款增長(zhǎng)迅速加快，無(wú)論是一個(gè)人同時(shí)按揭多套房子，還是幾個(gè)人合伙買(mǎi)房，經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)都不容小視，合理住房的需求可以考慮，若是投機(jī)則需慎重。（李宛霖）