每平方米最高補償13360元！越秀區(qū)河涌整治拆遷方案上周公布，全城轟動。這一“史無前例”的補償標(biāo)準(zhǔn)，會否成為以后拆遷的“參考價”？拆遷補償提高，老城區(qū)的商品房開發(fā)成本會否驟增，地價上漲，進(jìn)而推高樓價？

　　據(jù)悉，此次越秀區(qū)整治東濠涌、新河浦涌等，房屋拆遷的貨幣補償將不分地段和樓齡，其中住宅補償每平方米不低于8000元。7月31日前交出被拆遷房屋的，還將給予最高4500元/㎡的獎勵和補貼，即是說住宅拆遷補償可高達(dá)1.3萬元/㎡。

　　新標(biāo)準(zhǔn)是去年地價三倍

　　雖是“政府項目”，但發(fā)展商擔(dān)心“商品房跟漲”

　　此次東濠涌等拆遷補償?shù)拇蠓�提高，政策支持來自去年底廣州出臺的《危舊房改造拆遷補償安置工作指導(dǎo)意見(試行)》，其中最大的亮點在于，舊城改造的被拆遷戶除了獲得市場評估價的補償外，還可能獲得“改造獎勵”和“搬遷獎勵”兩部分，總補償額最高可望超過當(dāng)?shù)匾皇謽蔷鶅r。當(dāng)時，市國土房管局人士坦言，舊城改造主要集中在越秀、荔灣和海珠，“這三個區(qū)的新住宅用地已經(jīng)很少，而隨著新政策的實施，務(wù)必能加快搬遷進(jìn)程，增加新的優(yōu)質(zhì)一手住宅，活躍市場”。

　　不過，昨日，接受本報采訪的某大型開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人擔(dān)心，雖然該規(guī)定并不涵蓋“開發(fā)商等其他類型的拆遷工程”，但無疑會成為拆遷補償?shù)囊粋�指標(biāo)，今后就算是普通商品房開發(fā)項目，拆遷戶也會按這標(biāo)準(zhǔn)來跟開發(fā)商談，“開發(fā)成本肯定提高”。

　　他給記者算了一筆賬，以前市場評估價是按同區(qū)域“存量房”(即二手樓價水平)作參照，若拆遷安置標(biāo)準(zhǔn)改以一手房為基準(zhǔn)，新房舊房之間的市場評估差價較大，一般在3000元/平方米以上。如果再加上最高15%的搬遷時限獎勵費，大概每平方米就會再增加三四千元成本。

　　某地產(chǎn)商直言，此次拆遷補償將對未來廣州樓市走向產(chǎn)生較大影響。首先，由于拆遷費用驟增，導(dǎo)致開發(fā)成本提高，未來城區(qū)的樓價可能出現(xiàn)明顯飆升。其次，老城區(qū)的二手房價值也會被長線看好。

　　地產(chǎn)界人士分析，去年全市平均樓面地價為2869元/m2。具體到中心六區(qū)，據(jù)不完全統(tǒng)計，去年平均地價成本為3656元/m2。此次東濠涌整治，光是拆遷補償就是其三四倍。地價成本大致相當(dāng)于樓價的四成，現(xiàn)在拆遷補償已去到“天文數(shù)字”，中心區(qū)樓價“想便宜都難”。

　　早期拆遷戶大嘆“吃虧”

　　專業(yè)釘子戶蠢蠢欲動：盯上“可能拆遷”舊房

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，東濠涌拆遷戶對這一補償普遍認(rèn)可。但同是舊城改造，前不久簽約的恩寧路和南華西一些住戶則大嘆吃虧。恩寧路一位張伯、南華西一位劉女士對記者說：為什么同在中心區(qū)，才隔幾個月，拆遷補償差別就這么大？張伯憤憤不平：“當(dāng)時恩寧路的補償標(biāo)準(zhǔn)9000元/平方米，我的房子樓齡不過二三十年��！”劉女士訴苦：南華西改造每平方米最高賠償8700元，有個原本“一線江景”的拆遷戶，要價1.2萬/m2，就被視作“釘子戶”，最后仍是以7500元/m2拆了，“我們好羨慕東濠涌的拆遷戶！”

　　不但是拆遷戶，去年6月賣掉了婚紗街附近一套30多年樓齡房子的羅先生，聽到1.3萬元的補償后，直呼后悔。他說，那套房子80平方，一廳三房，前些年放租，每月1100元，去年6月，以38萬元賣了，“看來賣得太早了”。

　　市民張姨則說，她在工業(yè)大道有一套舊房，樓層朝向較差，賣也賣不出什么好價，現(xiàn)在知道舊城改造可補償這么多，她盼著自己的房子也列入拆遷。

　　據(jù)悉，眼下廣州有些炒家，以“低價購入舊房—投資翻新—高價賣出”的手法營利。一位知情人士接受本報采訪時直言，他很關(guān)注東濠涌拆遷，會投入更多精力低價買入“可能被拆遷”的舊房，等待升值。

　　記者還了解到，前不久，廣州某宗教場所擴(kuò)建，遭遇了“專業(yè)釘子戶”，即在拆遷公告發(fā)布前，趁機(jī)買入將拆的房子，以圖牟取高額拆遷補助。對于高價補償，另一位宗教場所拆遷負(fù)責(zé)人坦言：“我們既不是政府出資拆遷的改造工程，又不是盈利的住宅項目，拆遷費大頭由自己承擔(dān)，將來壓力更大了�！�

　　城區(qū)樓價“想便宜都難”

　　專家擔(dān)心：“獎勵”太多，今后舊城改造更難

　　對于此次拆遷補償，廣州知名地產(chǎn)專家韓世同認(rèn)為，“7月31日前交出房屋的，最高獎勵4500元/㎡”，獎勵部分太多，使拆遷成本上漲了50%。“以前的房屋拆遷存在政府侵犯民權(quán)的現(xiàn)象，但這次拆遷補償又太過了，沒有按照市場規(guī)律來搞”，勢必會加大成本,留下許多后遺癥，“舊城改造可能更難做了”。

　　合富輝煌市場研究部首席分析師黎文江指出，這一補償標(biāo)準(zhǔn)，肯定會引起連鎖反應(yīng)，拆遷成本都1.3萬/㎡了，房價就會更高。但他同時認(rèn)為，這樣高的拆遷成本對于減少舊城人口密度有幫助，因為將來越秀老城的房價肯定會很高。黎認(rèn)為，舊城改造不妨放一放，這樣高的拆遷成本，開發(fā)商在前景未明的情況下，肯定不會貿(mào)然接手開發(fā)，他建議先開發(fā)番禺等其他區(qū)域，或者先拍賣已經(jīng)拆遷完成的爛尾地。

　　省房協(xié)理事趙卓文擔(dān)心，如此高的拆遷成本，可能造成兩種結(jié)果：一是開發(fā)商為保利潤，拆一個平方就要多建兩個平方，增強開發(fā)的強度和密度，那樣會造成舊城區(qū)房屋密度過大。二是高企的拆遷成本勢必加重房價負(fù)擔(dān)。趙卓文建議，政府應(yīng)該控制舊城改造，多建商業(yè)物業(yè)，如寫字樓、商鋪等，以優(yōu)化舊城環(huán)境為目標(biāo)。

　　廣東中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜表示，這一價格是偏高的，因為有些房屋樓齡很長，一般來說拆遷補償不會超過8000元，比如周邊的二手房，如果樓齡在15年-20年的，8000元/㎡肯定買得到。這次拆遷標(biāo)準(zhǔn)對未來具有標(biāo)桿意義，很可能打擊開發(fā)商參與舊城改造的動力。